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向かい風北杜市 小淵沢

県が10年計画を出した。ただし地価は10年で21%下がっている

山梨県は2025年3月に「小淵沢エリア振興ビジョン」（2025〜2034年度）を策定し、山梨県馬術競技場は2025年4月にJOCの強化拠点に認定された。小海線への県立馬術競技場駅の設置も中期（2028〜2030年度）の事業に入っている。一方、小淵沢駅周辺の公示地価は2015年からの10年間で-21%下落し、直近1年は前年比0.00%の横ばい。北杜市の空き家率は2023年時点で46.1%、うち別荘が11,320戸を占め、借家は2,680戸にとどまる。住宅賃貸の母数が小さく、宿泊・別荘・二拠点の用途で成立するかどうかで判断が分かれるエリア。

エリアの見通し年表

2027
重点事業の進捗を確認進行中

小淵沢エリア振興ビジョンの前期（2025〜2027年度）。馬術競技場の施設整備、景観の無電柱化・歩道街路灯の整備、道の駅こぶちさわの施設整備などの重点事業が動く。

2028
宿泊需要の動向を確認転機

ロサンゼルス五輪の開催年。総合馬術の強化拠点としての小淵沢の露出が最大化する。振興ビジョンは中期（2028〜2030年度）に入る。

2029
認知度の達成度を確認再評価

振興ビジョンの5年目の振り返り。首都圏・中京圏での「小淵沢」認知度が中間目標の20.0%（2024年は11.3%）に届いたかが検証される。

2031
施設誘致の内容を確認様子見

振興ビジョンの後期（2031〜2033年度）。県有林の高度活用（貸付）による施設誘致、（仮称）富士トラムを活用した誘客促進が検討される段階。

2034
目標の達成状況を確認転機

振興ビジョンの最終年度。認知度の目標値は30.0%。リニア中央新幹線 品川-名古屋間の開業想定年でもある。

買う理由（5）

山梨県が2025年3月に「小淵沢エリア振興ビジョン」を策定した

山梨県馬術競技場が2025年4月にJOCの強化拠点に認定された

小海線に「県立馬術競技場駅」を設置する構想が中期計画に入っている

首都圏から約2時間の距離にリゾート施設が集積している

北杜市の移住支援が現金給付で厚い

買わない理由（7）

北杜市の空き家率は46.1%で、うち別荘が11,320戸を占める

賃貸市場そのものが小さい

相続放置とみられる「その他の住宅」が4,230戸ある

「小淵沢」の認知度は11.3%にとどまる

北杜市の人口は減少が続いている

土砂災害・洪水のハザードが市内に分布する

小淵沢駅周辺の公示地価は10年間で21%下落している

人口の未来（小淵沢）

出典: 国土数値情報 将来推計人口250mメッシュ／IPSS 令和5年推計（2020年国勢調査ベース）

駅中心から半径1km・42メッシュ（250m四方）を合算。全国・都道府県と同一基準で対比。

総人口
1,736人（2025）
2050年 85 （2025=100）
指数（2025年＝100）
2020年 1051052025年 1001002030年 97972035年 942040年 92922045年 882050年 85852055年 812060年 77772065年 742070年 7070全国 712020年2030年2040年2050年2060年2070年
高齢化率
38.4%
全国比 +8.8pt
＝ 65歳以上 ÷ 総人口
2025年 38.4%38.42030年 39.4%39.42035年 40.7%2040年 42.9%42.92045年 45.9%2050年 45.9%45.92055年 45.5%2060年 46%462065年 45.4%2070年 56.9%56.9全国 38.7%2030年2040年2050年2060年2070年
小淵沢（半径1km）全国

全国は総人口が2050年に85（2025=100）まで減るのに対し、この範囲は85（減少傾向）。 高齢化率も全国より8.8pt高い。 生産年齢人口（15〜64歳）は917人（2025）→673人（2050）。賃貸需要の担い手の厚みを測る目安。

世帯構成（小淵沢）

出典: 国勢調査（2010・2015・2020）をもとにRETTO算出

北杜市の一般世帯に占める割合。市区町村単位（駅周辺ではなく行政区全体）。

単身世帯率
29.9%（2020）
全国比 -8.1pt10年で +4.7pt
＝ 単独世帯 ÷ 一般世帯総数
全国 38.0%2010年 小淵沢 25.2%25.22015年 小淵沢 27.2%27.22020年 小淵沢 29.9%29.92010年2015年2020年
夫婦と子供世帯率
21.9%（2020）
全国比 -3.1pt10年で -2.4pt
＝ 夫婦と子供から成る世帯 ÷ 一般世帯総数
全国 25.0%2010年 小淵沢 24.3%24.32015年 小淵沢 23.3%23.32020年 小淵沢 21.9%21.92010年2015年2020年
小淵沢（北杜市）全国

