富裕層とデベロッパーが競合する、ジブリパーク玄関口の高所得住宅地
藤が丘・一社駅徒歩圏では地価の年間変動率+5〜7%台と鑑定士が「選好性が高く過熱気味」と記す水準。賃料は土地価格に追いつかず収益還元法が非適用となるほど乖離が拡大中。2025年度にエリアマネジメント会社が始動し、2027年の高架下商業活用が駅前の回遊性を変える最初の試金石になる。
エリアの見通し年表
藤が丘まちづくり協議会の基本構想を踏まえ、エリアマネジメント会社（名鉄協商・地元商店街）が始動。鉄道高架下活用の検討が本格化。
鉄道高架下の商業活用がスタートする想定。駅前回遊性向上の第一歩で、駅近物件の評価が再認識される段階。
ジブリパーク全面開業から約10年。リニモ車両更新と合わせて藤が丘・長久手の観光動線が定着し、宿泊・商業需要が積み上がる。
藤ヶ丘団地（1970年〜全456戸）の建替え時期到来。駅前の最大の遊休資産が動き出すことで地価が織り込み完了に近づく。
藤が丘まちづくり協議会が掲げる完成目標年。第三極構想の達成度を見て長期再投資を検討。
藤が丘まちづくり協議会の基本構想を踏まえ、エリアマネジメント会社（名鉄協商・地元商店街）が始動。鉄道高架下活用の検討が本格化。
鉄道高架下の商業活用がスタートする想定。駅前回遊性向上の第一歩で、駅近物件の評価が再認識される段階。
ジブリパーク全面開業から約10年。リニモ車両更新と合わせて藤が丘・長久手の観光動線が定着し、宿泊・商業需要が積み上がる。
藤ヶ丘団地（1970年〜全456戸）の建替え時期到来。駅前の最大の遊休資産が動き出すことで地価が織り込み完了に近づく。
藤が丘まちづくり協議会が掲げる完成目標年。第三極構想の達成度を見て長期再投資を検討。
買う理由（6）
東山線終点×リニモ起点×ジブリパーク玄関口の独自ポジション
藤が丘まちづくり協議会の再開発構想が動き出した
地価上昇率が3年連続で拡大
ジブリパーク全面開業で愛・地球博記念公園は過去最多294万人
本当に住みやすい街大賞2023愛知2位の住環境とファミリー実需
名東区は南海トラフでも揺れが最も小さい区の一つ
買わない理由（5）
再開発は構想段階で、2055年完成という超長期計画
名東区の人口は2025年がほぼピーク
東山線終点というデメリットも併存
ファミリー主体で単身ワンルーム需要は限定的
リニモは車両更新時期で経営に不確実性
人口の未来（藤が丘）
駅中心から半径1km・49メッシュ（250m四方）を合算。全国・都道府県と同一基準で対比。
全国は総人口が2050年に85（2025=100）まで減るのに対し、この範囲は88（減少傾向）。 高齢化率も全国より2.4pt低い（若い）。 生産年齢人口（15〜64歳）は18,824人（2025）→14,545人（2050）。賃貸需要の担い手の厚みを測る目安。
世帯構成（藤が丘）
名古屋市名東区の一般世帯に占める割合。市区町村単位（駅周辺ではなく行政区全体）。
単身世帯率は40.9%と全国より2.9pt高い。10年の変化は+1.5ptで、全国（+5.6pt）より単身化のペースは緩やか。夫婦と子供世帯は26.6%と全国より1.6pt高い。 なお単身のうち65歳以上は10.7%（全国12.1%）。単身世帯の中身が若年層か高齢層かを見る目安。
土地価格
公示価格は住宅地の調査地点のみ、路線価は住宅地・商業地の区別なく道路ごとに評価した値です。
路線価は道路ごとに異なるため、物件に面した道路の値を国税庁路線価図からPDFでご確認ください。
出典：「地価公示データ」（国土交通省 不動産情報ライブラリ）をもとにRETTO作成
空き家率・賃貸空室率（名古屋市名東区）
5年ごとの全国統一調査（住宅・土地統計調査）にもとづく指標。
空き家率12.9%の内訳
空き家を100%とした構成比空き家率は街全体の余り具合。内訳でその他（相続放置・長期不在）が多いほど相続放置など街の衰退サイン。
賃貸空室率は賃貸だけの埋まり具合。数値が高いほど貸しても埋まりにくい。
鑑定士のまとめ
温度感
- 01— いま —
市場の特徴
誰が、いま、どう買っているのか?
買い手の需要層資産家・富裕層買い手の需要層初めて家を買う人買い手の需要層マンションデベロッパーエリア性格昔から続く住宅街エリア性格マンションが建つ予定の土地同一需給圏は地下鉄東山線沿線を中心に名東区・守山区・千種区にまたがる住宅地と幹線道路沿いの商業地で構成される。住宅地の需要者は、藤が丘・一社・上社の各駅徒歩圏では高所得者・富裕層・二次取得者が中心であり、複数の鑑定士が「人気の高い住宅地」「旺盛な土地需要」と表現している。一方、駅徒歩圏外の名東区北部・守山区南東部では一次取得者やサラリーマン層が主体で、値頃感が需要を下支えしている。商業地では名東区内の地下鉄駅周辺を需給圏とする法人事業者に加えて、マンション素地としての不動産業者需要も根強い。住宅地の中心価格帯は駅徒歩圏で土地4,000万〜8,700万円、新築戸建5,000万〜1億3,000万円程度まで幅があり、守山区の値頃感エリアでは土地1,500万〜2,500万円程度となっている。
- 02— なぜ —
地価を動かす要因
何が上げ、何が下げているのか?
強み住環境良好強み利便性高マクロ感応性景気感応高複数の鑑定士がジブリパークの開業効果を明記しており、「ジブリパークの影響もあり区内の商業地の地価は概ね上昇」「従来収益力が弱いとされてきた郊外の路線沿いの地価も上昇」との記述が商業地2件以上で共通している。住宅地では「区内の駅徒歩圏エリアの価格高騰の影響を受け、従来割安感のあった駅徒歩圏の周辺及び郊外の価格も上昇している」との言及が10件超に及ぶ。守山区では人口微増、名東区では人口減少傾向がそれぞれ複数件で指摘されている。上昇率は年間+1.3%〜+7.4%と地点によってばらつきが大きく、藤が丘・一社駅至近の住宅地・商業地は+5%台〜+7%台の高い伸びを示している。建築費・人件費の高騰は全30件で共通して懸念事項として挙げられており、将来動向の不透明感の主因とされている。
- 03— どう値付け —
値付けの根拠
比準と収益、どちらを重視したか?
🔒 この章は Waiting List 登録後の招待でご覧いただけます
- 04— これから —
これからの見通し
向こう数年、どこに向かうか?
🔒 この章は Waiting List 登録後の招待でご覧いただけます
— 不動産情報ライブラリ (国土交通省) の公示地価鑑定評価書 30 地点 (2025) を RETTO が要約
このエリアで、さらに見られる分析
物件タイプ別の判定
ファミリー向け・ワンルーム投資それぞれの向き不向き
融資に使える金融機関
エリアをカバーする銀行・信金と積極性
ハザード分析
洪水・土砂・津波リスクと水害経験による地価補正
主要駅までの所要時間・想定賃料
通勤アクセスと賃料シミュレーション
招待制ベータのため、ご登録いただいた方から選考のうえ順次ご招待します