JR3路線が
木津川市は
エリアの見通し年表
木津川市が木津駅東地区事業化検討調査事業（2026年度予算2,409万円）で、事業区域の検討・概略土地利用図の作成・概算事業費の算出・地権者アンケート・企業ヒアリングを実施する。木津駅東側を中心都市拠点として一体的に市街地形成する構想の入口にあたる。
木津駅東道路整備事業（2026年度予算9,873万円）で道路詳細設計と用地測量が進む。あわせて木津駅前東線で右折レーン改修と送迎車両の退避スペース確保による渋滞緩和対策を実施する。
木津駅東道路整備事業が2027年度（令和9年度）に事業用地買収に入る。用地交渉が難航すれば工事着工が後ろにずれる。木津川市は2027年3月12日に市制施行20周年を迎える。
木津駅東道路整備事業が2028年度（令和10年度）に工事着工予定。木津駅へのメインアクセスを補うルートが形になるかどうかが、駅東側の土地利用の前提になる。
学研都市 木津東地区（木津川市梅谷・有効面積約40万m²）は京都府用地バンク上、2030年3月頃の売却を予定している。研究開発型産業施設に限定した立地基準が置かれており、企業立地が実際に動くかどうかで木津川市南部の雇用と昼間人口が変わる。
第2次木津川市都市計画マスタープラン（計画期間2021〜2030年度）の期間が満了し、次期計画の議論に入る。木津駅東側の位置づけと市街化区域の扱いがここで確定する。
城山台への転入で人口を伸ばしてきた木津川市も、2020年代半ばに増加が止まった。宅地供給が一巡した後、2040年に向けては初期入居世代の高齢化と住宅の売却が同時に進む局面に入る。
木津川市が木津駅東地区事業化検討調査事業（2026年度予算2,409万円）で、事業区域の検討・概略土地利用図の作成・概算事業費の算出・地権者アンケート・企業ヒアリングを実施する。木津駅東側を中心都市拠点として一体的に市街地形成する構想の入口にあたる。
木津駅東道路整備事業（2026年度予算9,873万円）で道路詳細設計と用地測量が進む。あわせて木津駅前東線で右折レーン改修と送迎車両の退避スペース確保による渋滞緩和対策を実施する。
木津駅東道路整備事業が2027年度（令和9年度）に事業用地買収に入る。用地交渉が難航すれば工事着工が後ろにずれる。木津川市は2027年3月12日に市制施行20周年を迎える。
木津駅東道路整備事業が2028年度（令和10年度）に工事着工予定。木津駅へのメインアクセスを補うルートが形になるかどうかが、駅東側の土地利用の前提になる。
学研都市 木津東地区（木津川市梅谷・有効面積約40万m²）は京都府用地バンク上、2030年3月頃の売却を予定している。研究開発型産業施設に限定した立地基準が置かれており、企業立地が実際に動くかどうかで木津川市南部の雇用と昼間人口が変わる。
第2次木津川市都市計画マスタープラン（計画期間2021〜2030年度）の期間が満了し、次期計画の議論に入る。木津駅東側の位置づけと市街化区域の扱いがここで確定する。
城山台への転入で人口を伸ばしてきた木津川市も、2020年代半ばに増加が止まった。宅地供給が一巡した後、2040年に向けては初期入居世代の高齢化と住宅の売却が同時に進む局面に入る。
買う理由（8）
木津川市が2026年度予算で木津駅東側の市街地形成の検討に着手した
木津駅東道路整備事業が2028年度の工事着工に向けて動いている
JR3路線が交わる結節点で京都・大阪・奈良の三方向に出られる
けいはんな学研都市の一角にあり研究開発機能の集積がある
学研都市 木津東地区で約50haの産業用地の区画整理が準備組合段階にある
城山台の区画整理により駅東側に計画的な住宅地が形成された
木津川市が子育て・教育関連の施策に予算を割いている
地盤は扇状地で液状化リスクが低い区分にある
買わない理由（7）
木津川市の人口は2026年4月時点で78,734人と前年から382人減った
木津川市は2023年に市発足後はじめて転出超過に転じた
木津駅東側の市街地形成は事業区域も開発手法も未定の調査段階にある
木津駅周辺は木津川の洪水浸水想定区域と内水被害の履歴を抱える
