機関投資家が集まる中部最大ターミナル、二大開発の着工時期は両方「未定」。
駅外縁の住宅素地は地価が年+5〜9%上昇し都心回帰需要が継続。一方、名鉄5,400億円再開発は解体着工が「未定」に後退し、リニア開業も2034年以降で不確実性が高い状態が続く。
エリアの見通し年表
名鉄名古屋駅地区の既存ビル解体着工。リニア名古屋駅地下工事が継続中。
名鉄再開発ビル新築着工。駅周辺の工事による一時的な利便性低下で価格交渉の余地。
名鉄再開発1期竣工（オフィス・商業・ホテル・バスターミナル開業）。街の姿が大きく変わる。
リニア中央新幹線開業（最短シナリオ）。品川-名古屋40分で東京圏との一体化が加速。
名鉄再開発2期完了（鉄道4線化・商業全面開業）。スーパーターミナル化が完成。
名鉄名古屋駅地区の既存ビル解体着工。リニア名古屋駅地下工事が継続中。
名鉄再開発ビル新築着工。駅周辺の工事による一時的な利便性低下で価格交渉の余地。
名鉄再開発1期竣工（オフィス・商業・ホテル・バスターミナル開業）。街の姿が大きく変わる。
リニア中央新幹線開業（最短シナリオ）。品川-名古屋40分で東京圏との一体化が加速。
名鉄再開発2期完了（鉄道4線化・商業全面開業）。スーパーターミナル化が完成。
買う理由（5）
リニア中央新幹線の名古屋駅設置が確定
名鉄5,400億円の駅地区再開発が始動
地価は10年で+157%上昇、バブル期ピーク対比では依然低水準
中部圏最大のターミナル駅としての集客力
トヨタ・製造業の本社機能集積が追い風
買わない理由（5）
リニア開業時期が不透明（2034年以降）
名鉄再開発のスケジュールが未定に変更
南海トラフ地震による液状化リスク
名古屋市の人口は2030年代にピークアウト
地価のオーバーシュートリスク
人口の未来（名古屋）
駅中心から半径1km・44メッシュ（250m四方）を合算。全国・都道府県と同一基準で対比。
全国は総人口が2050年に85（2025=100）まで減るのに対し、この範囲は90（減少傾向）。 高齢化率も全国より6.8pt低い（若い）。 生産年齢人口（15〜64歳）は15,551人（2025）→12,291人（2050）。賃貸需要の担い手の厚みを測る目安。
世帯構成（名古屋）
名古屋市中村区の一般世帯に占める割合。市区町村単位（駅周辺ではなく行政区全体）。
単身世帯率は55.9%と全国より17.9pt高い。10年の変化は+4.7ptで、全国（+5.6pt）より単身化のペースは緩やか。夫婦と子供世帯は16.7%と全国より8.3pt低い。 なお単身のうち65歳以上は13.1%（全国12.1%）。単身世帯の中身が若年層か高齢層かを見る目安。
土地価格
公示価格は住宅地の調査地点のみ、路線価は住宅地・商業地の区別なく道路ごとに評価した値です。
路線価は道路ごとに異なるため、物件に面した道路の値を国税庁路線価図からPDFでご確認ください。
出典：「地価公示データ」（国土交通省 不動産情報ライブラリ）をもとにRETTO作成
空き家率・賃貸空室率（名古屋市中村区）
5年ごとの全国統一調査（住宅・土地統計調査）にもとづく指標。
空き家率15.5%の内訳
空き家を100%とした構成比空き家率は街全体の余り具合。内訳でその他（相続放置・長期不在）が多いほど相続放置など街の衰退サイン。
賃貸空室率は賃貸だけの埋まり具合。数値が高いほど貸しても埋まりにくい。
鑑定士のまとめ
温度感
- 01— いま —
市場の特徴
誰が、いま、どう買っているのか?
買い手の需要層不動産ファンド買い手の需要層マンションデベロッパーエリア性格駅前の繁華街エリア性格マンションが建つ予定の土地同一需給圏は名駅・栄・伏見を中心とする高度・準高度商業地域で、需要者は国内外の機関投資家、不動産ファンド、大手不動産会社、地元有力企業等が中心。オフィス空室率は改善傾向にあり、百貨店売上もコロナ前を上回るなど店舗需要は回復。名駅地区への投資意欲は旺盛だが、建築費高騰により用地取得には慎重姿勢が目立ち始めている。駅西側は東側に比べ開発が遅れていたが、リニア中央新幹線工事の進捗で立地条件が見直され、賃貸マンションやホテル用地として一定の需要が見込める。取引価格帯は規模・用途で差異が大きく一定の傾向は見出せない。
- 02— なぜ —
地価を動かす要因
何が上げ、何が下げているのか?
強み再開発強み希少性マクロ感応性金利感応高一般的要因は緩和的金融環境を背景に投資需要が底堅く推移してきたが、金利上昇・物価高・建築費高騰・国際情勢が不動産市場への影響として注視される。地域要因では名駅地区の優位性が際立ち、リニア中央新幹線名古屋駅工事と名鉄名駅再開発計画、ささしまライブ24地区・笹島線延伸事業、太閤通駅地下のリニア線建設が進捗。柳橋では東山線新駅設置検討も継続。年間変動率は名駅中心の高度商業地で+0.8〜+2.2％、駅西外縁や住宅地で+5〜+9％台と高伸びを示し、開発期待エリアほど上昇率が大きい二極化が進行している。
- 03— どう値付け —
値付けの根拠
比準と収益、どちらを重視したか?
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- 04— これから —
これからの見通し
向こう数年、どこに向かうか?
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— 不動産情報ライブラリ (国土交通省) の公示地価鑑定評価書 30 地点 (2025) を RETTO が要約
このエリアで、さらに見られる分析
物件タイプ別の判定
ファミリー向け・ワンルーム投資それぞれの向き不向き
融資に使える金融機関
エリアをカバーする銀行・信金と積極性
ハザード分析
洪水・土砂・津波リスクと水害経験による地価補正
主要駅までの所要時間・想定賃料
通勤アクセスと賃料シミュレーション
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