リニア岐阜県駅と
JR東海は
エリアの見通し年表
中央アルプストンネル（山口）の工期満了予定。市内のトンネル工区の進捗がリニア全体の遅延度合いを測る材料になる。
リニア岐阜県駅周辺土地区画整理事業（21.6ha）の事業期間満了。駅前広場・アクセス道路・宅地が概成する。
中津川西部テクノパーク（開発面積29.19ha・分譲10〜12ha）の分譲開始が市の目標として報じられている年度。企業立地が動けば雇用起点の賃貸需要が発生する。
JR東海のリニア岐阜県駅・中部総合車両基地の工期満了予定（2031年12月）。開業前の設備がそろう。
リニア品川〜名古屋の開業（JR東海が示す最短シナリオ）。中津川から品川・名古屋への所要時間が現行のJR中央本線から大幅に短縮される。
静岡工区の遅れが続いた場合の開業シナリオ。開業前提で取得した物件は保有期間が想定より長期化する。
中央アルプストンネル（山口）の工期満了予定。市内のトンネル工区の進捗がリニア全体の遅延度合いを測る材料になる。
リニア岐阜県駅周辺土地区画整理事業（21.6ha）の事業期間満了。駅前広場・アクセス道路・宅地が概成する。
中津川西部テクノパーク（開発面積29.19ha・分譲10〜12ha）の分譲開始が市の目標として報じられている年度。企業立地が動けば雇用起点の賃貸需要が発生する。
JR東海のリニア岐阜県駅・中部総合車両基地の工期満了予定（2031年12月）。開業前の設備がそろう。
リニア品川〜名古屋の開業（JR東海が示す最短シナリオ）。中津川から品川・名古屋への所要時間が現行のJR中央本線から大幅に短縮される。
静岡工区の遅れが続いた場合の開業シナリオ。開業前提で取得した物件は保有期間が想定より長期化する。
買う理由（7）
リニア「岐阜県駅」と中部総合車両基地が市内で同時に建設中
駅周辺で21.6ha・事業費91.5億円の土地区画整理が工事段階に入っている
中津川西部テクノパーク（29.19ha）の用地取得が65.3%まで進んだ
濃飛横断自動車道 中津川工区でリニア駅と交差する高架橋工事が進行中
中津川中核工業団地に15社・約3,400人の雇用があり賃貸需要の土台になっている
中津川駅前でインバウンド需要を見込むホテル建設計画が具体化している
リニア駅に近い美乃坂本駅周辺の住宅地は延期後も地価が強含みと予測されている
買わない理由（7）
リニア品川〜名古屋の開業が2027年から2034年以降へ延期済み
中津川市の人口は住民基本台帳で2年間に2,196人減った
リニア岐阜県駅は既存市街地の中津川駅から東へ約5km離れている
市は立地適正化計画で多極ネットワーク型コンパクトシティを掲げている
賃貸借市場が未成熟で、収益還元では価格が説明できない
リニア工事が進む一方で公示地価は10年間ほぼ横ばい
市内には土砂災害警戒区域と洪水浸水想定区域が指定されている
人口の未来（中津川）
駅中心から半径1km・48メッシュ（250m四方）を合算。全国・都道府県と同一基準で対比。
全国は総人口が2050年に85（2025=100）まで減るのに対し、この範囲は74（減少傾向）。 高齢化率も全国より4.5pt高い。 生産年齢人口（15〜64歳）は3,926人（2025）→2,572人（2050）。賃貸需要の担い手の厚みを測る目安。
世帯構成（中津川）
中津川市の一般世帯に占める割合。市区町村単位（駅周辺ではなく行政区全体）。
単身世帯率は29.6%と全国より8.4pt低い。10年の変化は+7.4ptで、全国（+5.6pt）より単身化のペースは速い。夫婦と子供世帯は24.6%と全国より0.4pt低い。 なお単身のうち65歳以上は11.3%（全国12.1%）。単身世帯の中身が若年層か高齢層かを見る目安。
土地価格
この街は公示価格の調査地点が5地点と少ないため、乖離率は参考程度にご覧ください。
公示価格は住宅地の調査地点のみ、路線価は住宅地・商業地の区別なく道路ごとに評価した値です。
路線価は道路ごとに異なるため、物件に面した道路の値を国税庁路線価図からPDFでご確認ください。
出典：「地価公示データ」（国土交通省 不動産情報ライブラリ）をもとにRETTO作成
空き家率・賃貸空室率（中津川市）
5年ごとの全国統一調査（住宅・土地統計調査）にもとづく指標。
空き家率22.5%の内訳
空き家を100%とした構成比空き家率は街全体の余り具合。内訳でその他（相続放置・長期不在）が多いほど相続放置など街の衰退サイン。
賃貸空室率は賃貸だけの埋まり具合。数値が高いほど貸しても埋まりにくい。
鑑定士のまとめ
温度感
- 01— いま —
市場の特徴
誰が、いま、どう買っているのか?
買い手の需要層初めて家を買う人買い手の需要層全国チェーン店エリア性格戸建中心の住宅街エリア性格駅前の繁華街6地点の鑑定書が示す同一需給圏は、中津地区を中心に坂本・苗木・駒場など中津川市内の各地区に細分化される。住宅地の典型需要は20代後半〜40代の一次取得者層で、マイカー通勤を前提とした戸建志向が強い。土地の中心価格帯は概ね600万〜900万円台で、公共施設等への利便性が高い地点ほど物件供給が乏しく、出物があれば即完売する状況も見られる。商業地では診療所・飲食店・ドラッグストア等の郊外型店舗を志向する事業者に加え、学習塾や地元金融機関など多様な業種が需要層を形成する。太田町ではインバウンド需要を背景にホテル建設計画が具体化しつつあるが、幹線沿いに売り物件がほぼ皆無で、住宅地・商業地とも取引事例が乏しく中心価格帯の把握が困難な地点が目立つ。
- 02— なぜ —
地価を動かす要因
何が上げ、何が下げているのか?
強み利便性高マクロ感応性安定全6地点で共通するのは、市全体で年率1%程度の人口減少と世帯当たりの高齢化率上昇で、高齢者独居世帯の増加も指摘される。もう一つの共通軸はリニア中央新幹線で、岐阜県駅の完成が6年延期と発表され、区画整理や濃飛横断道、工業団地造成など関連事業への影響が懸念される一方、美乃坂本駅北部ではリニア関連の大規模造成工事自体は進展中と報告される。地域要因は多くの地点で「特段の変動なし」とされ、個別的要因の変動もほぼ皆無だが、駒場地区では準幹線道路の供用開始で交通・環境要因の改善が数値化されている。太田町では大手金融機関の撤退と公共サービス複合施設の開業が交錯し、EC・大型店に押される地場路面店の淘汰圧も継続要因として挙げられている。
- 03— どう値付け —
値付けの根拠
比準と収益、どちらを重視したか?
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- 04— これから —
これからの見通し
向こう数年、どこに向かうか?
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— 不動産情報ライブラリ (国土交通省) の公示地価鑑定評価書 6 地点 (2025) を RETTO が要約
このエリアで、さらに見られる分析
物件タイプ別の判定
ファミリー向け・ワンルーム投資それぞれの向き不向き
融資に使える金融機関
エリアをカバーする銀行・信金と積極性
ハザード分析
洪水・土砂・津波リスクと水害経験による地価補正
主要駅までの所要時間・想定賃料
通勤アクセスと賃料シミュレーション
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