桜通線の始発駅と再開発完了で、緑区随一のファミリー実需が地価を前年比+3〜4%で押し上げる
徳重駅は名古屋駅へ約35分の始発駅で、駅直結のヒルズウォーク徳重ガーデンズと区役所支所を核にした成熟した生活拠点。地価は2021年を底に反転し、2025年は前年比+3.49%上昇。ただし2011年の桜通線延伸・駅前再開発は完了済みで、地価の10年上昇率は+約20%と名古屋郊外拠点としては穏やか。値上がり益より、厚いファミリー実需に支えられた安定保有向きのエリア。
エリアの見通し年表
桜通線の始発駅・区役所支所・駅直結商業の三点が資産価値を下支えし、地価は前年比+3〜4%の堅調上昇が続く
名古屋市の将来人口推計では緑区も2030年前後に人口ピークを迎える見込みで、世帯数の伸びが鈍化に転じる
郊外ベッドタウン共通の生産年齢人口減と高齢化が進み、駅徒歩圏外の物件から実需が細り始める
桜通線の始発駅・区役所支所・駅直結商業の三点が資産価値を下支えし、地価は前年比+3〜4%の堅調上昇が続く
名古屋市の将来人口推計では緑区も2030年前後に人口ピークを迎える見込みで、世帯数の伸びが鈍化に転じる
郊外ベッドタウン共通の生産年齢人口減と高齢化が進み、駅徒歩圏外の物件から実需が細り始める
買う理由（5）
桜通線徳重駅は始発駅で、名古屋駅まで約35分を座って通勤できる
駅直結のヒルズウォーク徳重ガーデンズとユメリア徳重が生活利便を一点に集積
緑区は名古屋市16区で人口最多(約24.7万人)で、2025年国勢調査では市全体が過去最多を更新
名古屋市の立地適正化計画で都市機能誘導区域=拠点に位置し、行政が集約を後押し
地価は2021年を底に反転し、2023〜2025年は住宅地の公示地価が前年比+3.5〜3.8%で堅調に上昇
買わない理由（4）
地価の10年上昇率は+約20%と、名古屋郊外拠点としては穏やかで値上がり益は限定的
2011年の桜通線延伸・駅前再開発は完了済みで、新たな大型カタリストに乏しい
郊外ベッドタウンゆえ、将来的な人口ピークアウトと高齢化で長期需要が細るリスク
投資は戸建・ファミリー実需に偏り、賃貸ワンルームの妙味は乏しい
人口の未来（徳重）
駅中心から半径1km・50メッシュ（250m四方）を合算。全国・都道府県と同一基準で対比。
全国は総人口が2050年に85（2025=100）まで減るのに対し、この範囲は101（横ばい傾向）。 高齢化率も全国より5.5pt低い（若い）。 生産年齢人口（15〜64歳）は16,883人（2025）→14,962人（2050）。賃貸需要の担い手の厚みを測る目安。
世帯構成（徳重）
名古屋市緑区の一般世帯に占める割合。市区町村単位（駅周辺ではなく行政区全体）。
単身世帯率は29.3%と全国より8.7pt低い。10年の変化は+5.0ptで、全国（+5.6pt）より単身化のペースは緩やか。夫婦と子供世帯は34.5%と全国より9.5pt高い。 なお単身のうち65歳以上は9.7%（全国12.1%）。単身世帯の中身が若年層か高齢層かを見る目安。
土地価格
公示価格は住宅地の調査地点のみ、路線価は住宅地・商業地の区別なく道路ごとに評価した値です。
路線価は道路ごとに異なるため、物件に面した道路の値を国税庁路線価図からPDFでご確認ください。
出典：「地価公示データ」（国土交通省 不動産情報ライブラリ）をもとにRETTO作成
空き家率・賃貸空室率（名古屋市緑区）
5年ごとの全国統一調査（住宅・土地統計調査）にもとづく指標。
空き家率7.9%の内訳
空き家を100%とした構成比空き家率は街全体の余り具合。内訳でその他（相続放置・長期不在）が多いほど相続放置など街の衰退サイン。
賃貸空室率は賃貸だけの埋まり具合。数値が高いほど貸しても埋まりにくい。
鑑定士のまとめ
温度感
- 01— いま —
市場の特徴
誰が、いま、どう買っているのか?
買い手の需要層初めて家を買う人買い手の需要層地元の店主・事業主エリア性格戸建中心の住宅街エリア性格郊外のベッドタウンエリア性格成熟した商業エリア同一需給圏は緑区内、あるいは天白区・豊明市・大府市など隣接エリアを含む範囲で、地下鉄桜通線・名鉄名古屋本線沿線の住宅地域として捉えられることが多い。需要者の中心は市内在住・勤務の一次取得者や地縁性を有する個人で、区画整理済みの徳重駅周辺・南大高地区は特に人気が高く需要が堅調。一方、JR・名鉄沿線で区画整理が行われていない既成住宅地は相対的に需要が弱く価格競争力に劣るとの指摘が複数見られる。価格帯は土地のみで2000万円台後半~3500万円程度、新築戸建で4000万~6000万円程度が中心。商業地では有松・鳴海の店舗需要は個人事業主・地元事業者が中心で、有松は駅至近の複合商業施設近接による繁華性、鳴海は幹線道路沿いの沿道サービス需要が支えとなっている。
- 02— なぜ —
地価を動かす要因
何が上げ、何が下げているのか?
強み住環境良好強み利便性高マクロ感応性安定全30地点で年間変動率はいずれもプラスとなり、概ね+2.1%~+5.7%の範囲に収まる。一般的要因は「景気は緩やかに回復」「物価上昇や金融資本市場の変動への注視が必要」といった全国共通の記述が中心。地域要因は「特段の変動はない」とする地点が多数を占める一方、徳重・南大高地区の人気の高さや居住環境の良好さを背景とした住宅需要の堅調さ、有松・鳴海における駅や複合商業施設への近接による繁華性の高まりを地価上昇の理由として挙げる地点が複数見られる。個別的要因については、ほぼ全ての地点で「変動なし」と記載されている。
- 03— どう値付け —
値付けの根拠
比準と収益、どちらを重視したか?
🔒 この章は Waiting List 登録後の招待でご覧いただけます
- 04— これから —
これからの見通し
向こう数年、どこに向かうか?
🔒 この章は Waiting List 登録後の招待でご覧いただけます
— 不動産情報ライブラリ (国土交通省) の公示地価鑑定評価書 30 地点 (2025) を RETTO が要約
このエリアで、さらに見られる分析
物件タイプ別の判定
ファミリー向け・ワンルーム投資それぞれの向き不向き
融資に使える金融機関
エリアをカバーする銀行・信金と積極性
ハザード分析
洪水・土砂・津波リスクと水害経験による地価補正
主要駅までの所要時間・想定賃料
通勤アクセスと賃料シミュレーション
招待制ベータのため、ご登録いただいた方から選考のうえ順次ご招待します