ジブリパーク開業3年、30代共働き転入が続く全国最若年クラスの街
杁ヶ池公園駅近の地価は前年比+9.4%と市内最高水準、公示平均も前年比+4.88%で上昇継続。ただし全15鑑定地点で収益還元法が非適用とされ、建築費高騰もあって賃貸市場は市内全域で未成熟。2035年人口ピークを前に実需主体の漸進的上昇が続く見通し。
エリアの見通し年表
藤が丘エリアマネジメント会社始動と連動し、リニモ沿線地域づくり重点プラン2026以降の方向性を確認。長久手古戦場駅・公園西駅周辺の宿泊・滞在型開発の動きを注視。
藤が丘の鉄道高架下活用が本格化し、リニモ起点側の回遊性が向上。長久手古戦場・はなみずき通・公園西の駅近物件が再評価される段階。
ジブリパーク全面開業から約8年。県外3割超・海外比率上昇の観光フローと愛知淑徳大学・愛知医科大学の単身需要が積み上がる。
長久手市の人口ピーク想定（2035年）の直前。リニア中央新幹線開業（最短シナリオ）も重なり、名古屋圏東部の評価が高水準に達する可能性がある局面。
市の人口がピークアウトに転じ、高齢化率が上昇。藤が丘UR団地建替えと併せて第三極構想の達成度を見て長期再投資を検討。
藤が丘エリアマネジメント会社始動と連動し、リニモ沿線地域づくり重点プラン2026以降の方向性を確認。長久手古戦場駅・公園西駅周辺の宿泊・滞在型開発の動きを注視。
藤が丘の鉄道高架下活用が本格化し、リニモ起点側の回遊性が向上。長久手古戦場・はなみずき通・公園西の駅近物件が再評価される段階。
ジブリパーク全面開業から約8年。県外3割超・海外比率上昇の観光フローと愛知淑徳大学・愛知医科大学の単身需要が積み上がる。
長久手市の人口ピーク想定（2035年）の直前。リニア中央新幹線開業（最短シナリオ）も重なり、名古屋圏東部の評価が高水準に達する可能性がある局面。
市の人口がピークアウトに転じ、高齢化率が上昇。藤が丘UR団地建替えと併せて第三極構想の達成度を見て長期再投資を検討。
買う理由（6）
ジブリパーク本拠地で愛・地球博記念公園は2024年度294万人と過去最多
愛知県内で稀少な人口増自治体・平均年齢全国最若年クラス
リニモ沿線にイオンモール長久手・IKEA・ジブリパークが連なる商業ハブ
地価上昇が継続している
愛知淑徳大学・愛知医科大学（医学部・大学病院）が市内に立地
市は丘陵地で水害・地震リスクが構造的に低い
買わない理由（5）
都心アクセスはリニモ＋地下鉄乗継で名古屋駅まで30分超
市の人口は2035年頃ピークアウト想定。その先は高齢化加速
ロードサイド型の街でリニモ駅近以外の流動性は弱い
再開発の大型カタリストは藤が丘側で長久手単独の駅前再開発はない
ジブリパーク需要の宿泊取り込みは長久手市内では限定的
人口の未来（長久手）
駅中心から半径1km・45メッシュ（250m四方）を合算。全国・都道府県と同一基準で対比。
全国は総人口が2050年に85（2025=100）まで減るのに対し、この範囲は96（減少傾向）。 高齢化率も全国より6.5pt低い（若い）。 生産年齢人口（15〜64歳）は4,398人（2025）→3,760人（2050）。賃貸需要の担い手の厚みを測る目安。
世帯構成（長久手）
長久手市の一般世帯に占める割合。市区町村単位（駅周辺ではなく行政区全体）。
単身世帯率は38.9%と全国より0.9pt高い。5年の変化は-0.7ptで、全国（+3.5pt）より単身化のペースは緩やか。夫婦と子供世帯は32.4%と全国より7.4pt高い。 なお単身のうち65歳以上は5.4%（全国12.1%）。単身世帯の中身が若年層か高齢層かを見る目安。
土地価格
公示価格は住宅地の調査地点のみ、路線価は住宅地・商業地の区別なく道路ごとに評価した値です。
路線価は道路ごとに異なるため、物件に面した道路の値を国税庁路線価図からPDFでご確認ください。
出典：「地価公示データ」（国土交通省 不動産情報ライブラリ）をもとにRETTO作成
空き家率・賃貸空室率（長久手市）
5年ごとの全国統一調査（住宅・土地統計調査）にもとづく指標。
空き家率10.5%の内訳
空き家を100%とした構成比空き家率は街全体の余り具合。内訳でその他（相続放置・長期不在）が多いほど相続放置など街の衰退サイン。
賃貸空室率は賃貸だけの埋まり具合。数値が高いほど貸しても埋まりにくい。
鑑定士のまとめ
温度感
- 01— いま —
市場の特徴
誰が、いま、どう買っているのか?
買い手の需要層初めて家を買う人買い手の需要層全国チェーン店エリア性格郊外のベッドタウンエリア性格戸建中心の住宅街エリア性格国道沿いの大型店ゾーン需要者の中心は名古屋市・豊田市に通勤する30代前半の共働き世帯や一次取得者層で、全15地点で一致している。リニモ (東部丘陵線) 各駅・藤が丘駅の徒歩圏に近い住宅地は需要が強く、総額2,500万〜4,000万円程度の土地、4,500万〜5,500万円の新築建売が市場の中心となっている。一方、岩作地区のように街区・街路が未整備な旧来からの住宅地域は東部丘陵線各駅近接エリアと比べ競争力が弱く、不動産業者の開発意欲も低い。市街化調整区域内は外部転入者がほぼなく、地縁者中心の取引にとどまる。商業地は片平地区・グリーンロード沿いで物販・飲食チェーン向けの需要が強まっており、周辺に複数の大学が立地することから若者向け業態の出店も継続している。
- 02— なぜ —
地価を動かす要因
何が上げ、何が下げているのか?
強み住環境良好強み利便性高マクロ感応性景気感応高全15地点が上昇と評価されているが、変動率には市内格差が顕著に表れている。東狭間 (+9.4%)、作田 (+7.3%)、根の神 (+6.5〜+7.1%) など東部丘陵線沿線で流通物件が少ない希少な住宅地で高い変動率が記録された。藤が丘駅徒歩圏や大型商業施設近接エリアは+5%前後で安定した上昇。一方、岩作地区の旧来住宅地は+1.7%、市街化調整区域内は+2.2〜+2.4%と抑制的である。商業地はグリーンロード沿い・市が洞・片平地区で引き合いが強まり+3.4〜+5.0%の上昇。一部地点では西側の地下鉄車両基地が藤が丘駅方面との連絡を阻害する個別要因として明示された。
- 03— どう値付け —
値付けの根拠
比準と収益、どちらを重視したか?
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- 04— これから —
これからの見通し
向こう数年、どこに向かうか?
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— 不動産情報ライブラリ (国土交通省) の公示地価鑑定評価書 15 地点 (2025) を RETTO が要約
このエリアで、さらに見られる分析
物件タイプ別の判定
ファミリー向け・ワンルーム投資それぞれの向き不向き
融資に使える金融機関
エリアをカバーする銀行・信金と積極性
ハザード分析
洪水・土砂・津波リスクと水害経験による地価補正
主要駅までの所要時間・想定賃料
通勤アクセスと賃料シミュレーション
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