自動車産業の賃上げを背景に一次取得者が支える、名城公園北の住宅街
平安通至近の商業地は地価が年間変動率+4〜6%で上昇、黒川駅近住宅地は地価が年間変動率+2.3〜3.6%。一方、全30鑑定地点で収益還元法は低位または非適用で純投資収益性は限定的。庄内川治水の進捗と名古屋市の社会増継続が、低地部の評価と需給見通しの分岐点になる。
エリアの見通し年表
黒川駅圏は地価が前年比+2.4%前後の安定上昇。大型再開発はなく、国道41号沿い商業と名城公園周辺の住宅実需が需要を支える。駅距離・浸水想定区域が価格妥当性に影響するエリア特性がある。
名古屋市の社会増（転入超過）が継続するか判明する時期。社会増が続けば北区の実需も底堅さを維持。都心部との地価上昇ペースの差を確認する。
名古屋市全体で自然減が拡大する時期。社会増が補填を続ければ黒川の実需は安定。庄内川流域の治水整備の進捗が低地部の評価に影響。
上昇ペースが市平均を明確に下回る状態が定着した場合、都心寄りエリアとの相対的な優位性が低下する可能性がある。社会増が継続する場合は実需の底堅さが維持されやすい。
黒川駅圏は地価が前年比+2.4%前後の安定上昇。大型再開発はなく、国道41号沿い商業と名城公園周辺の住宅実需が需要を支える。駅距離・浸水想定区域が価格妥当性に影響するエリア特性がある。
名古屋市の社会増（転入超過）が継続するか判明する時期。社会増が続けば北区の実需も底堅さを維持。都心部との地価上昇ペースの差を確認する。
名古屋市全体で自然減が拡大する時期。社会増が補填を続ければ黒川の実需は安定。庄内川流域の治水整備の進捗が低地部の評価に影響。
上昇ペースが市平均を明確に下回る状態が定着した場合、都心寄りエリアとの相対的な優位性が低下する可能性がある。社会増が継続する場合は実需の底堅さが維持されやすい。
買う理由（4）
地下鉄名城線で栄・金山へ直通、バスターミナルと高速ICを併せ持つ交通結節点
北区役所・図書館・文化施設が集まる区の行政・生活中心
名城公園・堀川の親水環境が近接し、住環境の質が高い
名古屋市内では相対的に手頃な価格水準で、底堅い実需に支えられる
買わない理由（3）
地価上昇が10年+19%と名古屋都心部より緩く、値上がり期待は限定的
庄内川・堀川流域の北西部低地に洪水リスクがある
名古屋市全体で自然減が拡大しており、社会増が止まれば需要が頭打ちになる
人口の未来（黒川）
駅中心から半径1km・47メッシュ（250m四方）を合算。全国・都道府県と同一基準で対比。
全国は総人口が2050年に85（2025=100）まで減るのに対し、この範囲は89（減少傾向）。 高齢化率も全国より1.7pt低い（若い）。 生産年齢人口（15〜64歳）は21,988人（2025）→17,559人（2050）。賃貸需要の担い手の厚みを測る目安。
世帯構成（黒川）
名古屋市北区の一般世帯に占める割合。市区町村単位（駅周辺ではなく行政区全体）。
単身世帯率は44.2%と全国より6.2pt高い。10年の変化は+5.8ptで、全国（+5.6pt）より単身化のペースは速い。夫婦と子供世帯は21.5%と全国より3.5pt低い。 なお単身のうち65歳以上は16.0%（全国12.1%）。単身世帯の中身が若年層か高齢層かを見る目安。
土地価格
公示価格は住宅地の調査地点のみ、路線価は住宅地・商業地の区別なく道路ごとに評価した値です。
路線価は道路ごとに異なるため、物件に面した道路の値を国税庁路線価図からPDFでご確認ください。
出典：「地価公示データ」（国土交通省 不動産情報ライブラリ）をもとにRETTO作成
空き家率・賃貸空室率（名古屋市北区）
5年ごとの全国統一調査（住宅・土地統計調査）にもとづく指標。
空き家率13.8%の内訳
空き家を100%とした構成比空き家率は街全体の余り具合。内訳でその他（相続放置・長期不在）が多いほど相続放置など街の衰退サイン。
賃貸空室率は賃貸だけの埋まり具合。数値が高いほど貸しても埋まりにくい。
鑑定士のまとめ
温度感
- 01— いま —
市場の特徴
誰が、いま、どう買っているのか?
買い手の需要層初めて家を買う人買い手の需要層マンションデベロッパー買い手の需要層資産家・富裕層エリア性格昔から続く住宅街エリア性格駅前の繁華街エリア性格マンションが建つ予定の土地名古屋市北区庄内川以南を核とする同一需給圏は、地下鉄名城線沿線を軸に西区・東区にまたがる広域エリアである。住宅地の需要者は名古屋市在住の一次取得者が中心で、土地総額2000〜3500万円・新築戸建3500〜5500万円の価格帯に需要が集中する。金利上昇を背景に資金調達能力の差異が顕在化し、駅距離・住環境による取引価格の二極化が複数の鑑定士から共通して指摘されている。黒川駅・平安通駅至近の商業地は店舗・事務所ビル需要に加えてマンション用地需要が旺盛で、主たる買い手にマンションデベロッパーや投資法人が加わる。白壁・橦木町・主税町の高級住宅地は売り手強気・供給限定的な市場構造が続き、富裕層・会社経営者が需要を支える特殊なサブマーケットを形成している。
- 02— なぜ —
地価を動かす要因
何が上げ、何が下げているのか?
強み路線多数マクロ感応性景気感応高変動率は地点の立地属性によって大きく分岐している。黒川駅・平安通駅至近の商業地は年間+4.0〜+5.9%と上昇幅が大きく、白壁等の高級住宅地は+5.4〜+6.7%と高水準。北区の駅近住宅地は+2.3〜+3.6%、駅遠住宅地は+0.6〜+1.9%にとどまる。複数の鑑定士が共通して指摘するのは、建築費の高騰と日銀マイナス金利解除後の金利先高感による需要者の慎重化である。一方、自動車産業を中心とした地場産業の好業績・賃金上昇が北区・西区の住宅需要を下支えする要因として言及されている。名鉄犬山線と地下鉄鶴舞線の相互乗り入れが西区エリアの都心アクセス優位として新たな評価を受けている地点も見られる。柳原・金城町の旧来の商店街エリアでは繁華性低下と住宅地転換傾向が指摘されており、商業地としての評価が軟化している。
- 03— どう値付け —
値付けの根拠
比準と収益、どちらを重視したか?
🔒 この章は Waiting List 登録後の招待でご覧いただけます
- 04— これから —
これからの見通し
向こう数年、どこに向かうか?
🔒 この章は Waiting List 登録後の招待でご覧いただけます
— 不動産情報ライブラリ (国土交通省) の公示地価鑑定評価書 30 地点 (2025) を RETTO が要約
このエリアで、さらに見られる分析
物件タイプ別の判定
ファミリー向け・ワンルーム投資それぞれの向き不向き
融資に使える金融機関
エリアをカバーする銀行・信金と積極性
ハザード分析
洪水・土砂・津波リスクと水害経験による地価補正
主要駅までの所要時間・想定賃料
通勤アクセスと賃料シミュレーション
招待制ベータのため、ご登録いただいた方から選考のうえ順次ご招待します