川崎重工・三菱電機の城下町に、新駅とアリーナが同年開業
播磨臨海工業地帯の雇用基盤が駅前商業地の地価（前年比上昇）を下支えする一方、住宅地の地価は前年比▲0.19%、賃貸空室率は全国上位水準の24%。2026年3月の手柄山平和公園駅開業と10月の大和工業アリーナ開館で人流がどう変わるか、2〜3年の観察が要る。
エリアの見通し年表
JR手柄山平和公園駅 開業（3月）。山陽本線姫路〜英賀保間の新駅。
大和工業アリーナ姫路 開館（10月）。新駅とデッキ直結の大型複合スポーツ施設。
手柄山平和公園駅前広場・周辺道路 整備完了予定。
姫路駅南西エリア7.4haの土地区画整理事業 進行中。商業・住宅混在エリアの再編。
JR手柄山平和公園駅 開業（3月）。山陽本線姫路〜英賀保間の新駅。
大和工業アリーナ姫路 開館（10月）。新駅とデッキ直結の大型複合スポーツ施設。
手柄山平和公園駅前広場・周辺道路 整備完了予定。
姫路駅南西エリア7.4haの土地区画整理事業 進行中。商業・住宅混在エリアの再編。
買う理由（4）
新幹線停車駅×山陽電鉄のダブルアクセス
手柄山新駅開業で駅勢圏が拡大
神戸の約1/3の地価水準、表面利回りは出やすい構造
播磨臨海工業地帯の安定した雇用基盤
買わない理由（4）
賃貸空室率24%は全国トップクラスの高さ
住宅地地価は微減トレンド
人口は2050年に2020年比▲19%の見通し
城周辺の民泊規制リスク
人口の未来（姫路）
駅中心から半径1km・40メッシュ（250m四方）を合算。全国・都道府県と同一基準で対比。
全国は総人口が2050年に85（2025=100）まで減るのに対し、この範囲は79（減少傾向）。 高齢化率も全国より2.3pt高い。 生産年齢人口（15〜64歳）は7,867人（2025）→5,416人（2050）。賃貸需要の担い手の厚みを測る目安。
世帯構成（姫路）
姫路市の一般世帯に占める割合。市区町村単位（駅周辺ではなく行政区全体）。
単身世帯率は33.7%と全国より4.3pt低い。10年の変化は+6.6ptで、全国（+5.6pt）より単身化のペースは速い。夫婦と子供世帯は28.1%と全国より3.1pt高い。 なお単身のうち65歳以上は12.4%（全国12.1%）。単身世帯の中身が若年層か高齢層かを見る目安。
土地価格
公示価格は住宅地の調査地点のみ、路線価は住宅地・商業地の区別なく道路ごとに評価した値です。
路線価は道路ごとに異なるため、物件に面した道路の値を国税庁路線価図からPDFでご確認ください。
出典：「地価公示データ」（国土交通省 不動産情報ライブラリ）をもとにRETTO作成
空き家率・賃貸空室率（姫路市）
5年ごとの全国統一調査（住宅・土地統計調査）にもとづく指標。
空き家率14.1%の内訳
空き家を100%とした構成比空き家率は街全体の余り具合。内訳でその他（相続放置・長期不在）が多いほど相続放置など街の衰退サイン。
賃貸空室率は賃貸だけの埋まり具合。数値が高いほど貸しても埋まりにくい。
鑑定士のまとめ
温度感
- 01— いま —
市場の特徴
誰が、いま、どう買っているのか?
買い手の需要層初めて家を買う人買い手の需要層全国チェーン店買い手の需要層マンションデベロッパーエリア性格駅前の繁華街エリア性格昔から続く住宅街姫路市の同一需給圏は市内全域の住宅・商業地域で構成され、JR姫路駅周辺との価格牽連性が強い点が全30件を通じた共通認識である。住宅地の需要者の中心はサラリーマン層の一次取得者で、駅近・利便性の高いエリアでは複数の鑑定士が「底堅い需要」「概ね堅調」と評価する一方、既成住宅地や高低差のある地域では需要が弱いと指摘する件数も多い。商業地では駅に近接した地域は法人・全国チェーン店を含む多様な需要者が想定され希少性からの堅調が認められるが、旧来の商店街（西二階町・呉服町周辺）は繁華性の低下が複数の鑑定士によって一致して指摘されている。路線商業地では交通量・視認性・駐車場台数による需要の強弱が大きく、エリア内でも立地差が拡大傾向にある。全体として、取引の中心価格帯はエリア・規模・用途によりばらつきが大きく、明確な中心価格帯を見出し難いとする記述が商業地を中心に多数みられた。
- 02— なぜ —
地価を動かす要因
何が上げ、何が下げているのか?
強み再開発強み観光集客マクロ感応性観光景気感応全30件で一貫して記載される最大の構造要因は「姫路市の人口微減傾向」であり、需給の下押し圧力として継続的に言及されている。これと並行して「立地条件による地価の二極化拡大」が住宅・商業ともに20件以上で明示的に記述されており、駅接近性・利便性の高低による価格格差が年々広がっている。姫路城を中心とする観光客の回復・インバウンド回帰については商業地10件以上が追い風要因として言及し、駅前・中心部商業地の需要押し上げに寄与しているとされる。姫路駅周辺の再開発事業の進捗を評価する記述は商業地6件程度に見られ、駅前立地の希少性・商業集積度の向上を後押しする要因として位置づけられている。東姫路駅南地区の土地区画整理事業の進捗も商業地2件が言及し、東部エリアの通行量増加を促す変動要因として挙げている。金利動向・物価上昇・建築費高騰については懸念材料として10件以上が言及するが、抑制的に記述されており現時点では市場へのマイナス影響は限定的と判断されている。
- 03— どう値付け —
値付けの根拠
比準と収益、どちらを重視したか?
🔒 この章は Waiting List 登録後の招待でご覧いただけます
- 04— これから —
これからの見通し
向こう数年、どこに向かうか?
🔒 この章は Waiting List 登録後の招待でご覧いただけます
— 不動産情報ライブラリ (国土交通省) の公示地価鑑定評価書 30 地点 (2025) を RETTO が要約
このエリアで、さらに見られる分析
物件タイプ別の判定
ファミリー向け・ワンルーム投資それぞれの向き不向き
融資に使える金融機関
エリアをカバーする銀行・信金と積極性
ハザード分析
洪水・土砂・津波リスクと水害経験による地価補正
主要駅までの所要時間・想定賃料
通勤アクセスと賃料シミュレーション
招待制ベータのため、ご登録いただいた方から選考のうえ順次ご招待します