市は
甲斐市は
エリアの見通し年表
甲斐市が2026年度から進める竜王駅北口の整備構想が、庁内での方向性整理を終えて具体化する段階。導入する都市機能と、PPP・PFIを含む事業手法の枠組みがここで見える。
新山梨環状道路 北部区間のうち、2024年度に事業着手した桜井JCT以北5.5kmの整備が進む。甲斐市内で国道20号に接続する区間であり、甲府市街を経由しない広域移動の導線が形になる。
リニア中央新幹線 山梨県駅（仮称）の駅舎が完成予定。建設地は甲府市大津町で、竜王駅からは車移動の距離にある。
リニア中央新幹線 品川-名古屋間の開業（JR東海が示す最短シナリオ）。山梨県駅前の基盤整備完了も2034年度以降とされる。
甲斐市でも人口減少と高齢化が進行する局面。駅前開発が賃貸需要を生まなかった場合、横ばいを保ってきた人口が減少に転じるリスクが表面化する。
甲斐市が2026年度から進める竜王駅北口の整備構想が、庁内での方向性整理を終えて具体化する段階。導入する都市機能と、PPP・PFIを含む事業手法の枠組みがここで見える。
新山梨環状道路 北部区間のうち、2024年度に事業着手した桜井JCT以北5.5kmの整備が進む。甲斐市内で国道20号に接続する区間であり、甲府市街を経由しない広域移動の導線が形になる。
リニア中央新幹線 山梨県駅（仮称）の駅舎が完成予定。建設地は甲府市大津町で、竜王駅からは車移動の距離にある。
リニア中央新幹線 品川-名古屋間の開業（JR東海が示す最短シナリオ）。山梨県駅前の基盤整備完了も2034年度以降とされる。
甲斐市でも人口減少と高齢化が進行する局面。駅前開発が賃貸需要を生まなかった場合、横ばいを保ってきた人口が減少に転じるリスクが表面化する。
買う理由（5）
甲斐市が竜王駅北口の用地6,133.02m2を取得完了した
甲斐市の人口は約7.6万人でほぼ横ばいを保っている
特急「かいじ」が竜王駅発着で東京と直通している
駅周辺に市役所と生活利便施設が集まっている
甲斐市が独自の企業立地支援制度を運用している
買わない理由（6）
竜王駅北口の整備内容は2026年6月時点で未定
竜王駅の1日平均乗車人員は2,458人と小さい
竜王駅周辺の公示地価は10年間ほぼ横ばいで、値上がり益は見込みにくい
甲斐市の賃貸住宅の空室率は23.4%と全国平均を上回る
釜無川など5河川の洪水浸水想定区域が市域に広がる
リニア山梨県駅は甲府市大津町にあり、竜王駅とは別の街に立つ
人口の未来（竜王）
駅中心から半径1km・42メッシュ（250m四方）を合算。全国・都道府県と同一基準で対比。
全国は総人口が2050年に85（2025=100）まで減るのに対し、この範囲は84（減少傾向）。 高齢化率も全国より1.5pt高い。 生産年齢人口（15〜64歳）は4,614人（2025）→3,334人（2050）。賃貸需要の担い手の厚みを測る目安。
世帯構成（竜王）
甲斐市の一般世帯に占める割合。市区町村単位（駅周辺ではなく行政区全体）。
単身世帯率は29.5%と全国より8.5pt低い。10年の変化は+4.3ptで、全国（+5.6pt）より単身化のペースは緩やか。夫婦と子供世帯は29.2%と全国より4.2pt高い。 なお単身のうち65歳以上は10.1%（全国12.1%）。単身世帯の中身が若年層か高齢層かを見る目安。
土地価格
公示価格は住宅地の調査地点のみ、路線価は住宅地・商業地の区別なく道路ごとに評価した値です。
路線価は道路ごとに異なるため、物件に面した道路の値を国税庁路線価図からPDFでご確認ください。
出典：「地価公示データ」（国土交通省 不動産情報ライブラリ）をもとにRETTO作成
空き家率・賃貸空室率（甲斐市）
5年ごとの全国統一調査（住宅・土地統計調査）にもとづく指標。
空き家率12.2%の内訳
空き家を100%とした構成比空き家率は街全体の余り具合。内訳でその他（相続放置・長期不在）が多いほど相続放置など街の衰退サイン。
賃貸空室率は賃貸だけの埋まり具合。数値が高いほど貸しても埋まりにくい。
鑑定士のまとめ
温度感
- 01— いま —
市場の特徴
誰が、いま、どう買っているのか?
買い手の需要層初めて家を買う人買い手の需要層地元の店主・事業主エリア性格郊外のベッドタウンエリア性格戸建中心の住宅街エリア性格昔から続く住宅街エリア性格国道沿いの大型店ゾーン同一需給圏は甲斐市内一円および周辺市町に広がる住宅地域で、需要者の中心は甲斐市内や周辺に勤務先を持つ個人の一次取得者層であり、圏外からの転入者も一定数見られる。土地のみの価格帯は1,000万円前後が中心で、新築戸建は2,000万円台から3,000万円台が主流だが、建築費高騰の影響でハウスメーカー間の価格差が拡大し4,000万円以上の事例も見られる。一方、市街化調整区域や旧来の農家住宅地では地縁性を持つ個人が中心需要者となり、土地600万〜800万円台とやや低い価格帯にとどまり需要も弱い。商業地では沿道型店舗を展開する法人や地場の個人事業主が中心需要者で、近年は大型小売店舗の複数開業により店舗間競争が激化している。
- 02— なぜ —
地価を動かす要因
何が上げ、何が下げているのか?
強み利便性高マクロ感応性安定一般的要因として甲斐市の総人口・世帯数はやや増加傾向にあり、大型商業施設の立地など生活利便性の向上に伴い不動産需要は総じて堅調で、地価が下げ止まる地域も増えている。地域要因は地点差が大きく、竜王駅周辺の篠原・中下条・西八幡などは宅地分譲開発が盛んで需要が根強く地価は安定からやや上昇。松島団地など熟成した分譲エリアも地価は安定的。一方、竜王新町の市街化調整区域は市街化区域での宅地供給に対し競争力が弱く地価は下落基調、旧双葉町西端部(志田)は市内の競合エリアに引き合いで劣り弱含みで推移。商業地(龍地)は近隣住宅団地の購買力を背景に商況は堅調に推移している。個別的要因の変動はほとんどの地点で見られない。
- 03— どう値付け —
値付けの根拠
比準と収益、どちらを重視したか?
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- 04— これから —
これからの見通し
向こう数年、どこに向かうか?
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— 不動産情報ライブラリ (国土交通省) の公示地価鑑定評価書 10 地点 (2025) を RETTO が要約
このエリアで、さらに見られる分析
物件タイプ別の判定
ファミリー向け・ワンルーム投資それぞれの向き不向き
融資に使える金融機関
エリアをカバーする銀行・信金と積極性
ハザード分析
洪水・土砂・津波リスクと水害経験による地価補正
主要駅までの所要時間・想定賃料
通勤アクセスと賃料シミュレーション
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