三井不動産が素地取得した駅前と、前年比▲14%の中古相場が同居する街。
emCAMPUS全面開業・東口再開発と三井不動産の23階建てタワマン計画（2029年度）で駅前地価は年間変動率+2.9〜+3.5%の強含み。一方、収益価格は比準価格の40〜50%台止まりで中古マンション相場は前年比▲14.26%と軟化。2025〜2035年に30〜40代の住宅取得層が約1.1万人減る構造の中で、再開発カタリストが需要側の縮小を吸収できるかが焦点。
エリアの見通し年表
アジア競技大会で豊橋市民球場が野球会場、総合体育館がアジアパラのゴールボール会場に。広小路1丁目北地区で既存建物の解体が始動。
豊橋駅東口駅前地区第一種市街地再開発事業の事業協力者選定（2026年3月ヒアリング）後、計画の輪郭が見える局面。
広小路1丁目北地区の23階建てタワマン（事務所＋商業＋住宅、約90m）完成予定。駅東口グレード上昇のピーク。
豊橋市人口は約34万人台へ低下、30〜40代の住宅取得世代が減少フェーズ。再開発効果が地価に織り込まれる時期。
再開発効果と人口減のバランスが地価に反映された段階。長期下押し圧力が顕在化しうる時期として2035年（人口32万・高齢化率38.4%予測）が想定される。
アジア競技大会で豊橋市民球場が野球会場、総合体育館がアジアパラのゴールボール会場に。広小路1丁目北地区で既存建物の解体が始動。
豊橋駅東口駅前地区第一種市街地再開発事業の事業協力者選定（2026年3月ヒアリング）後、計画の輪郭が見える局面。
広小路1丁目北地区の23階建てタワマン（事務所＋商業＋住宅、約90m）完成予定。駅東口グレード上昇のピーク。
豊橋市人口は約34万人台へ低下、30〜40代の住宅取得世代が減少フェーズ。再開発効果が地価に織り込まれる時期。
再開発効果と人口減のバランスが地価に反映された段階。長期下押し圧力が顕在化しうる時期として2035年（人口32万・高齢化率38.4%予測）が想定される。
買う理由（6）
東海道新幹線停車駅で東京1.5時間・名古屋20分の希少ポジション
東三河8市町村の中核都市・人口37万
駅前再開発が連続フェーズに入った
デンソー豊橋製作所・豊橋東製作所など製造業集積で安定雇用
駅前最高地価地点で2024年路線価+6.0%、住宅地は10年で底値から回復
子ども医療費が18歳まで全額助成（2024年1月から高校生世代まで拡大）
買わない理由（5）
豊橋市の人口は2025〜2035年の10年で約1.8万人減
中古マンション売却相場は2025年5月時点で前年比▲14.26%と既に軟化
南海トラフで最大19m級津波・最短77分到達の構造的災害リスク
東京・大阪の単身赴任を呼び込みにくい地理的位置
豊橋技術科学大学は学生需要源としては規模・立地ともに限定的
人口の未来（豊橋）
駅中心から半径1km・46メッシュ（250m四方）を合算。全国・都道府県と同一基準で対比。
全国は総人口が2050年に85（2025=100）まで減るのに対し、この範囲は79（減少傾向）。 高齢化率も全国より2.4pt高い。 生産年齢人口（15〜64歳）は9,672人（2025）→6,485人（2050）。賃貸需要の担い手の厚みを測る目安。
世帯構成（豊橋）
豊橋市の一般世帯に占める割合。市区町村単位（駅周辺ではなく行政区全体）。
単身世帯率は32.8%と全国より5.2pt低い。10年の変化は+4.0ptで、全国（+5.6pt）より単身化のペースは緩やか。夫婦と子供世帯は28.6%と全国より3.6pt高い。 なお単身のうち65歳以上は9.7%（全国12.1%）。単身世帯の中身が若年層か高齢層かを見る目安。
土地価格
公示価格は住宅地の調査地点のみ、路線価は住宅地・商業地の区別なく道路ごとに評価した値です。
路線価は道路ごとに異なるため、物件に面した道路の値を国税庁路線価図からPDFでご確認ください。
出典：「地価公示データ」（国土交通省 不動産情報ライブラリ）をもとにRETTO作成
空き家率・賃貸空室率（豊橋市）
5年ごとの全国統一調査（住宅・土地統計調査）にもとづく指標。
空き家率13.5%の内訳
空き家を100%とした構成比空き家率は街全体の余り具合。内訳でその他（相続放置・長期不在）が多いほど相続放置など街の衰退サイン。
賃貸空室率は賃貸だけの埋まり具合。数値が高いほど貸しても埋まりにくい。
鑑定士のまとめ
温度感
- 01— いま —
市場の特徴
誰が、いま、どう買っているのか?
買い手の需要層初めて家を買う人買い手の需要層マンションデベロッパーエリア性格駅前の繁華街エリア性格昔から続く住宅街エリア性格マンションが建つ予定の土地同一需給圏は豊橋駅周辺の中心商業地から市内幹線沿いの商業地域まで広域に設定される地点が多く、需要者層は地元中小法人・個人事業主を主軸としながら、マンションデベロッパーや機関投資家の参入も複数地点で確認される。駅前中心部では供給不足が常態化しており、売り手主導の市場が形成されている点を10件以上の鑑定士が共通して指摘する。一方、郊外の路線商業地域では郊外型大型店への顧客流出と跡継ぎ問題から商況がやや弱含みとなっており、立地条件による需要の二極化傾向が明確に現れている。住宅地については豊橋市内在住の一次取得者（30〜40代）が需要の中心で、駅徒歩圏の供給不足を背景に市場は概ね堅調に推移しているが、交通利便性や居住環境による選別化が進んでいる。
- 02— なぜ —
地価を動かす要因
何が上げ、何が下げているのか?
強み再開発強み大手雇用マクロ感応性景気感応高商業地16地点のfactor_changesで最も頻繁に挙げられる押し上げ要因は、エムキャンパス東棟（令和3年竣工）・西棟（令和6年4月竣工）を含む豊橋駅前の相次ぐ再開発事業である。この影響が駅前中心部のみならず周辺の住商混在地域や郊外住宅地にも波及しつつある点を複数の鑑定士が言及する。豊橋市は人口微減・高齢化率が県全体をやや上回るという構造的課題を15件前後で指摘されているが、製造業を中心とした地域経済の安定が下支えとなり、不動産市況全体は底堅く推移している。建築費高騰は全30地点で言及されており、収益用不動産の採算性悪化と合わせて将来の市場動向を不透明にさせる要因として位置づけられる。日銀の金融政策修正についても10件程度で注意喚起がなされた。
- 03— どう値付け —
値付けの根拠
比準と収益、どちらを重視したか?
🔒 この章は Waiting List 登録後の招待でご覧いただけます
- 04— これから —
これからの見通し
向こう数年、どこに向かうか?
🔒 この章は Waiting List 登録後の招待でご覧いただけます
— 不動産情報ライブラリ (国土交通省) の公示地価鑑定評価書 30 地点 (2025) を RETTO が要約
このエリアで、さらに見られる分析
物件タイプ別の判定
ファミリー向け・ワンルーム投資それぞれの向き不向き
融資に使える金融機関
エリアをカバーする銀行・信金と積極性
ハザード分析
洪水・土砂・津波リスクと水害経験による地価補正
主要駅までの所要時間・想定賃料
通勤アクセスと賃料シミュレーション
招待制ベータのため、ご登録いただいた方から選考のうえ順次ご招待します