都心富裕層とテレワーク層が集まる湘南圏。逗子駅前商業地は地価上昇率+10.1%の高騰。
JR横須賀線・京急二路線利用圏の品薄感と都心からの転入超過が地価を下支えし、住宅地の中心価格帯は150〜200㎡で3,000〜4,500万円。一方で人口微減・高齢化率31%超は継続。2027年のJR逗子駅前一体再開発の具体化と、駅近平坦地と急傾斜バス便エリアの立地二極化がこれからの焦点。
エリアの見通し年表
コロナ後の移住需要が一巡。地価は前年比+5〜6%で上昇継続も、伸びは鈍化の兆し。
JR逗子駅前の一体再開発（JR東ビル+第1菊池ビル建替）の計画が具体化するか見極め。
人口5万人割れが視野に。高齢化率35%超で実需の質が変化。立地間の価格二極化が進行。
駅前再開発完了シナリオなら駅近の付加価値がピーク。郊外・ハザード地は流動性低下。
コロナ後の移住需要が一巡。地価は前年比+5〜6%で上昇継続も、伸びは鈍化の兆し。
JR逗子駅前の一体再開発（JR東ビル+第1菊池ビル建替）の計画が具体化するか見極め。
人口5万人割れが視野に。高齢化率35%超で実需の質が変化。立地間の価格二極化が進行。
駅前再開発完了シナリオなら駅近の付加価値がピーク。郊外・ハザード地は流動性低下。
買う理由（5）
湘南・逗子葉山ブランドの希少性
コロナ後の移住・テレワーク需要
都心アクセスと自然の両立
中古マンション相場の底堅さ
JR逗子駅前の一体再開発構想
買わない理由（4）
構造的な人口減少と高齢化
津波・土砂災害リスク
再開発の不確実性
既に上昇した地価と低い流動性
人口の未来（逗子）
駅中心から半径1km・46メッシュ（250m四方）を合算。全国・都道府県と同一基準で対比。
全国は総人口が2050年に85（2025=100）まで減るのに対し、この範囲は93（減少傾向）。 高齢化率も全国より1.1pt低い（若い）。 生産年齢人口（15〜64歳）は12,289人（2025）→9,544人（2050）。賃貸需要の担い手の厚みを測る目安。
世帯構成（逗子）
逗子市の一般世帯に占める割合。市区町村単位（駅周辺ではなく行政区全体）。
単身世帯率は30.2%と全国より7.8pt低い。10年の変化は+5.4ptで、全国（+5.6pt）より単身化のペースは緩やか。夫婦と子供世帯は29.0%と全国より4.0pt高い。 なお単身のうち65歳以上は14.9%（全国12.1%）。単身世帯の中身が若年層か高齢層かを見る目安。
土地価格
公示価格は住宅地の調査地点のみ、路線価は住宅地・商業地の区別なく道路ごとに評価した値です。
路線価は道路ごとに異なるため、物件に面した道路の値を国税庁路線価図からPDFでご確認ください。
出典：「地価公示データ」（国土交通省 不動産情報ライブラリ）をもとにRETTO作成
空き家率・賃貸空室率（逗子市）
5年ごとの全国統一調査（住宅・土地統計調査）にもとづく指標。
空き家率17.1%の内訳
空き家を100%とした構成比空き家率は街全体の余り具合。内訳でその他（相続放置・長期不在）が多いほど相続放置など街の衰退サイン。
賃貸空室率は賃貸だけの埋まり具合。数値が高いほど貸しても埋まりにくい。
鑑定士のまとめ
温度感
- 01— いま —
市場の特徴
誰が、いま、どう買っているのか?
買い手の需要層資産家・富裕層買い手の需要層初めて家を買う人買い手の需要層地元の店主・事業主エリア性格昔から続く住宅街エリア性格駅前の繁華街同一需給圏はJR横須賀線・京急逗子線（逗子駅・逗子葉山駅・神武寺駅・東逗子駅）沿線で逗子市全域と葉山町北部・堀内を包括する広域圏と判定されている事例が多数を占める。需要者の中心は圏内一次・二次取得者だが、テレワーク定着後も都心等からの転入需要が継続しており、複数の鑑定士が「圏外からの引き合いが旺盛」と明記している。逗子駅徒歩圏・平坦地では品薄感が極めて強く、特に逗子海岸に近い住宅地や商業地は富裕層・事業者からの投資需要も加わる。葉山ブランドは住民・行政による乱開発規制が評価され、リタイア層や別荘目的の広域需要を形成している。住宅地の中心価格帯は150〜200㎡で3,000〜4,500万円、駅近平坦地は5,000万円超も散見される。鎌倉材木座・大町は旧鎌倉地区の風情と海岸近接性が需要を下支えし、5,000〜6,500万円規模の取引も複数言及されている。
- 02— なぜ —
地価を動かす要因
何が上げ、何が下げているのか?
強み希少性強みブランド強み住環境良好マクロ感応性安定逗子市は高齢化率31%超・人口微減が継続するが、都心からの転入超過となる年が増加傾向にあることが複数件で共通して指摘されている。土地取引件数・建築着工数は概ね回復基調にある。逗子駅前は2025年時点でまちづくり条例の改正（駐車場整備基準緩和）により中高層建替えが進行中であり、商業地への建替え圧力が高まっている。葉山町も同様に人口微減・高齢化が進むが、転入超過の年が見られ需給逼迫の状態が継続している。鎌倉市は人口微減・高齢化率が県平均を5%上回る水準だが、富裕層の旧市街地需要は底堅く、湘南モノレール沿いの需要増加も言及されている。物価高による実質所得の下押しリスクや金融資本市場の変動への懸念は複数の鑑定士が定型的に言及するが、現時点では地価上昇傾向への下押し効果は限定的とされている。立地・駅距離による価格二極化の進行は全体を通じて共通するテーマである。
- 03— どう値付け —
値付けの根拠
比準と収益、どちらを重視したか?
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- 04— これから —
これからの見通し
向こう数年、どこに向かうか?
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— 不動産情報ライブラリ (国土交通省) の公示地価鑑定評価書 30 地点 (2025) を RETTO が要約
このエリアで、さらに見られる分析
物件タイプ別の判定
ファミリー向け・ワンルーム投資それぞれの向き不向き
融資に使える金融機関
エリアをカバーする銀行・信金と積極性
ハザード分析
洪水・土砂・津波リスクと水害経験による地価補正
主要駅までの所要時間・想定賃料
通勤アクセスと賃料シミュレーション
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