京都駅前の高さ規制を31mから60mへ引き上げる案が出て、1997年以来の大型再開発が動き始めた

同一需給圏は京都駅を中心に下京区・南区・東山区にまたがる幹線道路沿いの商業地域及び駅徒歩圏の住宅地域として捉えられている。商業地の需要者は資金力を有する大手法人・投資法人・ホテル事業者・マンションデベロッパーが中心で、京都駅前や四条河原町周辺は希少性が極めて高く取引がほとんど出ないため、中心となる価格帯の把握自体が困難とされる事例が大半を占める。南区・下京区の幹線道路沿いでは地元中小事業者や全国展開のロードサイド店舗、ホテル事業者の参入も見られ、インバウンド回復に伴う店舗・宿泊需要が周辺へも波及している。住宅地は駅徒歩圏の利便性や既成住宅地としての熟成度が評価され、需要者は同一需給圏内の一次取得者や地縁性を有する個人が中心となる。供給は総じて限定的で、需給は強含みないし堅調に推移している。

一般的要因としては、京都経済は物価高への懸念を抱えつつも観光産業が牽引役となり緩やかな持ち直しにあるとの記述が繰り返される。地域要因としては訪日外客数が過去最高水準に達したこと、京都中央郵便局の建替や京都市立芸術大学の崇仁移転、梅小路京都西駅開業、京都市中央卸売市場再整備など駅周辺の再開発機運が地価を押し上げる要因として挙げられる。個別的要因は「変動なし」とする事例が大半である一方、環境要因の比較では駅前立地を中心にプラス評価が顕著で、街路・交通接近条件の変動は限定的。年間変動率は住宅地で3〜9%程度、京都駅前の商業地では18〜22%に達する事例もあり、立地による上昇幅の差が大きい。