リニア駅は
リニア中央新幹線の
エリアの見通し年表
山梨県・甲府市がリニア駅前エリアの「まちづくり基本計画」の策定に着手する予定。甲府駅との二次交通の扱いがここで見える。
リニア駅前エリアの都市計画決定・事業認可の手続きが進む見込み。甲府中央スマートIC（仮称）とアクセス道路の整備が具体化する。
リニア山梨県駅（仮称）の駅舎が完成予定（JR東海の工事計画では2031年12月）。
リニア中央新幹線 品川-名古屋間の開業（JR東海が示す最短シナリオ）。駅前基盤整備の完了時期も2034年度以降とされる。
甲府市の人口減少が進行する局面。リニア効果が中心市街地に波及しない場合、賃貸需要の縮小が顕在化する。
山梨県・甲府市がリニア駅前エリアの「まちづくり基本計画」の策定に着手する予定。甲府駅との二次交通の扱いがここで見える。
リニア駅前エリアの都市計画決定・事業認可の手続きが進む見込み。甲府中央スマートIC（仮称）とアクセス道路の整備が具体化する。
リニア山梨県駅（仮称）の駅舎が完成予定（JR東海の工事計画では2031年12月）。
リニア中央新幹線 品川-名古屋間の開業（JR東海が示す最短シナリオ）。駅前基盤整備の完了時期も2034年度以降とされる。
甲府市の人口減少が進行する局面。リニア効果が中心市街地に波及しない場合、賃貸需要の縮小が顕在化する。
買う理由（5）
リニア山梨県駅（仮称）が2026年3月11日に起工した
リニア駅は高速道路インターチェンジと直結する国内初の構造
甲府駅周辺は甲府市が居住・都市機能を集約する対象エリア
中部横断自動車道の全線開通で静岡・清水港と直結済み
山梨県が企業立地助成を最大50億円に拡充している
買わない理由（5）
甲府市の人口は減少が続いている
リニア駅は甲府駅から約7km離れ、在来線との接続がない
甲府駅周辺の公示地価は10年間で下落している
中心市街地の空き店舗対策が継続課題になっている
曽根丘陵断層帯の地震リスクと市内河川の洪水リスク
人口の未来（甲府）
駅中心から半径1km・47メッシュ（250m四方）を合算。全国・都道府県と同一基準で対比。
全国は総人口が2050年に85（2025=100）まで減るのに対し、この範囲は78（減少傾向）。 高齢化率も全国より5.0pt高い。 生産年齢人口（15〜64歳）は7,766人（2025）→5,234人（2050）。賃貸需要の担い手の厚みを測る目安。
世帯構成（甲府）
甲府市の一般世帯に占める割合。市区町村単位（駅周辺ではなく行政区全体）。
単身世帯率は40.7%と全国より2.7pt高い。10年の変化は+4.4ptで、全国（+5.6pt）より単身化のペースは緩やか。夫婦と子供世帯は23.0%と全国より2.0pt低い。 なお単身のうち65歳以上は13.4%（全国12.1%）。単身世帯の中身が若年層か高齢層かを見る目安。
土地価格
公示価格は住宅地の調査地点のみ、路線価は住宅地・商業地の区別なく道路ごとに評価した値です。
路線価は道路ごとに異なるため、物件に面した道路の値を国税庁路線価図からPDFでご確認ください。
出典：「地価公示データ」（国土交通省 不動産情報ライブラリ）をもとにRETTO作成
空き家率・賃貸空室率（甲府市）
5年ごとの全国統一調査（住宅・土地統計調査）にもとづく指標。
空き家率18.1%の内訳
空き家を100%とした構成比空き家率は街全体の余り具合。内訳でその他（相続放置・長期不在）が多いほど相続放置など街の衰退サイン。
賃貸空室率は賃貸だけの埋まり具合。数値が高いほど貸しても埋まりにくい。
鑑定士のまとめ
温度感
- 01— いま —
市場の特徴
誰が、いま、どう買っているのか?
買い手の需要層初めて家を買う人買い手の需要層マンションデベロッパーエリア性格駅前の繁華街エリア性格国道沿いの大型店ゾーンエリア性格昔から続く住宅街同一需給圏は甲府市中心部及びその周辺一円で、商業地はＪＲ甲府駅前・北口を核とする繁華街と、山の手通り・やまなみ通り・国道２０号沿いなどのロードサイド型路線商業地に大別される。駅前はコロナ５類移行後に客足が回復し、投資目的の不動産賃貸業者や個人投資家の需要が強い一方、北口周辺はマンション適地の希少性からデベロッパーの用地取得意欲が強い。ロードサイド型店舗はフランチャイズ展開法人が中心で交通量に支えられ底堅いが、太田町や城東など旧来型の低層店舗街は郊外大型店への顧客流出で商況が低迷する。住宅地の需要者は市内勤務先を持つ一次取得者層が中心で、大学・病院近接エリアは安定需要がある一方、街路が狭隘なエリアや洪水ハザード該当地では需要が弱く、価格帯は土地総額１,０００万円前後が中心となっている。
- 02— なぜ —
地価を動かす要因
何が上げ、何が下げているのか?
強み再開発マクロ感応性景気感応高一般的要因としては、コロナ５類移行後の経済正常化が進む一方、建築費・物価高騰による景気の腰折れ懸念が繰り返し挙げられる。地域要因では、甲府駅前・北口の商業地で客足回復や再開発期待から地価回復・上昇の動きが見られる一方、城東バイパス整備の進行で国道４１１号沿いの交通量が減少するなど、路線商業地では交通動線の変化が地価に影響している。中心商業地は空洞化と二極化が進み、核店舗を持つ地域と持たない地域で明暗が分かれる。住宅地では甲府市の総人口減少・高齢化率上昇が共通して指摘され、洪水ハザードマップの認知拡大が家屋流出想定区域での需要低下要因として繰り返し言及される。個別的要因の変動はほぼ全地点で「なし」とされている。
- 03— どう値付け —
値付けの根拠
比準と収益、どちらを重視したか?
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- 04— これから —
これからの見通し
向こう数年、どこに向かうか?
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— 不動産情報ライブラリ (国土交通省) の公示地価鑑定評価書 30 地点 (2025) を RETTO が要約
このエリアで、さらに見られる分析
物件タイプ別の判定
ファミリー向け・ワンルーム投資それぞれの向き不向き
融資に使える金融機関
エリアをカバーする銀行・信金と積極性
ハザード分析
洪水・土砂・津波リスクと水害経験による地価補正
主要駅までの所要時間・想定賃料
通勤アクセスと賃料シミュレーション
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