関西「住みたい自治体」8年連続1位。西宮北口・阪神西宮・JR西宮で大型再開発が同時進行する。
西宮市の商業地は2025年公示地価で前年比+7.3%、住宅地も+2.9%と上昇が続く。阪神西宮駅北の40階複合再開発（2032年竣工目標）とJR西宮駅南西の35階タワマン（2027年竣工）が街の中心を刷新する。一方で市の人口は2025年1月時点で8年連続の減少に転じており、住宅需要の底堅さと人口縮小のどちらが勝つかが収益面の分岐点。
エリアの見通し年表
JR西宮駅南西地区の第一種市街地再開発が全街区竣工（4月予定）。35階建・350戸のタワマンと商業施設が駅前に加わる。
阪神西宮駅北地区公民連携事業が着工（7月予定）。40階前後の住宅棟と新中央図書館を含む複合ビルの工事が始まる。
阪神西宮駅北の複合再開発が竣工（12月目標）。阪神西宮駅前の都市機能が大きく更新される。
国立社会保障・人口問題研究所の推計では西宮市の人口が2020年比で減少基調を続ける局面。若年層の流入次第で需給が変化する。
JR西宮駅南西地区の第一種市街地再開発が全街区竣工（4月予定）。35階建・350戸のタワマンと商業施設が駅前に加わる。
阪神西宮駅北地区公民連携事業が着工（7月予定）。40階前後の住宅棟と新中央図書館を含む複合ビルの工事が始まる。
阪神西宮駅北の複合再開発が竣工（12月目標）。阪神西宮駅前の都市機能が大きく更新される。
国立社会保障・人口問題研究所の推計では西宮市の人口が2020年比で減少基調を続ける局面。若年層の流入次第で需給が変化する。
買う理由（4）
西宮市が関西「住みたい自治体」ランキングで8年連続1位
阪神西宮駅北で40階複合の公民連携再開発が動く
JR西宮駅南西で35階タワマンの市街地再開発が2027年竣工予定
商業地の地価が2025年に前年比+7.3%と強く上昇
買わない理由（4）
西宮市の人口が2025年1月時点で8年連続の減少
将来推計人口が2020年比で大きく減る見込み
価格水準が高く利回りは総じて低い
武庫川・沿岸部の水災害リスク
人口の未来（西宮）
駅中心から半径1km・47メッシュ（250m四方）を合算。全国・都道府県と同一基準で対比。
全国は総人口が2050年に85（2025=100）まで減るのに対し、この範囲は94（減少傾向）。 高齢化率も全国より7.6pt低い（若い）。 生産年齢人口（15〜64歳）は28,356人（2025）→22,671人（2050）。賃貸需要の担い手の厚みを測る目安。
世帯構成（西宮）
西宮市の一般世帯に占める割合。市区町村単位（駅周辺ではなく行政区全体）。
単身世帯率は36.2%と全国より1.8pt低い。10年の変化は+4.1ptで、全国（+5.6pt）より単身化のペースは緩やか。夫婦と子供世帯は29.7%と全国より4.7pt高い。 なお単身のうち65歳以上は12.0%（全国12.1%）。単身世帯の中身が若年層か高齢層かを見る目安。
土地価格
公示価格は住宅地の調査地点のみ、路線価は住宅地・商業地の区別なく道路ごとに評価した値です。
路線価は道路ごとに異なるため、物件に面した道路の値を国税庁路線価図からPDFでご確認ください。
出典：「地価公示データ」（国土交通省 不動産情報ライブラリ）をもとにRETTO作成
空き家率・賃貸空室率（西宮市）
5年ごとの全国統一調査（住宅・土地統計調査）にもとづく指標。
空き家率11.0%の内訳
空き家を100%とした構成比空き家率は街全体の余り具合。内訳でその他（相続放置・長期不在）が多いほど相続放置など街の衰退サイン。
賃貸空室率は賃貸だけの埋まり具合。数値が高いほど貸しても埋まりにくい。
鑑定士のまとめ
温度感
- 01— いま —
市場の特徴
誰が、いま、どう買っているのか?
買い手の需要層初めて家を買う人買い手の需要層資産家・富裕層エリア性格駅前の繁華街エリア性格戸建中心の住宅街エリア性格成熟した商業エリア同一需給圏はJR東海道本線・阪神本線・阪急神戸線沿線の阪神間住宅地域と、国道171号・山手幹線沿いの商業地域から構成される。住宅地は西宮北口・夙川・甲子園エリアの選好性が突出しており、高所得者層や二次取得者の需要が中心。一方、郊外部や利便性の劣る地域では一次取得者層が中心となる。取引価格帯は住宅地で標準地規模2,500万~1億円程度と幅広く、商業地は法人・デベロッパー・投資家が中心で画地規模や用途により価格帯が大きくばらつき、需要の中心価格帯を見出しにくいとする指摘が多い。商業地はJR西宮駅前・阪神西宮駅前・阪急西宮北口駅前で特に繁華性が高く、駅前の希少性を背景に需要が集中している。
- 02— なぜ —
地価を動かす要因
何が上げ、何が下げているのか?
強みブランド強み路線多数マクロ感応性金利感応高一般的要因では、西宮市の人口・世帯数はほぼ微減~微増で推移する一方、低金利環境や住宅ローン金利の先高感、労働力不足による建設コスト・賃金上昇が繰り返し言及されている。地域要因では、西宮北口・夙川・甲子園など選好性の高いエリアで需要増加や地価上昇が目立ち、駅近接性や生活利便施設の充実が地価を下支えする構図が共通する。個別的要因はほとんどの標準地で「変動なし」とされ、地価変動の主因は地域要因に集約される。年間変動率は住宅地で概ね+2.5%~+5.6%、商業地で+2.7%~+9.6%と、駅前の希少立地ほど上昇率が高い傾向が確認できる。
- 03— どう値付け —
値付けの根拠
比準と収益、どちらを重視したか?
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- 04— これから —
これからの見通し
向こう数年、どこに向かうか?
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— 不動産情報ライブラリ (国土交通省) の公示地価鑑定評価書 30 地点 (2025) を RETTO が要約
このエリアで、さらに見られる分析
物件タイプ別の判定
ファミリー向け・ワンルーム投資それぞれの向き不向き
融資に使える金融機関
エリアをカバーする銀行・信金と積極性
ハザード分析
洪水・土砂・津波リスクと水害経験による地価補正
主要駅までの所要時間・想定賃料
通勤アクセスと賃料シミュレーション
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