富裕層向け白壁・橦木町と、大手デベが競合する大規模素地が同居する東区の二層構造
白壁・橦木町の高級住宅地は地価の年間変動率+5〜7%の上昇が続き、大手デベによる泉1丁目・徳川町などのマンション素地争奪も激化。一方、建築費急騰で収益価格が比準価格を大幅に下回る乖離が全域で常態化している。2026年3月の筒井区画整理換地確定が需要拡大の次の起点となる見込み。
エリアの見通し年表
大曽根北土地区画整理事業の換地確定（2026年3月予定）に向けた工事が進行中。筒井・矢田エリアの区画整理完成地区から順次地価上昇。バンテリンドーム外野テラス席新設が2026年使用開始を目指す。
大曽根北区画整理の大半が完了し、整備後の街並みが確定する時期。ドーム前大規模新築（シエリアシティ等）の竣工後の実需吸収状況を確認。名古屋市の社会増継続可否が判明。
大曽根北土地区画整理事業完了目標（令和12年度）。整備効果が地価に折り込まれる局面。名古屋市全体で自然減が加速する時期と重なり、社会増との綱引きが焦点。
区画整理効果が地価に完全織り込み。名古屋市の人口動態が減少に転じた場合は早期撤退。社会増継続なら保有延長も可。
大曽根北土地区画整理事業の換地確定（2026年3月予定）に向けた工事が進行中。筒井・矢田エリアの区画整理完成地区から順次地価上昇。バンテリンドーム外野テラス席新設が2026年使用開始を目指す。
大曽根北区画整理の大半が完了し、整備後の街並みが確定する時期。ドーム前大規模新築（シエリアシティ等）の竣工後の実需吸収状況を確認。名古屋市の社会増継続可否が判明。
大曽根北土地区画整理事業完了目標（令和12年度）。整備効果が地価に折り込まれる局面。名古屋市全体で自然減が加速する時期と重なり、社会増との綱引きが焦点。
区画整理効果が地価に完全織り込み。名古屋市の人口動態が減少に転じた場合は早期撤退。社会増継続なら保有延長も可。
買う理由（4）
4路線・乗降約13.9万人/日の名古屋市内屈指の交通結節点
地価10年+52%の上昇トレンドが継続中、区内屈指の価格上昇実績
大曽根北土地区画整理（2030年完了）で木造密集地の防災性・街並みが改善
バンテリンドームナゴヤ・イオンモール等の商業集積で生活利便性が高く、賃貸需要が安定
買わない理由（4）
矢田川・香流川流域の北東部低地に洪水リスクがある
ドーム前エリアで大規模新築マンション供給が集中しており、賃料・売価の調整リスクがある
名古屋市全体で自然減（死亡超過）が拡大しており、社会増が止まれば人口減少に転じるリスク
既に地価水準が高く、短期的な急騰余地は限定的
人口の未来（大曽根）
駅中心から半径1km・49メッシュ（250m四方）を合算。全国・都道府県と同一基準で対比。
全国は総人口が2050年に85（2025=100）まで減るのに対し、この範囲は99（減少傾向）。 高齢化率も全国より6.9pt低い（若い）。 生産年齢人口（15〜64歳）は27,262人（2025）→23,885人（2050）。賃貸需要の担い手の厚みを測る目安。
世帯構成（大曽根）
名古屋市東区の一般世帯に占める割合。市区町村単位（駅周辺ではなく行政区全体）。
単身世帯率は53.7%と全国より15.7pt高い。10年の変化は+1.1ptで、全国（+5.6pt）より単身化のペースは緩やか。夫婦と子供世帯は18.5%と全国より6.5pt低い。 なお単身のうち65歳以上は10.9%（全国12.1%）。単身世帯の中身が若年層か高齢層かを見る目安。
土地価格
この街は公示価格の調査地点が14地点と少ないため、乖離率は参考程度にご覧ください。
公示価格は住宅地の調査地点のみ、路線価は住宅地・商業地の区別なく道路ごとに評価した値です。
路線価は道路ごとに異なるため、物件に面した道路の値を国税庁路線価図からPDFでご確認ください。
出典：「地価公示データ」（国土交通省 不動産情報ライブラリ）をもとにRETTO作成
空き家率・賃貸空室率（名古屋市東区）
5年ごとの全国統一調査（住宅・土地統計調査）にもとづく指標。
空き家率17.0%の内訳
空き家を100%とした構成比空き家率は街全体の余り具合。内訳でその他（相続放置・長期不在）が多いほど相続放置など街の衰退サイン。
賃貸空室率は賃貸だけの埋まり具合。数値が高いほど貸しても埋まりにくい。
鑑定士のまとめ
温度感
- 01— いま —
市場の特徴
誰が、いま、どう買っているのか?
