地縁の一次取得者が家を買う街に、B滑走路226億円が動いている。
常滑駅徒歩圏の高台住宅地では地価が年率2〜3%上昇を続ける一方、旧来の近隣商業地（蒲池町）は地価が年率2〜4%下落と市内二極化が進行中。2027年度にB滑走路（3,290m）が供用開始されれば空港処理容量が1.5倍に拡大するが、沿岸部の津波最大6m想定という構造リスクは変わらない。
エリアの見通し年表
中部国際空港代替滑走路（B滑走路）の整備工事が本格進捗。延長3,290m×幅45m・工事費約226億円。2027年度供用開始に向け空港関連投資が継続。
代替滑走路供用開始（予定）。完全24時間運用と滑走路処理容量1.5倍の体制に移行。空港関連雇用・物流需要の拡大が地価に波及し始める局面。
イオンモール常滑10周年後の集客数値、コストコ中部空港倉庫店の会員数推移など、空港島〜対岸部の商業ハブ実力値が見える時期。
中部臨空都市（230ha）の物流・ホテル誘致が一巡。空港島東部107ha・対岸部123haの稼働状況を踏まえ、出口タイミングを精査。
空港機能強化効果が地価に織り込まれた段階。南海トラフ津波6m想定という長期下押し圧力が地価に影響し始める可能性がある局面。
中部国際空港代替滑走路（B滑走路）の整備工事が本格進捗。延長3,290m×幅45m・工事費約226億円。2027年度供用開始に向け空港関連投資が継続。
代替滑走路供用開始（予定）。完全24時間運用と滑走路処理容量1.5倍の体制に移行。空港関連雇用・物流需要の拡大が地価に波及し始める局面。
イオンモール常滑10周年後の集客数値、コストコ中部空港倉庫店の会員数推移など、空港島〜対岸部の商業ハブ実力値が見える時期。
中部臨空都市（230ha）の物流・ホテル誘致が一巡。空港島東部107ha・対岸部123haの稼働状況を踏まえ、出口タイミングを精査。
空港機能強化効果が地価に織り込まれた段階。南海トラフ津波6m想定という長期下押し圧力が地価に影響し始める可能性がある局面。
買う理由（6）
中部国際空港代替滑走路（B滑走路）2027年度供用開始で空港機能が1.5倍へ
イオンモール常滑が2025年に10周年・大規模リニューアル、観光ハブとして機能
常滑駅は名鉄常滑線・空港線25駅中5位の乗降客数（11,873人/日）
人口は2050年まで微増（+0.7%）、待機児童ゼロ・住みやすさ評価
常滑焼・やきもの散歩道に年30万人超の観光客、INAXライブミュージアム拡張
地価が2023年で底入れ、2024〜2025年は2年連続上昇
買わない理由（5）
南海トラフ巨大地震で最大震度7・最大津波高6m（1m到達58分）の構造的災害リスク
10年で▲1.78%、2025年公示地価は1992年ピークの戻り余地が限定的
セントレアの旅客数は2025年度で約1,158万人と2019年比6〜7割の回復にとどまる
常滑市は車社会で、駅徒歩圏外の物件は流動性が低い
空港関連雇用は派遣・契約・シフト勤務が多く、賃貸需要の質が不安定
人口の未来（常滑）
駅中心から半径1km・41メッシュ（250m四方）を合算。全国・都道府県と同一基準で対比。
全国は総人口が2050年に85（2025=100）まで減るのに対し、この範囲は108（増加傾向）。 高齢化率も全国より6.6pt低い（若い）。 生産年齢人口（15〜64歳）は6,522人（2025）→6,708人（2050）。賃貸需要の担い手の厚みを測る目安。
世帯構成（常滑）
常滑市の一般世帯に占める割合。市区町村単位（駅周辺ではなく行政区全体）。
単身世帯率は35.4%と全国より2.6pt低い。10年の変化は+7.4ptで、全国（+5.6pt）より単身化のペースは速い。夫婦と子供世帯は29.4%と全国より4.4pt高い。 なお単身のうち65歳以上は9.9%（全国12.1%）。単身世帯の中身が若年層か高齢層かを見る目安。
土地価格
この街は公示価格の調査地点が14地点と少ないため、乖離率は参考程度にご覧ください。
公示価格は住宅地の調査地点のみ、路線価は住宅地・商業地の区別なく道路ごとに評価した値です。
路線価は道路ごとに異なるため、物件に面した道路の値を国税庁路線価図からPDFでご確認ください。
出典：「地価公示データ」（国土交通省 不動産情報ライブラリ）をもとにRETTO作成
空き家率・賃貸空室率（常滑市）
5年ごとの全国統一調査（住宅・土地統計調査）にもとづく指標。
空き家率16.5%の内訳
空き家を100%とした構成比空き家率は街全体の余り具合。内訳でその他（相続放置・長期不在）が多いほど相続放置など街の衰退サイン。
賃貸空室率は賃貸だけの埋まり具合。数値が高いほど貸しても埋まりにくい。
鑑定士のまとめ
温度感
- 01— いま —
市場の特徴
誰が、いま、どう買っているのか?
買い手の需要層初めて家を買う人買い手の需要層全国チェーン店エリア性格国道沿いの大型店ゾーンエリア性格昔から続く住宅街常滑市の住宅需要者は市内在住の地縁性を持つ個人が主体で、30〜40代の一次取得者が多く、圏外からの転入者は少ない傾向が複数地点で共通して指摘されている。名鉄常滑線沿線の駅徒歩圏・高台の区画整理済み住宅地では需要が堅調で、土地のみで1200〜1800万円程度、建売分譲で3000〜3900万円程度が需要の中心価格帯とされる。一方、駅から遠い既成住宅地や沿岸部では需要が弱含みで取引流動性が低い。商業地については、常滑駅前と国道沿いの路線商業地では地元中小事業者を中心に需要が回復しているが、りんくうエリアは全国規模の大手法人が買い手で中部国際空港のインバウンド回復が追い風となっている。旧来の近隣商業地は店舗の連たん性が低く需要が弱含み傾向にある。
- 02— なぜ —
地価を動かす要因
何が上げ、何が下げているのか?
強み再開発強み観光集客マクロ感応性観光景気感応住宅地の上昇地点では、常滑駅徒歩圏・高台エリアで年率1.3〜3.0%の上昇が記録されており、複数鑑定士が「地域間格差はあるが市況全般は堅調」と評価している。りんくう商業地は中部国際空港の利用者数回復とインバウンド需要の戻りを背景に年率2.0%上昇。一方、旧来の近隣商業地（蒲池町）は年率1.8〜3.8%の下落で、繁華性の衰退が続いていると複数鑑定士が指摘している。また、駅から離れた住宅地や沿岸部の一部では横ばい〜マイナス傾向が続く。市内の二極化は「高台の整備された地域」と「津波災害リスクのある沿岸部地域」として複数の鑑定士が明示的に言及しており、エリア内格差は構造的な要因として認識されている。
- 03— どう値付け —
値付けの根拠
比準と収益、どちらを重視したか?
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- 04— これから —
これからの見通し
向こう数年、どこに向かうか?
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— 不動産情報ライブラリ (国土交通省) の公示地価鑑定評価書 19 地点 (2025) を RETTO が要約
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物件タイプ別の判定
ファミリー向け・ワンルーム投資それぞれの向き不向き
融資に使える金融機関
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ハザード分析
洪水・土砂・津波リスクと水害経験による地価補正
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通勤アクセスと賃料シミュレーション
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