リニア長野県駅は
JR東海は
エリアの見通し年表
JR東海は品川〜名古屋の新たな開業時期を年内に示す方針を表明している。飯田市の期待水準を左右する最初の分岐点。
長野県・国が整備するリニア駅アクセス道路3路線（国道153号飯田北改良・座光寺上郷道路・県道市場桜町線）の工事が続く。
飯田市の総合計画「いいだ未来デザイン2028」が目標年を迎え、次期総合計画に切り替わる。
JR東海が示すリニア長野県駅（仮称）の駅工事完了予定年。駅本体が姿を現す。
リニア品川〜名古屋の開業が実現しうる最短年とされる。神奈川県内の工事に10年以上を要する見通しが根拠。
社人研2023年推計では飯田市の人口が2020年比-25.9%の約7.3万人まで減少する。
JR東海は品川〜名古屋の新たな開業時期を年内に示す方針を表明している。飯田市の期待水準を左右する最初の分岐点。
長野県・国が整備するリニア駅アクセス道路3路線（国道153号飯田北改良・座光寺上郷道路・県道市場桜町線）の工事が続く。
飯田市の総合計画「いいだ未来デザイン2028」が目標年を迎え、次期総合計画に切り替わる。
JR東海が示すリニア長野県駅（仮称）の駅工事完了予定年。駅本体が姿を現す。
リニア品川〜名古屋の開業が実現しうる最短年とされる。神奈川県内の工事に10年以上を要する見通しが根拠。
社人研2023年推計では飯田市の人口が2020年比-25.9%の約7.3万人まで減少する。
買う理由（5）
リニア長野県駅（仮称）の新設工事が飯田市上郷飯沼で実際に進行している
リニア駅へのアクセス道路3路線を国と長野県が並行整備している
三遠南信自動車道の延伸で浜松方面への到達時間が段階的に縮んでいる
第3期飯田市中心市街地活性化基本計画が2025年9月12日に認定された
飯田市は立地適正化計画で拠点集約型の都市構造を掲げている
買わない理由（5）
リニア品川〜名古屋の開業時期が2026年7月時点で未公表のまま
飯田市の人口は2050年に2020年比-25.9%まで減る見通し
飯田駅周辺の公示地価は直近10年で-2%と横ばい圏を出ていない
20〜24歳層の県外転出超過が続いている
産業団地は複数整備されているが大型進出の公表が乏しい
人口の未来（飯田）
駅中心から半径1km・47メッシュ（250m四方）を合算。全国・都道府県と同一基準で対比。
全国は総人口が2050年に85（2025=100）まで減るのに対し、この範囲は72（減少傾向）。 高齢化率も全国より8.2pt高い。 生産年齢人口（15〜64歳）は4,925人（2025）→3,190人（2050）。賃貸需要の担い手の厚みを測る目安。
世帯構成（飯田）
飯田市の一般世帯に占める割合。市区町村単位（駅周辺ではなく行政区全体）。
単身世帯率は30.5%と全国より7.5pt低い。10年の変化は+5.3ptで、全国（+5.6pt）より単身化のペースは緩やか。夫婦と子供世帯は23.0%と全国より2.0pt低い。 なお単身のうち65歳以上は12.4%（全国12.1%）。単身世帯の中身が若年層か高齢層かを見る目安。
土地価格
この街は公示価格の調査地点が11地点と少ないため、乖離率は参考程度にご覧ください。
公示価格は住宅地の調査地点のみ、路線価は住宅地・商業地の区別なく道路ごとに評価した値です。
路線価は道路ごとに異なるため、物件に面した道路の値を国税庁路線価図からPDFでご確認ください。
出典：「地価公示データ」（国土交通省 不動産情報ライブラリ）をもとにRETTO作成
空き家率・賃貸空室率（飯田市）
5年ごとの全国統一調査（住宅・土地統計調査）にもとづく指標。
空き家率17.1%の内訳
空き家を100%とした構成比空き家率は街全体の余り具合。内訳でその他（相続放置・長期不在）が多いほど相続放置など街の衰退サイン。
賃貸空室率は賃貸だけの埋まり具合。数値が高いほど貸しても埋まりにくい。
鑑定士のまとめ
温度感
- 01— いま —
市場の特徴
誰が、いま、どう買っているのか?
買い手の需要層初めて家を買う人買い手の需要層地元の店主・事業主エリア性格駅前の繁華街エリア性格戸建中心の住宅街エリア性格昔から続く住宅街同一需給圏は飯田市内中心部及び郊外幹線道路沿いの地域に区分され、商業地の需要者は地縁のある地元事業者が中心、住宅地の需要者は市内・周辺町村からの一次取得者が中心である。中心市街地の商業地は郊外路線商業地域(アップルロード等)への顧客流出や後継者不足、物価高による商況悪化を背景に商業地需要は弱含みで地価下落が続く。住宅地では上郷地区や松尾地区など駅・学校に近く生活利便性に優る地域は宅地需要が底堅く地価は横ばい〜堅調だが、供給がやや過剰気味との指摘もある。商業地の取引事例は僅少かつ個別性が強く、中心価格帯の把握が困難な地域が多い。リニア中央新幹線による地価への影響は上郷地区で徐々に意識され始めているが、総じてまだ顕在化していない。
- 02— なぜ —
地価を動かす要因
何が上げ、何が下げているのか?
強み住環境良好マクロ感応性景気感応高一般的要因はコロナ禍からの回復傾向、または物価高による個人消費への影響を注視する必要があるとの記述が中心で、地域差は大きくない。地域要因では、飯田市中心市街地の商況停滞、郊外型大型店舗への顧客流出、飯田市全体の人口減少・世帯数増加・高齢化率の微増が繰り返し言及される。リニア中央新幹線計画区域に近い地点でも、現時点では特段の地域要因の変動は見られないとの記載が多く、事業進捗の遅れを背景に影響はまだ顕在化していない。個別的要因はほとんどの地点で変動なしとされ、年間変動率は横ばいから年-1.8%程度の下落まで地点によりばらつく。
- 03— どう値付け —
値付けの根拠
比準と収益、どちらを重視したか?
🔒 この章は Waiting List 登録後の招待でご覧いただけます
- 04— これから —
これからの見通し
向こう数年、どこに向かうか?
🔒 この章は Waiting List 登録後の招待でご覧いただけます
— 不動産情報ライブラリ (国土交通省) の公示地価鑑定評価書 10 地点 (2025) を RETTO が要約
このエリアで、さらに見られる分析
物件タイプ別の判定
ファミリー向け・ワンルーム投資それぞれの向き不向き
融資に使える金融機関
エリアをカバーする銀行・信金と積極性
ハザード分析
洪水・土砂・津波リスクと水害経験による地価補正
主要駅までの所要時間・想定賃料
通勤アクセスと賃料シミュレーション
招待制ベータのため、ご登録いただいた方から選考のうえ順次ご招待します