城西地区を軸に30〜40代一次取得者が集まる、名古屋駅から一駅の優良住宅街
浄心・亀島の駅近地点では地価が前年比+5〜8%台の上昇が観測され、西区の住宅地は安定上昇が継続。一方、建築費高騰で収益価格が比準価格を下回る地点が多く投資採算は悪化傾向。8,880億円規模の名鉄名駅再開発はスケジュール全面未定で、リニア2034年開業が次の節目。
エリアの見通し年表
ノリタケの森地区計画（11.8ha）は2023年に全体竣工。イオンモール Nagoya Noritake Garden・ザ・パークハウス名古屋（462戸）が稼働し、生活利便性が向上済み。
名鉄等5社の名古屋駅地区再開発（延床52万m²）は2025年12月にスケジュール全面見直し。実現すれば西区への波及大だが、時期は不透明。
リニア名古屋開業に向けた期待が最高潮。名古屋駅の拠点性向上が周辺エリアの価値を押し上げ。
リニア開業後の実需効果を見極める時期。品川〜名古屋40分で東京圏からの流入増が見込まれる。
リニア効果の織り込みが完了し、地価上昇が鈍化する可能性。
ノリタケの森地区計画（11.8ha）は2023年に全体竣工。イオンモール Nagoya Noritake Garden・ザ・パークハウス名古屋（462戸）が稼働し、生活利便性が向上済み。
名鉄等5社の名古屋駅地区再開発（延床52万m²）は2025年12月にスケジュール全面見直し。実現すれば西区への波及大だが、時期は不透明。
リニア名古屋開業に向けた期待が最高潮。名古屋駅の拠点性向上が周辺エリアの価値を押し上げ。
リニア開業後の実需効果を見極める時期。品川〜名古屋40分で東京圏からの流入増が見込まれる。
リニア効果の織り込みが完了し、地価上昇が鈍化する可能性。
買う理由（5）
名古屋駅まで地下鉄10分（伏見乗換）の都心近接立地
地価23万円/m²と名古屋駅至近エリアでは相対的に低い水準
ノリタケの森再開発エリアが生活利便性を向上
リニア名古屋開業による名古屋駅の拠点性向上
10年で+19%の安定した地価上昇トレンド
買わない理由（3）
庄内川の洪水リスク
名鉄名古屋駅地区再開発のスケジュール全面見直し
西区北部の工場跡地でマンション供給が増加
人口の未来（浄心）
駅中心から半径1km・39メッシュ（250m四方）を合算。全国・都道府県と同一基準で対比。
全国は総人口が2050年に85（2025=100）まで減るのに対し、この範囲は91（減少傾向）。 高齢化率も全国より5.6pt低い（若い）。 生産年齢人口（15〜64歳）は16,995人（2025）→13,929人（2050）。賃貸需要の担い手の厚みを測る目安。
世帯構成（浄心）
名古屋市西区の一般世帯に占める割合。市区町村単位（駅周辺ではなく行政区全体）。
単身世帯率は47.0%と全国より9.0pt高い。10年の変化は+5.7ptで、全国（+5.6pt）より単身化のペースは速い。夫婦と子供世帯は22.2%と全国より2.8pt低い。 なお単身のうち65歳以上は11.2%（全国12.1%）。単身世帯の中身が若年層か高齢層かを見る目安。
土地価格
この街は公示価格の調査地点が14地点と少ないため、乖離率は参考程度にご覧ください。
公示価格は住宅地の調査地点のみ、路線価は住宅地・商業地の区別なく道路ごとに評価した値です。
路線価は道路ごとに異なるため、物件に面した道路の値を国税庁路線価図からPDFでご確認ください。
出典：「地価公示データ」（国土交通省 不動産情報ライブラリ）をもとにRETTO作成
空き家率・賃貸空室率（名古屋市西区）
5年ごとの全国統一調査（住宅・土地統計調査）にもとづく指標。
空き家率13.7%の内訳
空き家を100%とした構成比空き家率は街全体の余り具合。内訳でその他（相続放置・長期不在）が多いほど相続放置など街の衰退サイン。
賃貸空室率は賃貸だけの埋まり具合。数値が高いほど貸しても埋まりにくい。
鑑定士のまとめ
温度感
- 01— いま —
市場の特徴
誰が、いま、どう買っているのか?
買い手の需要層初めて家を買う人買い手の需要層不動産ファンド買い手の需要層マンションデベロッパーエリア性格駅前の繁華街エリア性格成熟した商業エリアエリア性格昔から続く住宅街同一需給圏は名古屋市西区（庄内川以南）から中区・中村区の中心部にかけて広がる多層的なエリアで、地域によって需要者層が大きく異なる。浄心・浅間町周辺の近隣商業地は地元中小企業・個人事業主・不動産業者が主な需要者で、名古屋駅への接近性から収益物件の取得需要は安定的に推移している。城西地区など西区の住宅地は30〜40代の給与所得者・一次取得者が中心で、土地総額2000万〜3000万円、新築戸建5000万〜6500万円が主要価格帯として複数地点で共通して言及された。名駅・丸の内・錦など中心部の高度商業地では国内外の機関投資家・J-REIT・不動産ファンドが需要を牽引している。オフィス空室率の改善傾向が複数の鑑定士から指摘される一方、建築費高騰を背景にした投資慎重化も広く言及されており、需要の二極化が顕在化している。
- 02— なぜ —
地価を動かす要因
何が上げ、何が下げているのか?
強み再開発強み路線多数強み利便性高マクロ感応性金利感応高全30地点中、建築費高騰への懸念が25件超で言及された。日銀マイナス金利解除・金利上昇局面への注意が20件以上で共通して指摘されており、エリア全体を通じた最大の変動要因となっている。名古屋市西区の住宅地では人口が微増傾向にあると複数の鑑定士が指摘し、地下鉄鶴舞線と名鉄犬山線の相互乗り入れが交通利便性を補強する要因として挙げられた。ノリタケ工場跡地の大型商業施設開業（則武地区）は則武新町周辺の地域要因の向上として言及された。名駅エリア各地点では名鉄名駅再開発計画・リニア中央新幹線工事進捗が主要な変動要因として一貫して挙げられ、発展期待を押し上げている。一方で世界情勢の不安定性・国際的なインフレ進行も不透明要因として複数件で記述されている。
- 03— どう値付け —
値付けの根拠
比準と収益、どちらを重視したか?
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- 04— これから —
これからの見通し
向こう数年、どこに向かうか?
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— 不動産情報ライブラリ (国土交通省) の公示地価鑑定評価書 30 地点 (2025) を RETTO が要約
このエリアで、さらに見られる分析
物件タイプ別の判定
ファミリー向け・ワンルーム投資それぞれの向き不向き
融資に使える金融機関
エリアをカバーする銀行・信金と積極性
ハザード分析
洪水・土砂・津波リスクと水害経験による地価補正
主要駅までの所要時間・想定賃料
通勤アクセスと賃料シミュレーション
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