神宮前駅の東西再開発が完成し、金山には投資ファンドが参入し始めた
住宅地価は2025年に前年比+7.8%で鑑定30件中27件が上昇。一方、商業地では建築費高騰により収益価格が比準価格を下回る地点が大半で、賃料の遅行が続く。2026年度にHarmonic City Kanayamaの基本計画確定が迫るが、25件以上の鑑定で金利上昇懸念が言及されている。
エリアの見通し年表
iiNEマルシェ隣接の分譲マンション135戸が2025年6月竣工。神宮前駅東西の再開発が完成フェーズへ。エリア評価が外部投資家にも認知されはじめる時期。
Harmonic City Kanayama（住友商事）の基本計画確定予定。金山駅前の将来像が数字になり、周辺地価の上昇加速が見込まれる。名鉄神宮前駅東口複合ビル計画の詳細発表に注目。
金山再整備の着工・工事フェーズ。完成前の「期待先行」から「実需確認」への移行期。名古屋市全体の金利・マンション市況を注視。
金山第三極整備の中間竣工目標。再開発効果が地価に織り込まれる局面。アスナル金山は2033年度末まで営業継続のため、再開発効果が地価に織り込まれるにつれ、売却を含めた出口戦略の見直しを検討する局面となる可能性がある。
アスナル金山閉館（2033年度末）後、新施設への移行フェーズ。再開発効果のフル織り込みが期待される一方、新規供給増で上昇が一服する可能性。利益確定。
iiNEマルシェ隣接の分譲マンション135戸が2025年6月竣工。神宮前駅東西の再開発が完成フェーズへ。エリア評価が外部投資家にも認知されはじめる時期。
Harmonic City Kanayama（住友商事）の基本計画確定予定。金山駅前の将来像が数字になり、周辺地価の上昇加速が見込まれる。名鉄神宮前駅東口複合ビル計画の詳細発表に注目。
金山再整備の着工・工事フェーズ。完成前の「期待先行」から「実需確認」への移行期。名古屋市全体の金利・マンション市況を注視。
金山第三極整備の中間竣工目標。再開発効果が地価に織り込まれる局面。アスナル金山は2033年度末まで営業継続のため、再開発効果が地価に織り込まれるにつれ、売却を含めた出口戦略の見直しを検討する局面となる可能性がある。
アスナル金山閉館（2033年度末）後、新施設への移行フェーズ。再開発効果のフル織り込みが期待される一方、新規供給増で上昇が一服する可能性。利益確定。
買う理由（4）
住宅地価が10年で+75.9%、直近2年は+8%超で名古屋市内トップ級の上昇率
金山「名古屋第三極」開発（住友商事 Harmonic City Kanayama）が2026年度に基本計画確定
神宮前駅前再開発が2024年に完成、年700万参拝の熱田神宮との回遊消費が始動
名古屋市内最小クラスの面積で大規模新規供給が限定的、既存物件の希少性が保たれやすい
買わない理由（4）
区西・南部低地は高潮3〜5m・液状化リスクが高く、立地ミスが致命的
準工業用途地域と住宅が混在し、工場・倉庫新設リスクがある
区全体の70〜80%で震度6強以上が想定、地盤リスクが高い
人口は2025年頃がピーク、2050年に▲7.6%の漸減が見込まれる
人口の未来（熱田）
駅中心から半径1km・46メッシュ（250m四方）を合算。全国・都道府県と同一基準で対比。
全国は総人口が2050年に85（2025=100）まで減るのに対し、この範囲は92（減少傾向）。 高齢化率も全国より2.2pt低い（若い）。 生産年齢人口（15〜64歳）は14,088人（2025）→11,687人（2050）。賃貸需要の担い手の厚みを測る目安。
世帯構成（熱田）
名古屋市熱田区の一般世帯に占める割合。市区町村単位（駅周辺ではなく行政区全体）。
単身世帯率は49.5%と全国より11.5pt高い。10年の変化は+6.5ptで、全国（+5.6pt）より単身化のペースは速い。夫婦と子供世帯は20.5%と全国より4.5pt低い。 なお単身のうち65歳以上は12.7%（全国12.1%）。単身世帯の中身が若年層か高齢層かを見る目安。
土地価格
公示価格は住宅地の調査地点のみ、路線価は住宅地・商業地の区別なく道路ごとに評価した値です。
路線価は道路ごとに異なるため、物件に面した道路の値を国税庁路線価図からPDFでご確認ください。
出典：「地価公示データ」（国土交通省 不動産情報ライブラリ）をもとにRETTO作成
空き家率・賃貸空室率（名古屋市熱田区）
5年ごとの全国統一調査（住宅・土地統計調査）にもとづく指標。
空き家率10.7%の内訳
空き家を100%とした構成比空き家率は街全体の余り具合。内訳でその他（相続放置・長期不在）が多いほど相続放置など街の衰退サイン。
賃貸空室率は賃貸だけの埋まり具合。数値が高いほど貸しても埋まりにくい。
鑑定士のまとめ
温度感
- 01— いま —
市場の特徴
誰が、いま、どう買っているのか?
