名古屋・豊田の一次取得者が選ぶ「せともの」の街、菱野団地は再生計画中。
30件中20件超で一次取得者が主たる需要者とされ、名鉄水野・瀬戸口駅周辺では地価が前年比+2.0〜+4.1%と鉄道沿線は堅調。一方、高齢化率30.4%・人口は2025-35年で約1.2万人減の見通しで、尾張瀬戸駅前は2005年パルティせと以降カタリスト不在。令和9年3月策定予定の都市計画マスタープラン改訂と菱野団地再生計画が次の転換点。
エリアの見通し年表
次期瀬戸市将来計画・第7次総合計画・都市計画マスタープラン改訂（令和9年3月までに策定）の方向性を確認。立地適正化計画の居住誘導区域・都市機能誘導区域がどこまで実装されるか注視。
尾張瀬戸駅周辺は2005年パルティせと以降の大規模再開発計画が無く、銀座通商店街の空洞化が継続。新瀬戸駅・瀬戸市駅の愛知環状鉄道側に投資機会が残るか見極め。
立地適正化計画に基づく都市機能誘導区域内（中心市街地・新瀬戸周辺）では、区域指定の実装状況とリニア開業前倒しシナリオの織り込み具合が物件評価に影響しうる。
瀬戸市の人口は2025-35年で約1.2万人減少途中。30〜40代も約5,000人減見通しで、需要側の縮小が顕在化する局面。
リニア開業効果の名古屋圏波及がピーク帯に入る想定。瀬戸単独のカタリストが薄いため、名古屋圏全体の評価動向が出口判断の参照指標になりうる。
次期瀬戸市将来計画・第7次総合計画・都市計画マスタープラン改訂（令和9年3月までに策定）の方向性を確認。立地適正化計画の居住誘導区域・都市機能誘導区域がどこまで実装されるか注視。
尾張瀬戸駅周辺は2005年パルティせと以降の大規模再開発計画が無く、銀座通商店街の空洞化が継続。新瀬戸駅・瀬戸市駅の愛知環状鉄道側に投資機会が残るか見極め。
立地適正化計画に基づく都市機能誘導区域内（中心市街地・新瀬戸周辺）では、区域指定の実装状況とリニア開業前倒しシナリオの織り込み具合が物件評価に影響しうる。
瀬戸市の人口は2025-35年で約1.2万人減少途中。30〜40代も約5,000人減見通しで、需要側の縮小が顕在化する局面。
リニア開業効果の名古屋圏波及がピーク帯に入る想定。瀬戸単独のカタリストが薄いため、名古屋圏全体の評価動向が出口判断の参照指標になりうる。
買う理由（6）
名鉄瀬戸線で名古屋・栄まで急行30分の都心アクセス
愛知環状鉄道+リニモで三河・東部丘陵への横移動が可能
新瀬戸／瀬戸市駅エリアは2025年公示+2.28%と局所的に上昇
ジブリパークまで車15分の周縁観光圏
せとも・招き猫・陶磁器の千年ブランド
市は地価が地方都市としては安定圏
買わない理由（6）
瀬戸市の人口は2025-35年で約1.2万人減少見通し
高齢化率30.4%・20-39歳女性比率9.1%は全国平均以下
尾張瀬戸駅は2005年パルティせと以降の大規模再開発がない
名古屋学院大学瀬戸キャンパスはスポーツ健康学部のみで縮小済み
市は丘陵地で土砂災害警戒区域が点在、庄内川・水野川の洪水リスクも
ジブリパーク本体は長久手市内で経済効果は限定的
人口の未来（瀬戸）
駅中心から半径1km・46メッシュ（250m四方）を合算。全国・都道府県と同一基準で対比。
全国は総人口が2050年に85（2025=100）まで減るのに対し、この範囲は83（減少傾向）。 高齢化率も全国より0.2pt高い。 生産年齢人口（15〜64歳）は9,984人（2025）→6,775人（2050）。賃貸需要の担い手の厚みを測る目安。
世帯構成（瀬戸）
瀬戸市の一般世帯に占める割合。市区町村単位（駅周辺ではなく行政区全体）。
単身世帯率は28.7%と全国より9.3pt低い。10年の変化は+4.1ptで、全国（+5.6pt）より単身化のペースは緩やか。夫婦と子供世帯は31.0%と全国より6.0pt高い。 なお単身のうち65歳以上は12.3%（全国12.1%）。単身世帯の中身が若年層か高齢層かを見る目安。
土地価格
公示価格は住宅地の調査地点のみ、路線価は住宅地・商業地の区別なく道路ごとに評価した値です。
路線価は道路ごとに異なるため、物件に面した道路の値を国税庁路線価図からPDFでご確認ください。
出典：「地価公示データ」（国土交通省 不動産情報ライブラリ）をもとにRETTO作成
空き家率・賃貸空室率（瀬戸市）
5年ごとの全国統一調査（住宅・土地統計調査）にもとづく指標。
空き家率11.3%の内訳
空き家を100%とした構成比空き家率は街全体の余り具合。内訳でその他（相続放置・長期不在）が多いほど相続放置など街の衰退サイン。
賃貸空室率は賃貸だけの埋まり具合。数値が高いほど貸しても埋まりにくい。
鑑定士のまとめ
温度感
- 01— いま —
市場の特徴
誰が、いま、どう買っているのか?
