医師・経営者が指名買いする邸宅街と、中京・南山・名城の学生賃貸が共存する昭和区丘陵
駅徒歩圏住宅地は地価の年間変動率+3〜+5%・川名商業地は同+6.7%と鑑定全地点がプラス。南山町・広路町の邸宅地は富裕層の非公開取引が中心で、収益還元より実勢が高い自用相場を形成。リニア名古屋開業（最短2034年）が名古屋圏の地価を押し上げる局面へ向かう一方、18歳人口の長期減少が学生需要に構造的な下押し圧力をかける。
エリアの見通し年表
公示地価は前年比+3.57%と健全な上昇率。覚王山が+9.57%まで過熱する中、八事は覚王山と比較して相対的に割安な価格帯にある。築古区分・小型一棟は学生需要との親和性が高い。
日銀の追加利上げ局面で短期的な調整余地。築15年以上の中堅マンション・木造アパートで指値交渉余地が広がる可能性。
リニア中央新幹線・名古屋駅開業（2034年以降）に向けた名古屋圏全体の地価押し上げが顕在化する段階。八事の邸宅地ブランドが再評価される。
リニア名古屋開業（最短シナリオ）。名古屋圏全体の地価ピーク形成が想定される時期とされる。
名古屋市全体の人口ピークアウト局面。昭和区も10万6千人台から減少推計。リニア効果の地価反映については引き続き動向を注視する必要がある。
公示地価は前年比+3.57%と健全な上昇率。覚王山が+9.57%まで過熱する中、八事は覚王山と比較して相対的に割安な価格帯にある。築古区分・小型一棟は学生需要との親和性が高い。
日銀の追加利上げ局面で短期的な調整余地。築15年以上の中堅マンション・木造アパートで指値交渉余地が広がる可能性。
リニア中央新幹線・名古屋駅開業（2034年以降）に向けた名古屋圏全体の地価押し上げが顕在化する段階。八事の邸宅地ブランドが再評価される。
リニア名古屋開業（最短シナリオ）。名古屋圏全体の地価ピーク形成が想定される時期とされる。
名古屋市全体の人口ピークアウト局面。昭和区も10万6千人台から減少推計。リニア効果の地価反映については引き続き動向を注視する必要がある。
買う理由（6）
中京・南山・名城3大学の学生需要が単身賃貸を下支え
尾張高野・八事山興正寺の門前町としての歴史的ブランド
名城線・鶴舞線2路線の結節点で都心アクセスが多重化
中部労災・愛知学院歯学部附属など医療機関が集積
覚王山に比べバリュエーションに余地がある
昭和区は南海トラフ被害想定が比較的小さい5区の一つ
買わない理由（5）
中古マンション売却相場が直近で前年比▲8.14%と弱含み
学生需要は18歳人口減少の長期トレンドに直接さらされる
名古屋駅周辺と直接の同時再開発カタリストに乏しい
昭和区の人口は2025年4月時点で約10.6万人、ピークアウトが視野
山崎川・八事裏川の洪水想定区域が区南西部・南部に存在
人口の未来（八事）
駅中心から半径1km・51メッシュ（250m四方）を合算。全国・都道府県と同一基準で対比。
全国は総人口が2050年に85（2025=100）まで減るのに対し、この範囲は92（減少傾向）。 高齢化率も全国より3.9pt低い（若い）。 生産年齢人口（15〜64歳）は16,761人（2025）→13,789人（2050）。賃貸需要の担い手の厚みを測る目安。
世帯構成（八事）
名古屋市昭和区の一般世帯に占める割合。市区町村単位（駅周辺ではなく行政区全体）。
単身世帯率は50.8%と全国より12.8pt高い。10年の変化は-0.8ptで、全国（+5.6pt）より単身化のペースは緩やか。夫婦と子供世帯は21.7%と全国より3.3pt低い。 なお単身のうち65歳以上は11.4%（全国12.1%）。単身世帯の中身が若年層か高齢層かを見る目安。
土地価格
公示価格は住宅地の調査地点のみ、路線価は住宅地・商業地の区別なく道路ごとに評価した値です。
路線価は道路ごとに異なるため、物件に面した道路の値を国税庁路線価図からPDFでご確認ください。
出典：「地価公示データ」（国土交通省 不動産情報ライブラリ）をもとにRETTO作成
空き家率・賃貸空室率（名古屋市昭和区）
5年ごとの全国統一調査（住宅・土地統計調査）にもとづく指標。
空き家率13.9%の内訳
空き家を100%とした構成比空き家率は街全体の余り具合。内訳でその他（相続放置・長期不在）が多いほど相続放置など街の衰退サイン。
賃貸空室率は賃貸だけの埋まり具合。数値が高いほど貸しても埋まりにくい。
鑑定士のまとめ
温度感
- 01— いま —
市場の特徴
誰が、いま、どう買っているのか?
買い手の需要層資産家・富裕層買い手の需要層初めて家を買う人買い手の需要層マンションデベロッパーエリア性格戸建中心の住宅街エリア性格マンションが建つ予定の土地同一需給圏は昭和区東部・瑞穂区東部・天白区西部の丘陵地に広がる高級住宅地域。需要者の中心は会社経営者・医師等の富裕層、戸建建築目的の一次・二次取得者、地下鉄駅徒歩圏ではマンションデベロッパーも参入する。南山町・広路町・弥富町など邸宅街では土地のみで1億〜2億円、画地300〜500㎡が取引の中心。八事・いりなか・川名駅前の商業地は地元中小企業や個人投資家、飲食店出店需要が支える。瑞穂区南部・天白区西部は値頃な2000万円台で一次取得者の裾野が広い。
- 02— なぜ —
地価を動かす要因
何が上げ、何が下げているのか?
強みブランド強み住環境良好マクロ感応性安定一般的要因では景気は内需主導で緩やかな回復基調、物価上昇・金利先高観・中東情勢が下振れリスクとして繰り返し指摘される。地域要因は昭和区・瑞穂区とも「特段の変動なし」とする鑑定書が大半で、既成熟成市街地としての安定性が強調される。年間変動率は住宅地で+1.3〜+4.6%、商業地で+4.0〜+6.7%と全地点プラス。八事丘陵の邸宅地は+1.3〜+2.1%と緩やか、地下鉄駅徒歩圏の住宅地と幹線商業地ほど上昇率が高い傾向。個別的要因の変動はほぼ全件で「変動なし」。
- 03— どう値付け —
値付けの根拠
比準と収益、どちらを重視したか?
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- 04— これから —
これからの見通し
向こう数年、どこに向かうか?
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— 不動産情報ライブラリ (国土交通省) の公示地価鑑定評価書 30 地点 (2025) を RETTO が要約
このエリアで、さらに見られる分析
物件タイプ別の判定
ファミリー向け・ワンルーム投資それぞれの向き不向き
融資に使える金融機関
エリアをカバーする銀行・信金と積極性
ハザード分析
洪水・土砂・津波リスクと水害経験による地価補正
主要駅までの所要時間・想定賃料
通勤アクセスと賃料シミュレーション
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