買い手の需要層資産家・富裕層買い手の需要層マンションデベロッパー買い手の需要層初めて家を買う人エリア性格昔から続く住宅街エリア性格マンションが建つ予定の土地エリア性格成熟した商業エリア同一需給圏は名古屋市東区を中心に北区・千種区・中区の隣接区まで広がる。住宅地の需要者は白壁・橦木町・主税町エリアでは企業経営者・医療法人理事等の富裕層が主体で、供給希少性が高い。徳川・代官町・大松町など東区中部では30〜40代の一次取得者が中心で土地総額3500〜6000万円台の取引が多い。マンション素地（徳川町大規模地・泉1丁目等）では中堅・大手デベロッパーが競合し、総額10億円超では大手のみとなる。商業地の需要者はマンションデベロッパー・J-REIT・私募リート等の機関投資家・地元法人が混在し、大曽根駅至近（容積率800%）や高岳・新栄町駅徒歩圏の容積率600%地は多様な需要が競合する。北区では地下鉄名城線沿線の商業地でマンション用地への注目が高い。市場全体として取引は底堅く推移しているが、規模・用途によって中心価格帯は大きく分散し一定の傾向を見出すことは困難である。
- 02— なぜ —
地価を動かす要因
何が上げ、何が下げているのか?
強みブランド強み希少性マクロ感応性景気感応高一般的要因として、海外情勢・物価上昇・金利上昇への先行き不透明感が広く指摘されているが、名古屋の製造業・自動車産業の業績改善と賃上げが地域需要を下支えしていると複数の鑑定士が記している。地域要因では、筒井土地区画整理事業（令和7年度換地処分予定）・葵土地区画整理事業完了・千種ビル群再開発予定など、東区内の複数の開発事象が需要拡大要因として挙げられている。今池・千種駅圏の商業地（変動率+9〜11%）と白壁・橦木町の高級住宅地（+5〜7%）が上昇を牽引する一方、北区長田町の住宅地では一般住宅需要が鈍化傾向にあり上昇率は+1〜2%にとどまる。個別的要因では特段の変動はないとする地点がほぼ全数で、エリア内格差は地域要因の差に起因する。建築費急騰は変動要因として全地点にわたり言及されており、収益物件への投資採算性の悪化が今後の地価上昇ペース抑制要因として注視される。
- 03— どう値付け —
値付けの根拠
比準と収益、どちらを重視したか?
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- 04— これから —
これからの見通し
向こう数年、どこに向かうか?
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— 不動産情報ライブラリ (国土交通省) の公示地価鑑定評価書 30 地点 (2025) を RETTO が要約
このエリアで、さらに見られる分析
物件タイプ別の判定
ファミリー向け・ワンルーム投資それぞれの向き不向き
融資に使える金融機関
エリアをカバーする銀行・信金と積極性
ハザード分析
洪水・土砂・津波リスクと水害経験による地価補正
主要駅までの所要時間・想定賃料
通勤アクセスと賃料シミュレーション
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