- Feature#ダメ物件実例#高利回り#物件レンズ
駅徒歩3分で利回り21%。うますぎる数字の中身を開けてみる
収益物件のポータルサイトに実際に載っていた、370万円・利回り21%の区分マンション。管理費と修繕積立金を足すと賃料の33%、権利形態は旧法賃借権でした。RETTOの物件レンズで、高利回りの正体を数字から整理します。
- Feature#物件レンズ#初期スクリーニング
500万円以下の中古区分マンション、購入前に確認したい 12 の観点（初期スクリーニング編）
500万円以下の中古区分マンションを対象に、「最初の足切り」に使える 12 の観点を RETTO の物件レンズからまとめました。新耐震・接道・管理費の比率・立地と利回りのバランスなど、内見の前に確認したいポイント集です。
- Feature#エリア分析#浦和美園#さいたま市緑区
2035年に「いちばん若い街」になる浦和美園。住む人の追い風は、貸す人にも吹くのか
浦和美園駅周辺の将来推計人口は2025年から2035年で+10.62%。2035年の高齢化率11.1%はRETTO収録231エリアで最も低い水準です。一方、鑑定評価書30地点は「土地価格に見合う賃料が未形成」と記します。若い街の追い風がどこに吹くのか、公的データで整理しました。
- Feature#エリア分析#流山おおたかの森#流山市
流山おおたかの森の人口は10年で+10%増える。その分は、もう地価に乗っているのか
流山おおたかの森駅周辺の将来推計人口は2025年から2035年で+10.68%。全国が−5.37%と減るなかで対照的です。一方、公示地価は10年で+322%の43.5万円/㎡。国交省の鑑定評価30地点から、追い風と注意したい点を整理しました。
- Feature#エリア分析#武蔵小山#品川区
武蔵小山の地価は1年で+14.59%。この追い風は、誰にとっての追い風か
武蔵小山駅の公示地価は2026年平均147.7万円/㎡、前年比+14.59%。963億円の小山三丁目再開発が動き出し、駅前の再開発は計5事業に及びます。国交省の鑑定評価30地点から、この追い風の中身を物件タイプ別に整理しました。
- Feature#エリア分析#橋本#相模原市
リニアの最大障壁が消えた橋本。「品川まで10分」までの時間差をどう読むか
橋本の公示地価は10年で+51%、2025年は22.6万円/㎡。2026年1月の静岡工区・水資源補償合意でリニアの最大障壁がクリアされ、290億円の区画整理も認可済み。国交省の鑑定評価30地点から追い風と注意点を整理しました。
- Feature#エリア分析#高輪#港区
高輪ゲートウェイの6000億円再開発。それでも地価判断が「中立」な理由
高輪の公示地価は10年で+86%、2025年は314万円/㎡。6000億円の再開発が進む一方、ファミリー中古は1.27億円・ワンルーム利回りは3%台に。国交省の鑑定評価30地点から、追い風と向かい風の両面を整理しました。
- Feature#空き家率#エリア分析
物件の空室と、街の空き家。そのエリアは、本当に「健全」か？
賃貸の空室率と、街全体の空き家率は分母の違う別の数字です。市区町村ごとの空き家率を、賃貸空室率とは分けて内訳まで見られる指標として追加しました。相続放置・長期不在の『その他の空き家』に注目した、新しいエリア分析の話です。
- Feature#マイ物件#物件管理
同じ物件の価格を、何回打ち込んでいますか
比較は表計算ソフト、収支試算は別アプリ、銀行向けの資料はまた別ファイル — 散らばりがちな物件の検討情報を「マイ物件」に集めました。一度の登録で、44 列の比較から 35 年の収支、事業計画書の印刷までつながる話です。
- Feature#ハザード#積算評価
「なんとなくの減価」から脱却する。ハザードリスクを客観的な指値の根拠に変える方法
ハザードマップで赤く塗られたエリアの物件を見つけたとき、価格にいくらの割引をかけるべきか。多くの投資家が「感覚」で決めていたこの値引き幅を、日本銀行のワーキングペーパーと国土交通省の報告書から導いた係数で自動補正する機能を、積算計算機に組み込みました。
- Feature#マイソク#物件登録
入力 5 分のマイソク作業を、30 秒に
業者から届いたマイソクを見ながら、価格・賃料・構造・築年・接道幅といった物件情報を 1 つずつフォームに打ち込む作業を、マイソク 1 枚のアップロードで完結できるようにしました。
- Feature#インサイトボード#エリア分析
1 エリアの調査を 1 画面で。新画面『インサイトボード』に込めた思想
ブラウザのタブを 10 枚開いて、地価・人口・再開発・ハザード・融資をひとつずつ調べていた作業を、共通の 5 項目に絞って 1 画面に並べました。RETTO のエリア分析の中心になる『インサイトボード』を公開した、その背景と設計の意図についての話です。