外国人宿泊客が10年で45倍に急増した城崎温泉と、2040年に2015年比-30%となる見込みの市街地が同じ市に存在する。

同一需給圏は豊岡市及び周辺市町の住宅地域・商業地域で、需要者の大半は圏内に地縁を持つ居住者や個人事業者・法人であり、圏外からの転入者は少ない。住宅地は豊岡駅徒歩圏や区画整理済みの新興地域に需要が集約される一方、郊外や旧町の市街地・集落は需要が弱含みで二極化が進む。中心価格帯は土地800万~1200万円前後、新築戸建2500万~3000万円前後が目安。商業地は駐車場を備えた大型店や沿道型店舗に売上が集中し、旧来の商店街は空洞化が進行している。唯一城崎温泉は観光需要により高額取引や供給不足が見られ、出石城下町は希少性はあるが誘客力の弱さから需要は低調。いずれも商業地の取引件数自体が少なく、中心となる価格帯を見出しにくい状況が共通して指摘されている。

一般的要因としては人口減少・高齢化の進行による有効需要の減少が広く共通するが、地域要因では北近畿豊岡自動車道（豊岡道路）の延伸・開通が交通量に与える影響が対照的に表れている。出石IC周辺の沿道商業地では交通量増加が追い風となる一方、日高町岩中では延伸により前面道路の交通量が減少し繁華性低下が懸念される。城崎温泉では泊食分離の進展や旅館改装・新規出店が相次ぎ、供給不足も相まって年間変動率+20.2%と突出した上昇を記録した。対照的に竹野町では海水浴客数・漁獲量の減少や事業者の高齢化・後継者不足が繁華性低下の要因とされ、出石城下町でも入込客数の低迷により回遊性が縮小している。城崎を除く大半の地点の年間変動率は-2.4%~+1.2%の範囲で、緩やかな下落ないし横ばいが中心である。