単身世帯率は29.9%と全国より8.1pt低い。10年の変化は+4.7ptで、全国（+5.6pt）より単身化のペースは緩やか。夫婦と子供世帯は21.9%と全国より3.1pt低い。 なお単身のうち65歳以上は17.5%（全国12.1%）。単身世帯の中身が若年層か高齢層かを見る目安。

住宅地の地価推移（万円/m²）

📎 [公的統計（地価）] 国土交通省 不動産情報ライブラリ 地価公示（住宅地・2015〜2025年）(2025)

※ 地価推移はエリア内の住宅地公示地点の中央値です。

土地価格

実勢価格
Coming Soon
実際の取引価格
公示価格（基準）
1.4万円/m²
（0.9〜1.5万円/m²）
2025年 / 3地点
路線価
1.1万円/m²
公示価格×0.8で推計
乖離率（公示価格を100%とした場合）参考値
実勢 110%
公示 100%
路線価 79%

この街は公示価格の調査地点が3地点と少ないため、乖離率は参考程度にご覧ください。

公示価格は住宅地の調査地点のみ、路線価は住宅地・商業地の区別なく道路ごとに評価した値です。

現在は公示価格から推計した参考値を表示しています。今後、正確な路線価データと成約価格データを統合予定です。

出典：「地価公示データ」（国土交通省 不動産情報ライブラリ）をもとにRETTO作成

空き家率・賃貸空室率（北杜市）

出典: 総務省 住宅・土地統計調査（2023年）

5年ごとの全国統一調査（住宅・土地統計調査）にもとづく指標。

空き家率
46.1%
実質 14.6%（別荘等を除く）
全国比 +1.3pt前回比 +3.1pt
＝ 空き家 ÷ 全住宅
全国 13.8%2008年 43.1%43.12013年 42.0%42.02018年 43.0%43.02023年 46.1%46.12008年2013年2018年2023年
賃貸空室率
19.5%
全国比 +0.9pt前回比 -2.3pt
＝ 賃貸の空き ÷ 賃貸全体
全国 18.6%2013年 25.9%25.92018年 21.8%21.82023年 19.5%19.52008年2013年2018年2023年
北杜市全国

空き家率46.1%の内訳

空き家を100%とした構成比
26%
70%
賃貸用4%その他（相続放置・長期不在）26%売却用・別荘等70%

空き家率は街全体の余り具合。内訳でその他（相続放置・長期不在）が多いほど相続放置など街の衰退サイン。

賃貸空室率は賃貸だけの埋まり具合。数値が高いほど貸しても埋まりにくい。

鑑定士のまとめ

温度感

弱含み横ばい上昇強上昇
  1. 01
    — いま —

    市場の特徴

    誰が、いま、どう買っているのか?

    買い手の需要層資産家・富裕層エリア性格観光客が集まる街エリア性格戸建中心の住宅街

    同一需給圏は北杜市全域から山梨・長野県境に広がる別荘地と、地縁性の強い戸建住宅地の二層構造となっている。八ヶ岳南麓の別荘地は首都圏在住の富裕層や移住希望者からの需要が堅調で、なかでも大泉町西井出は人気が高く需給は強含み、土地価格帯は1,000万円程度とされる。一方、高速道路アクセスがやや劣る高根町清里は供給過多で人気が低く、需給は弱含みで推移。長坂町の一般住宅地は地縁・血縁のある地元個人が中心で、圏外からの転入需要が乏しく、市場規模自体が縮小傾向にある。北杜市内の別荘地は立地条件による人気の二極化が複数の鑑定士から指摘されている。

  2. 02
    — なぜ —

    地価を動かす要因

    何が上げ、何が下げているのか?

    強み希少性強みブランドマクロ感応性観光景気感応

    一般的要因として、値頃感のある八ヶ岳南麓の別荘地は需要が堅調である一方、アクセスや標高・景観などの環境条件により地価は二極化傾向にあると複数の鑑定士が指摘している。地域要因では、大泉町西井出は人気の高いエリアとして需給が強含みで年間変動率プラス0.7%、高根町清里は高速道路アクセスの劣勢と周辺供給の多さからマイナス1.9%と下落。長坂町長坂上条の戸建住宅地は圏外転入者の少なさと少子高齢化・人口減少の影響でマイナス0.5からマイナス1.0%の弱含み推移となっている。いずれの地点も個別的要因の変動は乏しいとされる。

  3. 03
    — どう値付け —

    値付けの根拠

    比準と収益、どちらを重視したか?

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  4. 04
    — これから —

    これからの見通し

    向こう数年、どこに向かうか?

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— 不動産情報ライブラリ (国土交通省) の公示地価鑑定評価書 3 地点 (2025) を RETTO が要約

このエリアで、さらに見られる分析

  • 物件タイプ別の判定

    ファミリー向け・ワンルーム投資それぞれの向き不向き

  • 融資に使える金融機関

    エリアをカバーする銀行・信金と積極性

  • ハザード分析

    洪水・土砂・津波リスクと水害経験による地価補正

  • 主要駅までの所要時間・想定賃料

    通勤アクセスと賃料シミュレーション

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