買い手の需要層初めて家を買う人買い手の需要層マンションデベロッパー買い手の需要層不動産ファンドエリア性格駅前の繁華街エリア性格昔から続く住宅街同一需給圏は地下鉄名港線・名城線沿線を中心とする熱田区及び隣接区（中区・港区・瑞穂区・南区）の住宅・商業地域。住宅地の主要需要者は一次取得者と小規模不動産業者で、既成市街地ゆえ更地供給が少なく需要は底堅い。住宅地の市場中心価格帯は土地2,000万〜4,500万円、新築戸建4,000万〜6,500万円と地域によって幅がある。金山駅・神宮前駅徒歩圏の商業地では全国展開の大企業・投資法人・マンションデベロッパーが競合し、繁華性の高い地点では投資ファンドの参入も複数の鑑定士が言及している。周辺区域の低繁華性商業地（日比野・南区内田橋・瑞穂区堀田周辺）では地場の個人事業者や小規模法人が中心で、価格帯の把握が困難なほど個別性が高い。30件中27件以上で「更地供給が少なく需要が堅調」との評価が共通している。
- 02— なぜ —
地価を動かす要因
何が上げ、何が下げているのか?
強み再開発強み路線多数マクロ感応性金利感応高住宅地・商業地ともに変動率は概ね年率+3〜+10%の上昇を示し、特に神宮前駅前商業地（+10.4%）・高蔵町住宅地（+10.6%）・花町住宅地（+10.2%）が高水準。金山駅徒歩圏の商業地（熱田商業地7・中区商業地4）は+7〜+8%台で推移。一般的要因として約25件で「建築費高騰・金利上昇・物価高への不透明感」が言及されているが、多くの鑑定士は「市況は依然底堅い」と評価。神宮前駅東口再開発（あつたnagAya開業）は周辺住宅・商業地の地域要因変動として5件以上で明記。金山駅周辺の大規模再開発計画は中区商業地4・熱田商業地3等で言及され、上昇期待の根拠として位置づけられている。港区・瑞穂区外縁の住宅地では「地価上昇の勢いが逓減する」との慎重見通しも一部鑑定士が示している。
- 03— どう値付け —
値付けの根拠
比準と収益、どちらを重視したか?
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- 04— これから —
これからの見通し
向こう数年、どこに向かうか?
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— 不動産情報ライブラリ (国土交通省) の公示地価鑑定評価書 30 地点 (2025) を RETTO が要約
このエリアで、さらに見られる分析
物件タイプ別の判定
ファミリー向け・ワンルーム投資それぞれの向き不向き
融資に使える金融機関
エリアをカバーする銀行・信金と積極性
ハザード分析
洪水・土砂・津波リスクと水害経験による地価補正
主要駅までの所要時間・想定賃料
通勤アクセスと賃料シミュレーション
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