外国人宿泊客が10年で45倍に急増した城崎温泉と、2040年に2015年比-30%となる見込みの市街地が同じ市に存在する。
城崎温泉商業地の地価は年率+20%超の上昇が継続し、芸術文化観光専門職大学開学で豊岡駅徒歩圏の賃貸需要も底打ち。一方、豊岡駅周辺の地価は直近1年で+0.02%にとどまり、空き家率19.2%・賃貸空室率22.5%が住宅市場の実態を示す。2028年の城崎温泉交流センター完成が観光インフラをさらに強化する一方、2040年には市人口が57,770人まで減少する見込み。
エリアの見通し年表
豊岡演劇祭が7回目（9月）。城崎温泉への外国人宿泊客が急増継続中。市街地の空き家活用が進み始める。
城崎温泉交流センター着工予定。観光インフラの整備効果が周辺地価・宿泊賃料に波及するか観察。
城崎温泉交流センター完成予定。インバウンド受け入れ機能が強化される。賃貸需要への波及効果を確認。
観光インフラ整備効果の定着期。人口動態と賃料トレンドが明確になる。保有継続か出口かを判断。
人口縮小の影響が賃料・空室率に顕在化するタイミングとなる可能性がある。
豊岡演劇祭が7回目（9月）。城崎温泉への外国人宿泊客が急増継続中。市街地の空き家活用が進み始める。
城崎温泉交流センター着工予定。観光インフラの整備効果が周辺地価・宿泊賃料に波及するか観察。
城崎温泉交流センター完成予定。インバウンド受け入れ機能が強化される。賃貸需要への波及効果を確認。
観光インフラ整備効果の定着期。人口動態と賃料トレンドが明確になる。保有継続か出口かを判断。
人口縮小の影響が賃料・空室率に顕在化するタイミングとなる可能性がある。
買う理由（4）
城崎温泉のインバウンド急増が地域需要を底上げ
豊岡演劇祭が国際文化拠点として定着
地価は2022年底入れから回復局面
高い表面利回り（10〜13%グロス）
買わない理由（5）
2040年に人口が2015年比-30%の見通し
高い空き家率・賃貸空室率が市場の実態を示す
高齢化率35.1%・若年女性の流出が深刻
10年の地価上昇はわずか+3.8%。キャピタルゲイン期待薄
観光依存の経済構造が収益変動リスクを高める
人口の未来（豊岡）
駅中心から半径1km・47メッシュ（250m四方）を合算。全国・都道府県と同一基準で対比。
全国は総人口が2050年に85（2025=100）まで減るのに対し、この範囲は71（減少傾向）。 高齢化率も全国より2.6pt高い。 生産年齢人口（15〜64歳）は5,864人（2025）→3,442人（2050）。賃貸需要の担い手の厚みを測る目安。
世帯構成（豊岡）
豊岡市の一般世帯に占める割合。市区町村単位（駅周辺ではなく行政区全体）。
単身世帯率は28.3%と全国より9.7pt低い。10年の変化は+6.1ptで、全国（+5.6pt）より単身化のペースは速い。夫婦と子供世帯は23.9%と全国より1.1pt低い。 なお単身のうち65歳以上は12.5%（全国12.1%）。単身世帯の中身が若年層か高齢層かを見る目安。
土地価格
この街は公示価格の調査地点が6地点と少ないため、乖離率は参考程度にご覧ください。
公示価格は住宅地の調査地点のみ、路線価は住宅地・商業地の区別なく道路ごとに評価した値です。
路線価は道路ごとに異なるため、物件に面した道路の値を国税庁路線価図からPDFでご確認ください。
出典：「地価公示データ」（国土交通省 不動産情報ライブラリ）をもとにRETTO作成
空き家率・賃貸空室率（豊岡市）
5年ごとの全国統一調査（住宅・土地統計調査）にもとづく指標。
空き家率19.2%の内訳
空き家を100%とした構成比空き家率は街全体の余り具合。内訳でその他（相続放置・長期不在）が多いほど相続放置など街の衰退サイン。
賃貸空室率は賃貸だけの埋まり具合。数値が高いほど貸しても埋まりにくい。
鑑定士のまとめ
温度感
- 01— いま —
市場の特徴
誰が、いま、どう買っているのか?
買い手の需要層地元の店主・事業主エリア性格観光客が集まる街エリア性格昔から続く住宅街エリア性格国道沿いの大型店ゾーン住宅地の同一需給圏は豊岡市及び周辺市町（養父・朝来・香美・新温泉）一円で、需要者のほぼ全員が圏内居住者であり圏外からの転入は少ない。需要は豊岡市中心部やJR山陰本線西側の区画整理済み新興住宅地（豊岡駅徒歩圏・高屋地区等）に集約されつつあり、土地1,000万円前後・新築戸建3,000万円前後が中心価格帯。一方で郊外・旧町市街地・農家集落では需給が弱含みで取引も極めて少なく中心価格帯を見出せない地域が多い。商業地は城崎温泉街と中心部幹線道路沿道への需要集中が顕著で、旧来型商店街や出石・日高・竹野・養父・香美・新温泉の既成商業地は総じて弱含みが継続しており取引件数も乏しい。
- 02— なぜ —
地価を動かす要因
何が上げ、何が下げているのか?
強み観光集客マクロ感応性観光景気感応豊岡市中心部では少子高齢化による取引件数・新設住宅着工戸数の減少が続き、中心市街地とそれ以外で地価の二極化が進行している。プラス要因としては、北近畿豊岡自動車道の豊岡道路（令和6年秋開通）が国道426号の交通量を増加させ豊岡出石IC沿道の路線商業地の需要を押し上げているほか、城崎温泉でインバウンドを含む観光客がコロナ禍前水準に回復し泊食分離の進展や物販・飲食の新規出店が活発化した結果、商業地が年率+20%超の上昇を記録した。マイナス要因としては、同道路の延伸が日高町祢布交差点周辺や養父市・新温泉町の旧国道沿道の交通量を減少させており、商業繁華性の低下が複数の鑑定士から共通して指摘されている。農村集落では廃園・小学校統合が選好性低下を引き起こしている点も指摘が目立つ。
- 03— どう値付け —
値付けの根拠
比準と収益、どちらを重視したか?
🔒 この章は Waiting List 登録後の招待でご覧いただけます
- 04— これから —
これからの見通し
向こう数年、どこに向かうか?
🔒 この章は Waiting List 登録後の招待でご覧いただけます
— 不動産情報ライブラリ (国土交通省) の公示地価鑑定評価書 30 地点 (2025) を RETTO が要約
このエリアで、さらに見られる分析
物件タイプ別の判定
ファミリー向け・ワンルーム投資それぞれの向き不向き
融資に使える金融機関
エリアをカバーする銀行・信金と積極性
ハザード分析
洪水・土砂・津波リスクと水害経験による地価補正
主要駅までの所要時間・想定賃料
通勤アクセスと賃料シミュレーション
招待制ベータのため、ご登録いただいた方から選考のうえ順次ご招待します