RETTO
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追い風宇都宮市 宇都宮駅周辺

LRT開業後に累計600万人。東口住宅地は供給僅少で大手デベ争奪中

駅東徒歩圏の住宅地は地価が前年比+3.2〜3.7%上昇・マンション素地として大手デベロッパー需要が旺盛な一方、泉町歓楽街と東武駅周辺は賃料低迷で地価上昇に遅行。2027年LRT西側延伸着工・2030年西口再開発ビル竣工が次の節目。

エリアの見通し年表

2026
物件調査開始注目

都心環状線全線開通。LRT西側延伸の都市計画決定手続き進行中。

2027
取得を検討する段階注目

LRT西側延伸の軌道整備事業着手。駅西口再開発が本格化。

2030
保有継続継続

西口南地区・大通り南地区の再開発ビル竣工見込み。

2036
売却検討開始継続

LRT西側延伸開業（JR宇都宮駅〜教育会館前）。地価急騰の可能性。

2038
市況を見直す段階警戒

LRT全線効果が完全に織り込まれる。駅周辺再開発ほぼ完了。

買う理由（5）

LRT東側の成功が西側延伸への信頼を裏付け

LRT西側延伸（5km・12停留場）が2036年開業予定

駅西口で大規模再開発が同時進行

北関東最大の中核市で地価は10万円/m2台と割安

地価上昇率が拡大傾向にある

買わない理由（4）

人口は2028年に50万人を割り込む見通し

LRT西側延伸の開業まで10年の長期投資が必要

地方都市特有の車社会からの転換リスク

地震・洪水リスク

人口の未来（宇都宮）

出典: 国土数値情報 将来推計人口250mメッシュ／IPSS 令和5年推計（2020年国勢調査ベース）

駅中心から半径1km・50メッシュ（250m四方）を合算。全国・都道府県と同一基準で対比。

総人口
20,998人（2025）
2050年 90 （2025=100）
指数（2025年＝100）
2020年 1021022025年 1001002030年 99992035年 97972040年 95952045年 93932050年 90902055年 87872060年 84842065年 80802070年 7676全国 71203040506070
高齢化率
23.9%
全国比 -5.7pt
＝ 65歳以上 ÷ 総人口
2025年 23.9%23.92030年 27%272035年 30.2%30.22040年 33.6%33.62045年 36%362050年 37.8%37.82055年 39.2%39.22060年 41.2%41.22065年 42.8%42.82070年 40.8%40.8全国 38.7%3040506070
宇都宮（半径1km）全国

全国は総人口が2050年に85（2025=100）まで減るのに対し、この範囲は90（減少傾向）。 高齢化率も全国より5.7pt低い（若い）。 生産年齢人口（15〜64歳）は13,695人（2025）→10,141人（2050）。賃貸需要の担い手の厚みを測る目安。

世帯構成（宇都宮）

出典: 国勢調査（2010・2015・2020）をもとにRETTO算出

宇都宮市の一般世帯に占める割合。市区町村単位（駅周辺ではなく行政区全体）。

単身世帯率
38.7%（2020）
全国比 +0.7pt10年で +4.6pt
＝ 単独世帯 ÷ 一般世帯総数
全国 38.0%2010年 宇都宮 34.1%34.12015年 宇都宮 33.8%33.82020年 宇都宮 38.7%38.7101520
夫婦と子供世帯率
25.6%（2020）
全国比 +0.6pt10年で -2.4pt
＝ 夫婦と子供から成る世帯 ÷ 一般世帯総数
全国 25.0%2010年 宇都宮 28.0%28.02015年 宇都宮 28.0%28.02020年 宇都宮 25.6%25.6101520
宇都宮（宇都宮市）全国

単身世帯率は38.7%と全国より0.7pt高い。10年の変化は+4.6ptで、全国（+5.6pt）より単身化のペースは緩やか。夫婦と子供世帯は25.6%と全国より0.6pt高い。 なお単身のうち65歳以上は10.0%（全国12.1%）。単身世帯の中身が若年層か高齢層かを見る目安。

住宅地の地価推移（万円/m²）

📎 [公的統計（地価）] 国土交通省 不動産情報ライブラリ 地価公示（住宅地・2015〜2025年）(2025)

