名市大病院を抱える熟成住宅地。植田駅周辺ではデベロッパーが農地を次々と宅地転換中
天白区は区画整理済みの熟成住宅地が大半で、地価上昇は安定的（直近+4.1%、10年+22%）だが再開発計画はなく上振れ余地も小さい。植田駅徒歩圏ではマンション適地としてのデベロッパー需要が旺盛で農地転換が継続。一方、商業地は繁華性が弱く賃料が地価に見合わず収益価格は低位。2030年リニア開業後の名古屋都心集中が進めば郊外住宅地への波及は限定的になる可能性がある。
エリアの見通し年表
地下鉄鶴舞線の利便性と駅前商業集積（イオンタウン天白原）を背景に原駅周辺の地価が安定上昇中。名古屋市内の社会増が継続し、ファミリー層の転入受け皿として機能。
名古屋市全体の新築マンション供給動向を確認。天白区はマンション供給が少ないため需給は安定するが、金利上昇が続く局面では購入者の予算圧縮で価格調整が起きうる。
リニア中央新幹線開業（名古屋駅）後の名古屋市全体の地価動向を確認。リニア効果が名古屋都心に集中し、郊外住宅区への波及が限定的な場合は地価上昇ペースが鈍化する可能性あり。
名古屋市の自然減が社会増を上回り始めると予測される時期。ファミリー向け実需の頭打ちが明確化した場合は、出口戦略の検討材料になりうる。
地下鉄鶴舞線の利便性と駅前商業集積（イオンタウン天白原）を背景に原駅周辺の地価が安定上昇中。名古屋市内の社会増が継続し、ファミリー層の転入受け皿として機能。
名古屋市全体の新築マンション供給動向を確認。天白区はマンション供給が少ないため需給は安定するが、金利上昇が続く局面では購入者の予算圧縮で価格調整が起きうる。
リニア中央新幹線開業（名古屋駅）後の名古屋市全体の地価動向を確認。リニア効果が名古屋都心に集中し、郊外住宅区への波及が限定的な場合は地価上昇ペースが鈍化する可能性あり。
名古屋市の自然減が社会増を上回り始めると予測される時期。ファミリー向け実需の頭打ちが明確化した場合は、出口戦略の検討材料になりうる。
買う理由（4）
地下鉄鶴舞線で栄・名古屋・豊田市に直通。名古屋郊外住宅区では最高クラスのアクセス
イオンタウン天白原・大型スーパー・医療施設が駅圏に集積し、生活完結度が高い
10年で地価+22%の安定上昇、低ボラティリティで価格変動が小さい傾向がある
名古屋市立大学病院・附属東部医療センター等の医療機関が近接し、医療従事者の賃貸需要が安定
買わない理由（4）
大規模再開発がなく、地価急騰の余地が小さい
地下鉄鶴舞線1路線依存で、競合交通手段が乏しい
天白川沿いの低地は洪水・液状化リスクがあり、エリア内での立地選別が必要
ワンルーム投資の利回りは名古屋市内でも低位で、表面利回り5%台後半が現実的な上限
人口の未来（原）
駅中心から半径1km・47メッシュ（250m四方）を合算。全国・都道府県と同一基準で対比。
全国は総人口が2050年に85（2025=100）まで減るのに対し、この範囲は93（減少傾向）。 高齢化率も全国より3.2pt低い（若い）。 生産年齢人口（15〜64歳）は12,603人（2025）→10,236人（2050）。賃貸需要の担い手の厚みを測る目安。
世帯構成（原）
名古屋市天白区の一般世帯に占める割合。市区町村単位（駅周辺ではなく行政区全体）。
単身世帯率は44.0%と全国より6.0pt高い。10年の変化は+4.3ptで、全国（+5.6pt）より単身化のペースは緩やか。夫婦と子供世帯は25.2%と全国より0.2pt高い。 なお単身のうち65歳以上は10.1%（全国12.1%）。単身世帯の中身が若年層か高齢層かを見る目安。
土地価格
公示価格は住宅地の調査地点のみ、路線価は住宅地・商業地の区別なく道路ごとに評価した値です。
路線価は道路ごとに異なるため、物件に面した道路の値を国税庁路線価図からPDFでご確認ください。
出典：「地価公示データ」（国土交通省 不動産情報ライブラリ）をもとにRETTO作成
空き家率・賃貸空室率（名古屋市天白区）
5年ごとの全国統一調査（住宅・土地統計調査）にもとづく指標。
空き家率11.9%の内訳
空き家を100%とした構成比空き家率は街全体の余り具合。内訳でその他（相続放置・長期不在）が多いほど相続放置など街の衰退サイン。
賃貸空室率は賃貸だけの埋まり具合。数値が高いほど貸しても埋まりにくい。
鑑定士のまとめ
温度感
- 01— いま —
市場の特徴
誰が、いま、どう買っているのか?
買い手の需要層初めて家を買う人買い手の需要層資産家・富裕層買い手の需要層マンションデベロッパーエリア性格昔から続く住宅街エリア性格マンションが建つ予定の土地同一需給圏は天白区・瑞穂区・昭和区・緑区をまたぐ広域の住宅地域で、需要者は名古屋市内外に居住する一次取得者が主軸。複数の鑑定士が、地下鉄植田駅・原駅・塩釜口駅・八事駅の徒歩圏内では需要が際立って堅調と指摘している。住宅価格帯は用途・立地によって大きく幅があり、一般住宅地の土地は1500万〜4000万円程度、新築戸建住宅は3500万〜5000万円台が中心。駅近のマンション用地（植田駅周辺など）ではデベロッパー需要が旺盛で地価上昇が継続している。一方、八事・瑞穂区丘陵の高級住宅地は富裕層向けで土地総額1億〜2億円超。区画整理済みの住宅地、画地細分化の傾向、建築費高騰による小規模分譲住宅の増加が共通して指摘されている。
- 02— なぜ —
地価を動かす要因
何が上げ、何が下げているのか?
強み住環境良好強み利便性高マクロ感応性金利感応高住宅地全般にわたって年間変動率は概ね＋1.5〜＋5.1%の上昇を示しており、地下鉄駅徒歩圏内の地点ほど上昇率が高い傾向がある。複数の鑑定士が「植田駅・原駅・平針駅の徒歩圏の人気が高い」と明記しており、エリア内での駅接近格差が拡大している。建築資材の高騰や金利の先高感といった外部環境の不透明さは大多数の鑑定士が共通して触れているが、現時点では不動産市場の底堅さを崩すには至っていないとの見立てが多数。地域要因の変動は全地点でほぼ認められず、丘陵地での擁壁工事費の高額化による個別的要因の影響が数件で言及されている。
- 03— どう値付け —
値付けの根拠
比準と収益、どちらを重視したか?
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- 04— これから —
これからの見通し
向こう数年、どこに向かうか?
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— 不動産情報ライブラリ (国土交通省) の公示地価鑑定評価書 30 地点 (2025) を RETTO が要約
このエリアで、さらに見られる分析
物件タイプ別の判定
ファミリー向け・ワンルーム投資それぞれの向き不向き
融資に使える金融機関
エリアをカバーする銀行・信金と積極性
ハザード分析
洪水・土砂・津波リスクと水害経験による地価補正
主要駅までの所要時間・想定賃料
通勤アクセスと賃料シミュレーション
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