ミツカン城下町の自動車工員ファミリー街。名鉄西側区画整理地で地価が前年比+5.9%
製造業・自動車産業雇用を軸に名鉄河和線西側の区画整理地では地価が前年比で最大+5.9%上昇。商業地は賃貸市場が未熟で収益価格低位が続く。JR半田駅高架化（踏切9カ所解消）は2030年度完成予定だが、2020年比で2050年に向け人口▲13.8%の縮小は既定路線。
エリアの見通し年表
JR武豊線半田駅付近連続立体交差事業の高架本体工事が進捗（2030年度完成予定、事業期間2012〜2031年度）。仮駅舎運用が継続。
知多半田駅東ロータリーリニューアル基本構想に基づく具体計画が示される見通し。バスターミナル・タクシープール再編の方向性を確認。
JR半田駅高架化の完成が視野に入り、踏切9カ所解消・駅前広場整備の輪郭が明確化する局面。築古区分・戸建てでは価格交渉余地が生じているケースがある。
JR半田駅高架化完了（2030年度予定）後の駅前グレード上昇が地価に反映される時期。市の人口は約11万人に低下フェーズ。
高架化・新病院効果が地価に織り込まれた段階。人口は2020年比で2050年▲13.8%という長期下押し圧力が予測されており、出口タイミングの検討材料となる。
JR武豊線半田駅付近連続立体交差事業の高架本体工事が進捗（2030年度完成予定、事業期間2012〜2031年度）。仮駅舎運用が継続。
知多半田駅東ロータリーリニューアル基本構想に基づく具体計画が示される見通し。バスターミナル・タクシープール再編の方向性を確認。
JR半田駅高架化の完成が視野に入り、踏切9カ所解消・駅前広場整備の輪郭が明確化する局面。築古区分・戸建てでは価格交渉余地が生じているケースがある。
JR半田駅高架化完了（2030年度予定）後の駅前グレード上昇が地価に反映される時期。市の人口は約11万人に低下フェーズ。
高架化・新病院効果が地価に織り込まれた段階。人口は2020年比で2050年▲13.8%という長期下押し圧力が予測されており、出口タイミングの検討材料となる。
買う理由（6）
JR武豊線半田駅高架化事業が2030年度完成予定で本格進行中
ミツカン本社・中埜酒造（國盛）など醸造業の集積と半田運河の文化資産
知多半島総合医療センター（新半田病院）が2025年4月に横山町で新築開院
中部国際空港（セントレア）への複数アクセスルート
地価が2023年から上昇基調に転換、2025年は+2.03%
子ども医療費が2025年4月から高校生世代まで全額助成に拡大
買わない理由（5）
半田市の人口は2020〜2050年で約▲13.8%、約10.2万人へ縮小
南海トラフ巨大地震で最大3.6m級津波・高潮浸水想定の構造的災害リスク
JR半田駅は1日平均利用者3,000人規模で需要源として小規模
地価上昇は緩やかで再開発カタリストの効きが弱い
日本福祉大学半田キャンパスは健康科学部のみで学生需要源として規模が限定的
人口の未来（半田）
駅中心から半径1km・43メッシュ（250m四方）を合算。全国・都道府県と同一基準で対比。
全国は総人口が2050年に85（2025=100）まで減るのに対し、この範囲は87（減少傾向）。 高齢化率も全国より2.9pt低い（若い）。 生産年齢人口（15〜64歳）は8,009人（2025）→5,954人（2050）。賃貸需要の担い手の厚みを測る目安。
世帯構成（半田）
半田市の一般世帯に占める割合。市区町村単位（駅周辺ではなく行政区全体）。
単身世帯率は32.7%と全国より5.3pt低い。10年の変化は+6.3ptで、全国（+5.6pt）より単身化のペースは速い。夫婦と子供世帯は30.0%と全国より5.0pt高い。 なお単身のうち65歳以上は9.8%（全国12.1%）。単身世帯の中身が若年層か高齢層かを見る目安。
土地価格
公示価格は住宅地の調査地点のみ、路線価は住宅地・商業地の区別なく道路ごとに評価した値です。
路線価は道路ごとに異なるため、物件に面した道路の値を国税庁路線価図からPDFでご確認ください。
出典：「地価公示データ」（国土交通省 不動産情報ライブラリ）をもとにRETTO作成
空き家率・賃貸空室率（半田市）
5年ごとの全国統一調査（住宅・土地統計調査）にもとづく指標。
空き家率12.3%の内訳
空き家を100%とした構成比空き家率は街全体の余り具合。内訳でその他（相続放置・長期不在）が多いほど相続放置など街の衰退サイン。
賃貸空室率は賃貸だけの埋まり具合。数値が高いほど貸しても埋まりにくい。
鑑定士のまとめ
温度感
- 01— いま —
市場の特徴
誰が、いま、どう買っているのか?
買い手の需要層初めて家を買う人エリア性格昔から続く住宅街エリア性格マンションが建つ予定の土地半田市内の需要者は30〜40代の一次取得者を中心とする地元エンドユーザーが大多数を占め、製造業・自動車関連産業従事者が多いという特徴が複数の鑑定士によって指摘されている。住宅地では名鉄河和線より西側の区画整理済み住宅地が市内で最も人気が高く、住吉町駅・成岩駅・青山駅の徒歩圏は高値安定的に推移している。商業地については、同一需給圏内全般で賃貸市場の成熟度が低く、自用目的の取引が支配的であるため収益価格は比準価格を大幅に下回る状況が継続している。知多半田駅前では土地区画整理事業が施行中で、将来期待から地価は底堅く推移している。住宅の中心価格帯は土地1,000〜2,500万円、新築戸建2,500〜4,500万円と地域・区画整備状況によって幅があり、中心となる価格帯の把握が困難とする意見が複数に上る。
- 02— なぜ —
地価を動かす要因
何が上げ、何が下げているのか?
強み再開発強み住環境良好マクロ感応性景気感応高半田市の人口は微減傾向、世帯数は微増傾向で推移しており、複数の鑑定士が同様の現状認識を示している。製造業・自動車産業の業績が宅地需要に直結するという構造が指摘されており、企業業績の好調が住宅需要を下支えしていると評価されている。知多半田駅前の土地区画整理事業の進捗が地価を押し上げており、当該地点では年間変動率+4.7%が記録された。名鉄河和線西側の区画整理済み住宅地では最大+5.9%の変動率が確認されるなど、エリアによる格差が明確に現れている。宅地の供給不足感が市全体に波及しており、旧来型の既成住宅地・沿岸部との二極化傾向が顕著となっている。金利上昇・建築費高騰への注視が必要との言及は複数件あるが、現時点では需要への大きな影響は出ていないとする評価が多数を占める。
- 03— どう値付け —
値付けの根拠
比準と収益、どちらを重視したか?
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- 04— これから —
これからの見通し
向こう数年、どこに向かうか?
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— 不動産情報ライブラリ (国土交通省) の公示地価鑑定評価書 30 地点 (2025) を RETTO が要約
このエリアで、さらに見られる分析
物件タイプ別の判定
ファミリー向け・ワンルーム投資それぞれの向き不向き
融資に使える金融機関
エリアをカバーする銀行・信金と積極性
ハザード分析
洪水・土砂・津波リスクと水害経験による地価補正
主要駅までの所要時間・想定賃料
通勤アクセスと賃料シミュレーション
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