※ 地価推移はエリア内の住宅地公示地点の中央値です。

土地価格

実勢価格
Coming Soon
実際の取引価格
公示価格（基準）
8.3万円/m²
（6.5〜13.1万円/m²）
2025年 / 61地点
路線価
10万円/m²
（6.7〜18.5万円/m²）
令和6年 / 1050地点
乖離率（公示価格を100%とした場合）
実勢 110%
公示 100%
路線価 120%

公示価格は住宅地の調査地点のみ、路線価は住宅地・商業地の区別なく道路ごとに評価した値です。

路線価は道路ごとに異なるため、物件に面した道路の値を国税庁路線価図からPDFでご確認ください。

出典：「地価公示データ」（国土交通省 不動産情報ライブラリ）をもとにRETTO作成

空き家率・賃貸空室率（宇都宮市）

出典: 総務省 住宅・土地統計調査（2023年）

5年ごとの全国統一調査（住宅・土地統計調査）にもとづく指標。

空き家率
14.2%
全国比 +0.4pt前回比 -2.7pt
＝ 空き家 ÷ 全住宅
全国 13.8%2008年 13.8%13.82013年 15.9%15.92018年 16.9%16.92023年 14.2%14.208131823
賃貸空室率
24.9%
全国比 +6.3pt前回比 -3.4pt
＝ 賃貸の空き ÷ 賃貸全体
全国 18.6%2013年 26.3%26.32018年 28.3%28.32023年 24.9%24.908131823
宇都宮市全国

空き家率14.2%の内訳

空き家を100%とした構成比
70%
26%
賃貸用70%その他（相続放置・長期不在）26%売却用・別荘等4%

空き家率は街全体の余り具合。内訳でその他（相続放置・長期不在）が多いほど相続放置など街の衰退サイン。

賃貸空室率は賃貸だけの埋まり具合。数値が高いほど貸しても埋まりにくい。

鑑定士のまとめ

温度感

弱含み横ばい上昇強上昇
  1. 01
    — いま —

    市場の特徴

    誰が、いま、どう買っているのか?

    買い手の需要層マンションデベロッパー買い手の需要層初めて家を買う人エリア性格駅前の繁華街エリア性格マンションが建つ予定の土地エリア性格国道沿いの大型店ゾーン

    同一需給圏はJR宇都宮駅東西口を中心とした中心商業地域および市街地住宅地域一円。商業地の需要者は店舗・事務所・ホテル用途の県内外法人とマンション開発業者が中心で、駅東口ではLRT開業と再開発で交流人口が増加し新規供給に対する引き合いが強い。一方、駅西口の旧来商業地は郊外型路線商業地への顧客流出で空洞化していたが、高層マンション建設と市街地再開発で回復の兆しが見える。住宅地では宇都宮市居住者と周辺市町からの通勤者の一次取得層が主軸で、区画整理済の駅東徒歩圏は供給僅少のため高値取引も散見される。画地規模が一様でなく中心価格帯の把握は困難との記述が多い。

  2. 02
    — なぜ —

    地価を動かす要因

    何が上げ、何が下げているのか?

    強み再開発強み利便性高マクロ感応性金利感応高

    市人口は微減傾向にあるものの、ネットワーク型コンパクトシティの土台となるLRT利用者数が好調で、西側延伸計画や駅前再開発の機運が高まっている。LRT沿線・区画整理地を中心に地価は上昇傾向で、駅東地区はマンション素地として高値取引が観察される一方、東武宇都宮駅周辺や泉町歓楽街は飲食店舗を除き空室解消に至らず二極化が進行している。一般的要因として景気は雇用・所得環境の改善で緩やかに改善するも、物価高による個人消費の弱含み、建築費上昇、金融政策動向への留意が共通して指摘される。個別的要因に大きな変動は概ね認められない。

  3. 03
    — どう値付け —

    値付けの根拠

    比準と収益、どちらを重視したか?

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  4. 04
    — これから —

    これからの見通し

    向こう数年、どこに向かうか?

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— 不動産情報ライブラリ (国土交通省) の公示地価鑑定評価書 30 地点 (2025) を RETTO が要約

このエリアで、さらに見られる分析

  • 物件タイプ別の判定

    ファミリー向け・ワンルーム投資それぞれの向き不向き

  • 融資に使える金融機関

    エリアをカバーする銀行・信金と積極性

  • ハザード分析

    洪水・土砂・津波リスクと水害経験による地価補正

  • 主要駅までの所要時間・想定賃料

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