名古屋14分圏の工業都市が住宅・マンション需要地に転換中
駅徒歩圏の大規模画地でデベロッパーが競合し、商業地の地価は一部で年間変動率+8〜10%超。一方、旧尾西地区は横ばい〜弱含みで市内の二極化が進む。一宮競輪場跡地の商業施設開業が次のエリア浮上の試金石。
エリアの見通し年表
都市再生整備計画事業（令和5〜9年度）の進捗確認。一宮駅周辺地区のまちづくり成果を見極めるフェーズ。
モアグレース一宮アリーナ（名鉄一宮徒歩3分、2027年3月引渡予定）など駅徒歩圏の新築供給が出揃う局面。中古相場の底入れ確認。
都市再生整備計画事業の終盤（令和9年度＝2027年度）を経て、駅前グレードの変化が地価に反映され始める局面。築古区分・狭小戸建ての指値で参入余地。
リニア中央新幹線の名古屋開業前後。名古屋ベッドタウン需要が一時的に下支え。
一宮市人口が35万人台へ低下、30〜40代の住宅取得世代の縮小が顕在化。再開発効果の価格への織込み状況を確認する局面。
都市再生整備計画事業（令和5〜9年度）の進捗確認。一宮駅周辺地区のまちづくり成果を見極めるフェーズ。
モアグレース一宮アリーナ（名鉄一宮徒歩3分、2027年3月引渡予定）など駅徒歩圏の新築供給が出揃う局面。中古相場の底入れ確認。
都市再生整備計画事業の終盤（令和9年度＝2027年度）を経て、駅前グレードの変化が地価に反映され始める局面。築古区分・狭小戸建ての指値で参入余地。
リニア中央新幹線の名古屋開業前後。名古屋ベッドタウン需要が一時的に下支え。
一宮市人口が35万人台へ低下、30〜40代の住宅取得世代の縮小が顕在化。再開発効果の価格への織込み状況を確認する局面。
買う理由（6）
JR新快速で名古屋14分の希少な近郊ポジション
尾張一宮駅・名鉄一宮駅の一体的ターミナル＋i-ビル
地価上昇が加速フェーズに入った
県北の中核都市・人口37万＋商業の集積
尾州（毛織物）産地の歴史と地場企業集積
子ども医療費が高校生世代まで全額助成（2025年10月通院拡大）
買わない理由（5）
一宮市の人口は11年連続減少、2035年までに10年で約1.7万人減
中古マンション売却相場は2026年3月時点で前年比▲7.21%と軟化
木曽川流域の大規模洪水ハザードが構造的
繊維産地の縮小と中心市街地空洞化が進行
大規模再開発タワマン計画は未着手で爆発的カタリストに乏しい
人口の未来（一宮）
駅中心から半径1km・49メッシュ（250m四方）を合算。全国・都道府県と同一基準で対比。
全国は総人口が2050年に85（2025=100）まで減るのに対し、この範囲は84（減少傾向）。 高齢化率も全国より1.3pt高い。 生産年齢人口（15〜64歳）は13,428人（2025）→9,499人（2050）。賃貸需要の担い手の厚みを測る目安。
世帯構成（一宮）
一宮市の一般世帯に占める割合。市区町村単位（駅周辺ではなく行政区全体）。
単身世帯率は29.4%と全国より8.6pt低い。10年の変化は+7.1ptで、全国（+5.6pt）より単身化のペースは速い。夫婦と子供世帯は30.6%と全国より5.6pt高い。 なお単身のうち65歳以上は10.5%（全国12.1%）。単身世帯の中身が若年層か高齢層かを見る目安。
土地価格
公示価格は住宅地の調査地点のみ、路線価は住宅地・商業地の区別なく道路ごとに評価した値です。
路線価は道路ごとに異なるため、物件に面した道路の値を国税庁路線価図からPDFでご確認ください。
出典：「地価公示データ」（国土交通省 不動産情報ライブラリ）をもとにRETTO作成
空き家率・賃貸空室率（一宮市）
5年ごとの全国統一調査（住宅・土地統計調査）にもとづく指標。
空き家率9.9%の内訳
空き家を100%とした構成比空き家率は街全体の余り具合。内訳でその他（相続放置・長期不在）が多いほど相続放置など街の衰退サイン。
賃貸空室率は賃貸だけの埋まり具合。数値が高いほど貸しても埋まりにくい。
鑑定士のまとめ
温度感
- 01— いま —
市場の特徴
誰が、いま、どう買っているのか?
買い手の需要層初めて家を買う人買い手の需要層マンションデベロッパー買い手の需要層地元の店主・事業主エリア性格駅前の繁華街エリア性格昔から続く住宅街エリア性格マンションが建つ予定の土地同一需給圏は尾張一宮駅（JR・名鉄）を核とした商業・住宅地が中心で、住宅地では30〜40代の一次取得者層と名古屋通勤者が主な需要者として複数地点で共通して指摘された。商業地では地元法人・個人事業者に加え、マンションデベロッパーや投資家の参入が多くの地点で確認された。駅前中心商業地では i-ビル開業以降の繁華性向上を背景に用地需給が逼迫しており、とくに駅徒歩圏の大規模画地はデベロッパー間の競合で高値取引が継続しているとの言及が10件以上に上った。一方で駅から離れた路線商業地は繁華性が漸減傾向にあり、住宅転用需要が商業需要を上回るケースが目立つ。住宅地の中心価格帯は土地1,500〜2,500万円・新築戸建3,500〜4,500万円が多くの地点で共通して示された。
- 02— なぜ —
地価を動かす要因
何が上げ、何が下げているのか?
強み再開発強み希少性強み路線多数マクロ感応性景気感応高商業地では尾張一宮駅周辺のビル新設・マンション建設が繁華性を牽引しており、駅前の変動率が年間8〜10%超に達する地点が複数あった。住宅地でも駅近エリアを中心に年間6〜8%程度の上昇が継続している。一方、旧尾西地区の店舗用地では弱含みまたは横ばいという指摘が複数の鑑定士から共通して挙げられており、市内でエリア間の二極化が明確に進行している。建築費高騰により一部地点ではマンション用地が高止まりの傾向にあるとの言及もあった。また木曽川に近い西部は住宅需要が相対的に弱いと複数鑑定士が指摘。人口は微減傾向が継続するも、名古屋圏からの転入需要が中心部の地価を下支えしている。
- 03— どう値付け —
値付けの根拠
比準と収益、どちらを重視したか?
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- 04— これから —
これからの見通し
向こう数年、どこに向かうか?
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— 不動産情報ライブラリ (国土交通省) の公示地価鑑定評価書 30 地点 (2025) を RETTO が要約
このエリアで、さらに見られる分析
物件タイプ別の判定
ファミリー向け・ワンルーム投資それぞれの向き不向き
融資に使える金融機関
エリアをカバーする銀行・信金と積極性
ハザード分析
洪水・土砂・津波リスクと水害経験による地価補正
主要駅までの所要時間・想定賃料
通勤アクセスと賃料シミュレーション
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