買い手の需要層初めて家を買う人買い手の需要層地元の店主・事業主エリア性格郊外のベッドタウンエリア性格昔から続く住宅街エリア性格国道沿いの大型店ゾーン同一需給圏は名鉄瀬戸線・愛知環状鉄道沿線の瀬戸市を中心に尾張旭市・名古屋市・豊田市等を含む圏域として複数の鑑定士が共通して把握している。住宅地の主たる需要者は20〜30代の一次取得者で、市内居住者に加え、隣接市からの転入者も一定数存在する。近年は名古屋市・豊田市に対する値頃感を背景としたベッドタウン需要の広域化が10件以上の地点で言及されており、鉄道駅徒歩圏の住宅地については需要は堅調に推移しているとされる。住宅地の中心価格帯は土地1,000〜1,500万円、新築戸建住宅2,500〜3,500万円程度。商業地については、需要者は地縁性を有する中小法人・個人事業主が主体であり、賃貸市場は全地点で「未成熟」「未熟」と評価されている。住宅地需要は駅徒歩圏や街区整備済み地域で強く、調整区域・高台丘陵の未整備地域では弱い傾向が複数地点で共通して指摘されている。
- 02— なぜ —
地価を動かす要因
何が上げ、何が下げているのか?
強み利便性高強み住環境良好マクロ感応性景気感応高住宅地の変動率は年間+0.5〜+4.1%の幅がある。鉄道沿線・駅徒歩圏の整備済み地域では+1.5〜+2.4%程度が多く、南西部の利便性の高い地域では+2.0〜+3.0%台の地点も見られる。一方、市街化調整区域内（住宅地37）は0.0%で横ばい、東部丘陵の高台地区は+0.9〜+1.2%と低め。複数の鑑定士が共通して「名古屋市・豊田市のベッドタウンとしての需要が高まっている」と記載しており、愛知県下の自動車産業好調も地域経済の下支え要因として頻繁に挙げられている。商業地は+0.8〜+3.0%の幅で、路線商業地（幹線道路沿い）が高く、旧来の近隣商業地は低め。中心市街地と旧来商業地の二極化が1地点（商業地3）で明示されている。瀬戸市全体としての人口緩やか減少・地場産業停滞は引き続きリスクとして3〜4件で言及されている。
- 03— どう値付け —
値付けの根拠
比準と収益、どちらを重視したか?
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- 04— これから —
これからの見通し
向こう数年、どこに向かうか?
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— 不動産情報ライブラリ (国土交通省) の公示地価鑑定評価書 30 地点 (2025) を RETTO が要約
このエリアで、さらに見られる分析
物件タイプ別の判定
ファミリー向け・ワンルーム投資それぞれの向き不向き
融資に使える金融機関
エリアをカバーする銀行・信金と積極性
ハザード分析
洪水・土砂・津波リスクと水害経験による地価補正
主要駅までの所要時間・想定賃料
通勤アクセスと賃料シミュレーション
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