病床数1,376床・国内最大の単一病院が、6万人郊外都市の地価を3年連続押し上げる
前後駅徒歩圏の住宅地は地価が2023〜2025年に前年比+3.5〜4%超で上昇し、14地点全てが2025年に上昇。一方、賃貸市場は未成熟で収益還元が成立しにくく、前後駅前商業地ではテナント空室も目立つ。2030年完了の間米南部区画整理（94億円・571戸超）が次の転換点だが、人口は9年連続で減少中（2025年6.36万人）。
エリアの見通し年表
間米南部土地区画整理事業（94億円）の中間フェーズ。前後駅〜藤田医科大学病院を結ぶ交流連携軸上に宅地供給が始まる。区画整理の進捗次第で周辺地価の上昇余地が拡大。
寺池土地区画整理完了見込み。新築住宅が街区に出揃い、エリアの再評価が進む局面。藤田医科大学病院の新棟・設備拡充計画の有無を確認。
間米南部土地区画整理が竣工（571戸超の宅地供給完了）。新規供給による需給緩和が顕在化し始める時期。人口6万人割れが近づく局面で、流動性が相対的に高い時期と見込まれる。
区画整理後の地価調整が一巡し、人口減少の影響が数字に出始める。保有7〜8年で含み益が顕在化するシナリオ。藤田医科大学病院に特段の拡大計画がなければ需要成長の天井が見える。
間米南部土地区画整理事業（94億円）の中間フェーズ。前後駅〜藤田医科大学病院を結ぶ交流連携軸上に宅地供給が始まる。区画整理の進捗次第で周辺地価の上昇余地が拡大。
寺池土地区画整理完了見込み。新築住宅が街区に出揃い、エリアの再評価が進む局面。藤田医科大学病院の新棟・設備拡充計画の有無を確認。
間米南部土地区画整理が竣工（571戸超の宅地供給完了）。新規供給による需給緩和が顕在化し始める時期。人口6万人割れが近づく局面で、流動性が相対的に高い時期と見込まれる。
区画整理後の地価調整が一巡し、人口減少の影響が数字に出始める。保有7〜8年で含み益が顕在化するシナリオ。藤田医科大学病院に特段の拡大計画がなければ需要成長の天井が見える。
買う理由（4）
藤田医科大学病院（1,376床・国内最大規模）が安定した医療雇用需要を生む
前後駅から名古屋（金山）まで名鉄急行20分、乗降約2万人/日
地価は2023年以降3年連続加速、10年累積+23.9%
2区画整理事業（94億円）が前後駅〜病院軸で街区を更新中
買わない理由（4）
人口は9年連続減少中、2050年に6万人割れが見込まれる
区画整理571戸の新規供給（2030年まで）が中古需給を圧迫
豊明市は事業所・工場が少なく、名古屋中心部・刈谷等に比べて雇用基盤が薄い
境川流域の洪水リスクと南海トラフ地震による高潮リスク
人口の未来（豊明）
駅中心から半径1km・36メッシュ（250m四方）を合算。全国・都道府県と同一基準で対比。
全国は総人口が2050年に85（2025=100）まで減るのに対し、この範囲は79（減少傾向）。 高齢化率も全国より5.9pt高い。 生産年齢人口（15〜64歳）は1,728人（2025）→1,347人（2050）。賃貸需要の担い手の厚みを測る目安。
世帯構成（豊明）
豊明市の一般世帯に占める割合。市区町村単位（駅周辺ではなく行政区全体）。
単身世帯率は33.1%と全国より4.9pt低い。10年の変化は+5.4ptで、全国（+5.6pt）より単身化のペースは緩やか。夫婦と子供世帯は29.8%と全国より4.8pt高い。 なお単身のうち65歳以上は9.9%（全国12.1%）。単身世帯の中身が若年層か高齢層かを見る目安。
土地価格
この街は公示価格の調査地点が10地点と少ないため、乖離率は参考程度にご覧ください。
公示価格は住宅地の調査地点のみ、路線価は住宅地・商業地の区別なく道路ごとに評価した値です。
路線価は道路ごとに異なるため、物件に面した道路の値を国税庁路線価図からPDFでご確認ください。
出典：「地価公示データ」（国土交通省 不動産情報ライブラリ）をもとにRETTO作成
空き家率・賃貸空室率（豊明市）
5年ごとの全国統一調査（住宅・土地統計調査）にもとづく指標。
空き家率8.8%の内訳
空き家を100%とした構成比空き家率は街全体の余り具合。内訳でその他（相続放置・長期不在）が多いほど相続放置など街の衰退サイン。
賃貸空室率は賃貸だけの埋まり具合。数値が高いほど貸しても埋まりにくい。
鑑定士のまとめ
温度感
- 01— いま —
市場の特徴
誰が、いま、どう買っているのか?
買い手の需要層初めて家を買う人エリア性格郊外のベッドタウンエリア性格昔から続く住宅街エリア性格国道沿いの大型店ゾーン同一需給圏は豊明市を中心に名古屋市緑区・愛知東郷町・刈谷市・豊田市の周辺市町に及ぶ。主たる需要者は名鉄名古屋本線沿線や自動車関連企業へ通勤する30〜40代の一次取得者で、自用目的の戸建住宅取得が取引の大半を占める。複数鑑定士が共通して指摘しているのは、賃貸市場が未成熟なため収益還元法を適用できない点であり、価格形成は取引事例比較法に依拠する。豊明市内の区画整備済み地点では土地2,000万〜3,000万円・新築戸建3,500万〜4,500万円が中心価格帯で需要は堅調。名古屋市緑区の徳重駅周辺は土地3,000万円台・新築戸建4,500万〜5,500万円と高めで引き続き上昇が続く。商業地については幹線道路沿い及び駅前の2タイプが存在し、駅前商業地は底堅い集客があるものの賃貸市場は成熟途上にある。
- 02— なぜ —
地価を動かす要因
何が上げ、何が下げているのか?
強み利便性高強み住環境良好マクロ感応性景気感応高一般的要因として全地点共通で「景気の緩やかな回復」「雇用・所得環境の改善」が挙げられている。刈谷・豊田地点の複数鑑定士は「地元自動車関連企業の好業績」を明示的に追い風要因として記述しており、宅地需要を底上げしていると評価する。一方、懸念材料として「物価上昇」「金利先行き上昇気配」「中東情勢等の海外リスク」が15件以上で言及された。地域要因については市街化区域の住宅地では特段の変動なし・現状維持との記述が大半を占める。愛知東郷町の東郷中央区画整理地は整備進捗を追い風に挙げる記述がみられる。市街化調整区域地点では地域要因に変動なし・地縁者需要継続という保守的な評価が多い。変動率は豊明市住宅地で年間+4%前後、名古屋緑区徳重周辺で+6〜+9%前後と圏域内で格差がある。
- 03— どう値付け —
値付けの根拠
比準と収益、どちらを重視したか?
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- 04— これから —
これからの見通し
向こう数年、どこに向かうか?
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— 不動産情報ライブラリ (国土交通省) の公示地価鑑定評価書 30 地点 (2025) を RETTO が要約
このエリアで、さらに見られる分析
物件タイプ別の判定
ファミリー向け・ワンルーム投資それぞれの向き不向き
融資に使える金融機関
エリアをカバーする銀行・信金と積極性
ハザード分析
洪水・土砂・津波リスクと水害経験による地価補正
主要駅までの所要時間・想定賃料
通勤アクセスと賃料シミュレーション
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