同じ物件の価格を、何回打ち込んでいますか
RETTO チームです。今回は、物件の検討情報をまるごと預かる「マイ物件」という機能について書きます。
収益物件を本気で比べている時期の、ご自身の机の上を思い浮かべてみてください。気になる物件の情報は、いまどこに置いてありますか？表計算ソフトの比較表、収益試算アプリ、ブラウザのブックマーク、メールに添付されたままのマイソク — 検討が熱を帯びるほど、置き場所は増えていきます。
そして置き場所が増えると、同じ数字を何度も打ち直すことになります。価格と賃料を比較表に 1 回、試算アプリにもう 1 回、銀行に相談するための資料にさらにもう 1 回。途中で売出価格が変わろうものなら、3 つのファイルを順に開いて直して回ることになります。どれが最新の数字だったか分からなくなり、夜中に古いファイルを開き直した経験のある方も、きっと少なくないと思います。
そこで RETTO は、物件の登録から比較・収支シミュレーション・銀行向け書類の印刷までを 1 か所でつなぐ「マイ物件」を作りました。物件の情報は一度だけ入力して、そのあとのすべての場面で使い回す — それがこの機能の出発点です。
物件の検討情報が、1 か所に集まる
マイ物件は「購入前」「保有」「アーカイブ」の 3 つのタブで物件を管理します。中心になるのは購入前タブで、検討中の物件をどんどん放り込んでいく場所です。まずはこの「購入前の検討」を磨くことを優先していて、購入後の実績を記録する保有タブは準備中です。いずれ含み損益まで追えるようにしたいと考えています。登録は手入力でもできますが、マイソクからの自動入力を使えば、マイソク 1 枚のアップロードで主要な項目が埋まります。マイソクや物件写真はそのまま物件に紐づいて保存されるので、チラシの山を机に積んでおく必要はもうありません。
見送った物件も、理由ごと残す
検討の結果「今回は見送り」となった物件は、削除ではなくアーカイブへ送れます。このとき「利回りが想定に届かなかった」「接道が厳しかった」のような理由をひとこと添えて残せるようにしました。見送った理由の積み重ねは、次の物件を見る目を確実に育ててくれます。物件そのものだけでなく、検討の履歴まで資産として残したいという考え方です。
約 40 項目の比較テーブル
購入前タブの物件は、1 つの比較テーブルに並びます。並べられる項目は約 40 種類です。
- 物件の素性: 価格、月賃料、構造、築年数、間取り、延床面積、駅徒歩、用途地域、再建築の可否 など
- 収支の計算結果: 表面利回り、実質利回り、1 年目の税引前キャッシュフロー、必要資金、IRR（10 年）、自己資金の回収年、デッドクロスの時期 など
- 評価のものさし: 積算評価、積算との乖離、RETTO エリア（クリックするとそのエリアの分析へ飛べます）など
これだけの項目を全部出すと文字の壁になるので、表示する列は歯車のメニューから自由に選べます。「実質利回り順に並べて、上から築年数を見ていく」といった検証が、ファイルを行き来せずに 1 画面で完結します。
ここで一番お伝えしたいのは、利回りや IRR の列を自分で計算して打ち込む必要は一切ない、という点です。物件を登録した瞬間に、RETTO が裏で自動計算してこのテーブルへ一斉に流し込みます。
収支の計算は、1 つしか持たせない
物件の詳細画面を開くと、数値分析・ハザード・35 年収支表・物件レンズのタブが並び、登録した物件情報から 35 年分の収支や物件位置でのハザード判定をその場で確認できます。
ここで私たちは、場面ごとに別々の計算を持たせないという設計を選びました。比較テーブルの実質利回りも、詳細画面の 35 年収支表も、後述する事業計画書の収支計画も、すべて同じ 1 つの計算から出てきます。
「数字の前提は、1 か所にだけ持たせる」
表計算ソフトでの物件管理で一番怖いのは、計算間違いそのものよりも「シートごとに前提が少しずつ違う」ことだと思います。比較表では金利 2% なのに、銀行向けの資料では 1.8% のまま — ファイルが分かれている限り、こうしたずれはどうしても忍び込みます。RETTO では、物件の数字を 1 か所直せば、比較テーブルも収支表も印刷書類も、同じ前提で揃い直します。
そのまま、銀行に持っていける紙になる
検討が進んだ物件は、印刷ページから書類に落とせます。用意しているのは 4 種類です。
- 事業計画書 — 物件概要、積算評価、総事業費、資金計画、返済計画、収支計画
- 事業戦略書 — 視察メモやヒアリングメモ、RETTO のエリア分析、物件位置でのハザード判定
- 数値分析 — 主要指標、年間キャッシュフローの推移グラフ、出口のシミュレーション
- 35 年収支表 — 年ごとの収支の一覧
どのページも A4 にそのまま印刷できるレイアウトで、事業計画書は 1〜2 枚に収まる想定です。印刷ボタンから PDF として保存もできます。
とくに事業戦略書には、物件そのものの数字だけでなく、エリア分析やハザード判定まで載ります。「この物件を、この街で、こう見ている」という検討の文脈ごと、面談の机に置ける 1 枚になります。
気になっている物件を、1 件入れてみてください
いま頭の中にある「ちょっと気になっている物件」を 1 件、マイ物件に登録してみてください。打ち込んだ覚えのない利回りや IRR が比較テーブルに並ぶところから、検討の景色が変わりはじめます!