マンションデベロッパーが競合する三宮山手と、コロナ後に息を吹き返した新開地
鑑定30地点すべてで地価上昇、住宅地の地価は年間変動率+1〜+5%・商業地は+1〜+8%。兵庫区の取引件数は減少傾向で流動性に制約。2027年三宮クロス着工、2029年JR新駅ビル完成が次の転換点。
エリアの見通し年表
神戸駅前自転車駐車場（1,100台）完成。駅前デザイン設計が具体化。日銀追加利上げ（1.0%）を観測しながら情報収集。
三宮クロス整備着工・JR西日本新駅ビル工事本格化。政策金利の動向が明確になる時期。
JR西日本三宮新駅ビル完成・三宮クロス整備完了目標。駅圏の商業・居住需要が上昇局面へ。
神戸駅前広場リデザイン完成。阪神・阪急・市営地下鉄との連携強化。
再開発効果が賃料・地価に完全反映。金利環境安定後の出口を想定。
神戸駅前自転車駐車場（1,100台）完成。駅前デザイン設計が具体化。日銀追加利上げ（1.0%）を観測しながら情報収集。
三宮クロス整備着工・JR西日本新駅ビル工事本格化。政策金利の動向が明確になる時期。
JR西日本三宮新駅ビル完成・三宮クロス整備完了目標。駅圏の商業・居住需要が上昇局面へ。
神戸駅前広場リデザイン完成。阪神・阪急・市営地下鉄との連携強化。
再開発効果が賃料・地価に完全反映。金利環境安定後の出口を想定。
買う理由（5）
神戸駅前〜三宮を結ぶ大規模再整備が進行中
中央区は兵庫県内で数少ない人口増加エリア
1,000年に一度の津波対策が2023年3月完了
地価は震災前ピーク(1991年)の74%低水準で割安感
ポートアイランド・医療産業都市との相乗効果
買わない理由（5）
日銀利上げによる利回り圧縮リスクが顕在化
阪神大震災の経験が示す地震リスク
大阪・梅田との競合で商業テナント需要に上限
兵庫県全体は人口減少トレンド
不動産2025年問題による相続物件の供給増
人口の未来（神戸）
駅中心から半径1km・40メッシュ（250m四方）を合算。全国・都道府県と同一基準で対比。
全国は総人口が2050年に85（2025=100）まで減るのに対し、この範囲は98（減少傾向）。 高齢化率も全国より7.4pt低い（若い）。 生産年齢人口（15〜64歳）は32,242人（2025）→27,622人（2050）。賃貸需要の担い手の厚みを測る目安。
世帯構成（神戸）
神戸市兵庫区の一般世帯に占める割合。市区町村単位（駅周辺ではなく行政区全体）。
単身世帯率は56.6%と全国より18.6pt高い。10年の変化は+5.4ptで、全国（+5.6pt）より単身化のペースは緩やか。夫婦と子供世帯は15.1%と全国より9.9pt低い。 なお単身のうち65歳以上は16.2%（全国12.1%）。単身世帯の中身が若年層か高齢層かを見る目安。
土地価格
公示価格は住宅地の調査地点のみ、路線価は住宅地・商業地の区別なく道路ごとに評価した値です。
路線価は道路ごとに異なるため、物件に面した道路の値を国税庁路線価図からPDFでご確認ください。
出典：「地価公示データ」（国土交通省 不動産情報ライブラリ）をもとにRETTO作成
空き家率・賃貸空室率（神戸市兵庫区）
5年ごとの全国統一調査（住宅・土地統計調査）にもとづく指標。
空き家率24.7%の内訳
空き家を100%とした構成比空き家率は街全体の余り具合。内訳でその他（相続放置・長期不在）が多いほど相続放置など街の衰退サイン。
賃貸空室率は賃貸だけの埋まり具合。数値が高いほど貸しても埋まりにくい。
鑑定士のまとめ
温度感
- 01— いま —
市場の特徴
誰が、いま、どう買っているのか?
買い手の需要層マンションデベロッパー買い手の需要層資産家・富裕層エリア性格成熟した商業エリアエリア性格昔から続く住宅街住宅地の同一需給圏は神戸市営地下鉄西神・山手線、JR山陽本線、神戸高速鉄道、地下鉄海岸線などの沿線で構成され、兵庫区・中央区を中心に阪神間諸都市にまで及ぶ。兵庫区では地縁的選好性が強く市外からの転入は少ない一方、中央区山手は富裕層・不動産事業者・マンションデベロッパーが競合し需要が供給を大きく上回る。兵庫区南部の地下鉄海岸線沿線は大型商業施設開業後に生活利便性が向上し底堅い需要を確保。商業地は神戸高速鉄道・JR神戸駅近傍と三宮外縁部に集積し、新開地周辺ではコロナ後の収益マンション需要が回復し供給不足から強含みの展開。元町アーケードは神戸を代表する商店街として観光客増加による客足の回復が鑑定士複数件で確認されている。
- 02— なぜ —
地価を動かす要因
何が上げ、何が下げているのか?
強み再開発強み路線多数マクロ感応性金利感応高兵庫区の人口は微増傾向が20件超の地点で言及されており、住宅地需要は山手の駅遠・傾斜地を除き総じて堅調とする評価が多数を占める。変動率は住宅地で概ね年間+1〜+5%、商業地で+1〜+8%の上昇が全30地点で確認された。中央区では人口増加と都心回帰の動きが重なり需給が逼迫、金利上昇気配・物価高による市況反転懸念に言及する鑑定士が6件程度あるものの、足元の実需への影響は軽微と判断されている。兵庫区商業地では新開地駅周辺の繁華性を評価する鑑定士が変動率+7〜+8%の高い水準を記録する一方、平野商店街周辺など一部地域では商業地としての地位低下傾向が明記されており、同一区内でも明確な二極化が見られる。
- 03— どう値付け —
値付けの根拠
比準と収益、どちらを重視したか?
🔒 この章は Waiting List 登録後の招待でご覧いただけます
- 04— これから —
これからの見通し
向こう数年、どこに向かうか?
🔒 この章は Waiting List 登録後の招待でご覧いただけます
— 不動産情報ライブラリ (国土交通省) の公示地価鑑定評価書 30 地点 (2025) を RETTO が要約
このエリアで、さらに見られる分析
物件タイプ別の判定
ファミリー向け・ワンルーム投資それぞれの向き不向き
融資に使える金融機関
エリアをカバーする銀行・信金と積極性
ハザード分析
洪水・土砂・津波リスクと水害経験による地価補正
主要駅までの所要時間・想定賃料
通勤アクセスと賃料シミュレーション
招待制ベータのため、ご登録いただいた方から選考のうえ順次ご招待します