富裕層の邸宅街に更地が出るたびデベが競合。今池では超高層マンション施工中
今池駅前商業地は地価が年+13〜14%上昇、覚王山・池下の住宅地も年+7〜10%。一方、全商業地点で賃料は地価に追いつかず収益価格が比準価格を下回る構造が続く。今池超高層マンションと千種ビル群再開発の竣工が周辺需給を変える次の節目。
エリアの見通し年表
千種区の人口は170,537人で名古屋市内16区中6位。日銀の追加利上げ観測下で住宅地の価格動向を注視。
金利上昇による高額住宅地の調整局面が想定される。地価急騰の反動による調整局面では、指値交渉余地が生じる可能性がある。
名古屋駅地区再開発（名鉄5,400億円プロジェクト）の進捗が地価へ波及。東山線駅前ブランドが再評価される段階。
名古屋市全体の人口ピークアウト（2035年頃想定）の前。千種区の将来人口推計（2045年165,668人）の鈍化が顕在化する直前。
リニア中央新幹線開業（最短シナリオ）。名古屋駅周辺と東山線沿線の関係性が再編される可能性。
千種区の人口は170,537人で名古屋市内16区中6位。日銀の追加利上げ観測下で住宅地の価格動向を注視。
金利上昇による高額住宅地の調整局面が想定される。地価急騰の反動による調整局面では、指値交渉余地が生じる可能性がある。
名古屋駅地区再開発（名鉄5,400億円プロジェクト）の進捗が地価へ波及。東山線駅前ブランドが再評価される段階。
名古屋市全体の人口ピークアウト（2035年頃想定）の前。千種区の将来人口推計（2045年165,668人）の鈍化が顕在化する直前。
リニア中央新幹線開業（最短シナリオ）。名古屋駅周辺と東山線沿線の関係性が再編される可能性。
買う理由（5）
名古屋随一のブランド住宅地としての強い実需
東山線で名古屋駅10分・栄7分の都心直結
千種区東部は文教地区で教育環境が整う
地価上昇率が3年連続で拡大
千種区は南海トラフでの揺れが小さい5区の一つ
買わない理由（5）
地価は10年で+72%上昇済み。利回り確保が困難な水準
金利上昇局面で高額住宅地に調整圧力
ファミリー主体で単身ワンルーム需要は限定的
千種区の人口は2025年がほぼピーク
再開発カタリストに乏しい
人口の未来（覚王山）
駅中心から半径1km・47メッシュ（250m四方）を合算。全国・都道府県と同一基準で対比。
全国は総人口が2050年に85（2025=100）まで減るのに対し、この範囲は92（減少傾向）。 高齢化率も全国より4.8pt低い（若い）。 生産年齢人口（15〜64歳）は25,949人（2025）→21,045人（2050）。賃貸需要の担い手の厚みを測る目安。
世帯構成（覚王山）
名古屋市千種区の一般世帯に占める割合。市区町村単位（駅周辺ではなく行政区全体）。
単身世帯率は50.8%と全国より12.8pt高い。10年の変化は+2.1ptで、全国（+5.6pt）より単身化のペースは緩やか。夫婦と子供世帯は20.7%と全国より4.3pt低い。 なお単身のうち65歳以上は12.5%（全国12.1%）。単身世帯の中身が若年層か高齢層かを見る目安。
土地価格
公示価格は住宅地の調査地点のみ、路線価は住宅地・商業地の区別なく道路ごとに評価した値です。
路線価は道路ごとに異なるため、物件に面した道路の値を国税庁路線価図からPDFでご確認ください。
出典：「地価公示データ」（国土交通省 不動産情報ライブラリ）をもとにRETTO作成
空き家率・賃貸空室率（名古屋市千種区）
5年ごとの全国統一調査（住宅・土地統計調査）にもとづく指標。
空き家率14.5%の内訳
空き家を100%とした構成比空き家率は街全体の余り具合。内訳でその他（相続放置・長期不在）が多いほど相続放置など街の衰退サイン。
賃貸空室率は賃貸だけの埋まり具合。数値が高いほど貸しても埋まりにくい。
鑑定士のまとめ
温度感
- 01— いま —
市場の特徴
誰が、いま、どう買っているのか?
買い手の需要層資産家・富裕層買い手の需要層マンションデベロッパー買い手の需要層不動産ファンドエリア性格駅前の繁華街エリア性格昔から続く住宅街同一需給圏は千種区・東区・昭和区にまたがる地下鉄東山線・桜通線沿線の商業・住宅地域。商業地の需要者は地元法人・投資家・マンションデベロッパーが中心で、今池駅・覚王山駅・池下駅至近では機関投資家や大手不動産業者の参入も複数件で指摘されている。住宅地は「富裕層」「中所得者以上」「市外からの潜在需要がある」との記述が12件中9件に見られ、需要者層の厚さが特徴的である。商業地・住宅地ともに既成市街地のため更地供給が乏しく、駅徒歩圏の物件は取引に現れにくい一方で潜在需要は底堅い。成約価格は地積・用途・規模による個別性が強く、中心価格帯の把握が困難とする記述が全商業地点に共通している。
- 02— なぜ —
地価を動かす要因
何が上げ、何が下げているのか?
強み再開発強み路線多数マクロ感応性景気感応高住宅地では地下鉄東山線沿線の富裕層需要を要因に挙げる記述が10件超で確認された。今池駅前での超高層マンション施工中・千種ビル群再開発・筒井土地区画整理事業の進行が複数鑑定士によって地価上昇の地域要因として明記されている。商業地では今池駅前の商業施設需要拡大が期待されるとの表現が複数件みられ、年変動率は今池駅前商業地で+13〜+14%、覚王山駅周辺商業地で+10%前後、住宅地では駅徒歩圏で+5〜+10%に達する。一方、駅から離れたエリア (千種区北部) では年変動率+0.5〜+1%程度にとどまり、立地による2極化傾向が明確に示されている。建築費高騰により開発採算が悪化し、着工を見合わせる例が生じているとの指摘も複数件で共通する。
- 03— どう値付け —
値付けの根拠
比準と収益、どちらを重視したか?
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- 04— これから —
これからの見通し
向こう数年、どこに向かうか?
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— 不動産情報ライブラリ (国土交通省) の公示地価鑑定評価書 30 地点 (2025) を RETTO が要約
このエリアで、さらに見られる分析
物件タイプ別の判定
ファミリー向け・ワンルーム投資それぞれの向き不向き
融資に使える金融機関
エリアをカバーする銀行・信金と積極性
ハザード分析
洪水・土砂・津波リスクと水害経験による地価補正
主要駅までの所要時間・想定賃料
通勤アクセスと賃料シミュレーション
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