木津駅東側は戸建中心の新興住宅地で賃貸物件の市場が厚くない
学研都市 木津東地区は準備組合段階で企業立地が確定していない
木津川市は市街化調整区域が広く物件ごとに開発規制の確認が要る
人口の未来（木津）
駅中心から半径1km・41メッシュ（250m四方）を合算。全国・都道府県と同一基準で対比。
全国は総人口が2050年に85（2025=100）まで減るのに対し、この範囲は97（減少傾向）。 高齢化率も全国より2.4pt低い（若い）。 生産年齢人口（15〜64歳）は5,119人（2025）→4,365人（2050）。賃貸需要の担い手の厚みを測る目安。
世帯構成（木津）
木津川市の一般世帯に占める割合。市区町村単位（駅周辺ではなく行政区全体）。
単身世帯率は22.8%と全国より15.2pt低い。10年の変化は+5.9ptで、全国（+5.6pt）より単身化のペースは速い。夫婦と子供世帯は37.4%と全国より12.4pt高い。 なお単身のうち65歳以上は9.2%（全国12.1%）。単身世帯の中身が若年層か高齢層かを見る目安。
土地価格
公示価格は住宅地の調査地点のみ、路線価は住宅地・商業地の区別なく道路ごとに評価した値です。
路線価は道路ごとに異なるため、物件に面した道路の値を国税庁路線価図からPDFでご確認ください。
空き家率・賃貸空室率（木津川市）
5年ごとの全国統一調査（住宅・土地統計調査）にもとづく指標。
空き家率8.9%の内訳
空き家率は街全体の余り具合。内訳でその他（相続放置・長期不在）が多いほど相続放置など街の衰退サイン。
賃貸空室率は賃貸だけの埋まり具合。数値が高いほど貸しても埋まりにくい。
鑑定士のまとめ
温度感
- 01— いま —
市場の特徴
誰が、いま、どう買っているのか?
買い手の需要層初めて家を買う人エリア性格郊外のベッドタウンエリア性格戸建中心の住宅街エリア性格昔から続く住宅街同一需給圏は木津川市とJR片町線・近鉄京都線沿線の周辺市町にまたがり、需要者は地縁性を持つ一次取得者や自用目的の個人が中心。城山台・州見台・木津川台・相楽台・兜台などのニュータウンは居住環境が良好で、大阪・奈良からの転入者も一定数見られるなど需要が底堅い。一方、山城地区の上狛・椿井や加茂地区の南加茂台・例幣等の既存集落・旧団地は地縁的需要に限定され、取引件数の少なさや流通期間の長期化、選好性の相対的な劣位が目立つ。唯一の商業地である木津駅前は店舗・事務所需要を中心に商業施設の集積が進み繁華性が高まりつつある。
- 02— なぜ —
地価を動かす要因
何が上げ、何が下げているのか?
強み住環境良好強み利便性高マクロ感応性安定一般的要因では、景気の緩やかな回復を背景に住宅需要は総じて安定的とされる一方、木津川市内では地域差による二極化が指摘される。地域要因としては、山城地区・加茂地区で人口減少と高齢化が継続する一方、木津地区(旧木津町)は相対的に底堅い。ただし旧木津町の人口についての記述は鑑定士によって分かれ、増加基調とするものと、増加を支えてきた旧木津町も減少に転じ市全体で微減とするものがある。世帯数はいずれも微増傾向。城山台や州見台などのニュータウンは生活利便施設の集積が進み地域要因の改善が続く一方、南加茂台団地は近年の供給過多を背景とした地価下落からの持ち直しが緩やかにとどまる。個別的要因は大半の地点で変動なしとされ、地域単位の需給差が地価変動の主因として位置づけられている。
- 03— どう値付け —
値付けの根拠
比準と収益、どちらを重視したか?
🔒 この章は無料会員登録後にご覧いただけます
- 04— これから —
これからの見通し
向こう数年、どこに向かうか?
🔒 この章は無料会員登録後にご覧いただけます
このエリアで、さらに見られる分析
物件タイプ別の判定
ファミリー向け・ワンルーム投資それぞれの向き不向き
融資に使える金融機関
エリアをカバーする銀行・信金と積極性
ハザード分析
洪水・土砂・津波リスクと水害経験による地価補正
主要駅までの所要時間・想定賃料
通勤アクセスと賃料シミュレーション
メールアドレスだけで登録でき、すぐに使い始められます