売り物件不足で高値取引が頻発。名古屋12分の一次取得者街に駅前137戸の再開発が動く。
国府宮・稲沢駅周辺で鑑定書20件超が供給不足を指摘し、商業地の地価は年間変動率+7%台の上昇。一方、旧祖父江・旧平和エリアとの市内二極化は固定化しつつあり、液状化リスクは市域の98.9%が「中」以上。駅前12階建て複合開発の事業化が2028年以降の転換点となる。
エリアの見通し年表
国府宮駅周辺再整備基本計画が策定済み（2026年3月）。駅西街区に12階建て137戸の分譲マンション＋商業施設が計画されている。
駅前再開発の事業化が進めば、駅周辺の利便性・居住環境が大幅に向上する見通し。
立地適正化計画の策定完了（国府宮駅周辺が都市機能誘導区域に指定される見込み）。リニア名古屋駅の工事進捗が名古屋圏全体を押し上げ。
リニア名古屋開業。名古屋圏の求心力向上がベッドタウンにも波及。
人口減少が本格化し、ベッドタウン間の競争が激化する可能性がある。
国府宮駅周辺再整備基本計画が策定済み（2026年3月）。駅西街区に12階建て137戸の分譲マンション＋商業施設が計画されている。
駅前再開発の事業化が進めば、駅周辺の利便性・居住環境が大幅に向上する見通し。
立地適正化計画の策定完了（国府宮駅周辺が都市機能誘導区域に指定される見込み）。リニア名古屋駅の工事進捗が名古屋圏全体を押し上げ。
リニア名古屋開業。名古屋圏の求心力向上がベッドタウンにも波及。
人口減少が本格化し、ベッドタウン間の競争が激化する可能性がある。
買う理由（5）
名鉄特急で名古屋まで12分の好アクセス
地価9万円/m²台と名古屋近接エリアで割安
2023年以降の地価上昇が加速（前年比+0.7%）
国府宮駅前再開発（12階建て137戸＋商業施設）が計画中
リニア名古屋開業による名古屋圏の底上げ期待
買わない理由（4）
人口減少が進行中
洪水・液状化・内水氾濫の三重リスク
名鉄高架化が凍結中で踏切渋滞が解消されていない
近隣ベッドタウンとの競合
人口の未来（国府宮）
駅中心から半径1km・46メッシュ（250m四方）を合算。全国・都道府県と同一基準で対比。
全国は総人口が2050年に85（2025=100）まで減るのに対し、この範囲は88（減少傾向）。 高齢化率も全国より3.6pt低い（若い）。 生産年齢人口（15〜64歳）は8,478人（2025）→6,836人（2050）。賃貸需要の担い手の厚みを測る目安。
世帯構成（国府宮）
稲沢市の一般世帯に占める割合。市区町村単位（駅周辺ではなく行政区全体）。
単身世帯率は26.6%と全国より11.4pt低い。10年の変化は+5.2ptで、全国（+5.6pt）より単身化のペースは緩やか。夫婦と子供世帯は31.6%と全国より6.6pt高い。 なお単身のうち65歳以上は9.7%（全国12.1%）。単身世帯の中身が若年層か高齢層かを見る目安。
土地価格
この街は公示価格の調査地点が13地点と少ないため、乖離率は参考程度にご覧ください。
公示価格は住宅地の調査地点のみ、路線価は住宅地・商業地の区別なく道路ごとに評価した値です。
路線価は道路ごとに異なるため、物件に面した道路の値を国税庁路線価図からPDFでご確認ください。
出典：「地価公示データ」（国土交通省 不動産情報ライブラリ）をもとにRETTO作成
空き家率・賃貸空室率（稲沢市）
5年ごとの全国統一調査（住宅・土地統計調査）にもとづく指標。
空き家率11.5%の内訳
空き家を100%とした構成比空き家率は街全体の余り具合。内訳でその他（相続放置・長期不在）が多いほど相続放置など街の衰退サイン。
賃貸空室率は賃貸だけの埋まり具合。数値が高いほど貸しても埋まりにくい。
鑑定士のまとめ
温度感
- 01— いま —
市場の特徴
誰が、いま、どう買っているのか?
買い手の需要層初めて家を買う人買い手の需要層地元の店主・事業主エリア性格郊外のベッドタウンエリア性格昔から続く住宅街同一需給圏は稲沢市を中心にJR東海道本線・名鉄名古屋本線沿線の住宅地域が核となっており、複数の鑑定士が共通して「一次取得者層の個人が需要の中心」と指摘している。国府宮駅・稲沢駅周辺は売り物件が乏しく高値取引が頻発しているとの言及が20件以上に上る。徒歩圏内住宅地では土地2000万円前後・新築戸建4000万円前後が価格帯の中心と複数の鑑定士が把握している。商業地については県道・国道沿いの路線商業地域を中心に全国フランチャイズ・ロードサイド型店舗事業者が需要者層に挙げられ、事業用定期借地契約による出店ニーズが増加していることも複数件で言及されている。一宮市・清須市・北名古屋市の外縁部にかけては割安感を背景に需要が波及しており、特に妙興寺駅・清洲駅徒歩圏の区画整理地への流入が複数件で確認される。
- 02— なぜ —
地価を動かす要因
何が上げ、何が下げているのか?
強み利便性高マクロ感応性景気感応高住宅地においてはJR稲沢駅・名鉄国府宮駅周辺が依然として強い上昇傾向を維持しており、変動率+3.6〜+5.7%程度の地点が多数を占める。一方、旧祖父江町・旧平和町については「需要は依然弱く、下落から横ばい傾向」との記述が12件以上で共通して現れており、市内の二極化構造が固定化しつつあることが読み取れる。稲沢市街化調整区域内の地点は概ね0.0〜+2.0%と低い変動率で、駅接近性と利便性の差が価格変動の大小を左右している。商業地では国府宮駅南方の駅前商業地が+6.7%、稲沢駅南方の地点が+7.1〜+7.9%と住宅地を上回る上昇率を示した。建築費高騰・金融引き締めへの懸念を一般要因として明記する鑑定書が10件以上存在するが、需要の実勢を大きく押し下げるには至っていないという判断が大半を占める。
- 03— どう値付け —
値付けの根拠
比準と収益、どちらを重視したか?
🔒 この章は Waiting List 登録後の招待でご覧いただけます
- 04— これから —
これからの見通し
向こう数年、どこに向かうか?
🔒 この章は Waiting List 登録後の招待でご覧いただけます
— 不動産情報ライブラリ (国土交通省) の公示地価鑑定評価書 30 地点 (2025) を RETTO が要約
このエリアで、さらに見られる分析
物件タイプ別の判定
ファミリー向け・ワンルーム投資それぞれの向き不向き
融資に使える金融機関
エリアをカバーする銀行・信金と積極性
ハザード分析
洪水・土砂・津波リスクと水害経験による地価補正
主要駅までの所要時間・想定賃料
通勤アクセスと賃料シミュレーション
招待制ベータのため、ご登録いただいた方から選考のうえ順次ご招待します