東邦ガス旧港明工場跡地の
東海通駅は
エリアの見通し年表
三井不動産レジデンシャルの「パークホームズLaLa名古屋みなとアクルス シーズンズ」（全427戸、名古屋市港区金川町、東海通駅から徒歩7分）で、E棟・S1棟が2026年5月中旬に入居開始。みなとアクルスの最終分譲街区にあたる。
「（仮称）名古屋アリーナ」（鉄骨造4階建て・延べ約27,500m2）が2027年秋に竣工予定。同年9月には東急不動産が名古屋市港区大江町で延べ床面積6万m2超の物流施設を完成させる予定で、港区の就業人口の受け皿が増える。
三井不動産・豊田通商・KDDIが整備する収容約1万人の「（仮称）名古屋アリーナ」が2028年初頭に開業予定。プロバスケットボールチーム「ファイティングイーグルス名古屋」のホームアリーナとして使われるほか、コンサート・展示会にも対応する。
リニア中央新幹線の名古屋開業が予定され、名古屋駅の拠点性が高まる。東海通駅からは金山駅で乗り換えて名古屋駅に向かう動線となるため、恩恵は名古屋駅・金山駅の徒歩圏より間接的にとどまる。
名古屋市港区の65歳以上人口比率は住民基本台帳ベースで約29%と名古屋市16区のなかでも高い水準にある。みなとアクルスの街区外では世代交代の遅れが賃貸需要の縮小につながりうる。
三井不動産レジデンシャルの「パークホームズLaLa名古屋みなとアクルス シーズンズ」（全427戸、名古屋市港区金川町、東海通駅から徒歩7分）で、E棟・S1棟が2026年5月中旬に入居開始。みなとアクルスの最終分譲街区にあたる。
「（仮称）名古屋アリーナ」（鉄骨造4階建て・延べ約27,500m2）が2027年秋に竣工予定。同年9月には東急不動産が名古屋市港区大江町で延べ床面積6万m2超の物流施設を完成させる予定で、港区の就業人口の受け皿が増える。
三井不動産・豊田通商・KDDIが整備する収容約1万人の「（仮称）名古屋アリーナ」が2028年初頭に開業予定。プロバスケットボールチーム「ファイティングイーグルス名古屋」のホームアリーナとして使われるほか、コンサート・展示会にも対応する。
リニア中央新幹線の名古屋開業が予定され、名古屋駅の拠点性が高まる。東海通駅からは金山駅で乗り換えて名古屋駅に向かう動線となるため、恩恵は名古屋駅・金山駅の徒歩圏より間接的にとどまる。
名古屋市港区の65歳以上人口比率は住民基本台帳ベースで約29%と名古屋市16区のなかでも高い水準にある。みなとアクルスの街区外では世代交代の遅れが賃貸需要の縮小につながりうる。
買う理由（6）
東邦ガス旧港明工場跡地の約33haを使った再開発「みなとアクルス」が東海通駅の徒歩圏で継続している
三井不動産・豊田通商・KDDIが収容約1万人の「（仮称）名古屋アリーナ」を2028年初頭開業予定で建設中
ららぽーと名古屋みなとアクルスが2018年9月に開業し、2025年3月に開業以来初の大規模リニューアルを実施した
東海通駅は名港線で金山駅まで3駅、名城線への直通運転で栄・大曽根方面へ乗り換えなしで到達できる
東海通駅の2024年度の1日平均乗降人員は13,834人
名古屋市港区では大型物流施設の開発が続いており、就業人口の受け皿になっている
買わない理由（6）
東海通駅周辺は海抜0m地帯で、津波・高潮・洪水・内水氾濫の想定区域が重なる
名古屋市港区の人口は2024年10月1日の140,173人から2025年10月1日の139,093人へ1年で1,080人減った
名古屋市港区の65歳以上人口比率は住民基本台帳ベースで約29%
名古屋市は2025年3月に工業地域を居住誘導区域・都市機能誘導区域から除外した
みなとアクルスの分譲は最終街区に入っており、2027年10月までに427戸が集中して供給される
東海通駅から名古屋駅へは金山駅での乗り換えが必要
人口の未来（東海通）
駅中心から半径1km・41メッシュ（250m四方）を合算。全国・都道府県と同一基準で対比。
全国は総人口が2050年に85（2025=100）まで減るのに対し、この範囲は82（減少傾向）。 高齢化率も全国より0.4pt高い。 生産年齢人口（15〜64歳）は14,042人（2025）→10,246人（2050）。賃貸需要の担い手の厚みを測る目安。
世帯構成（東海通）
名古屋市港区の一般世帯に占める割合。市区町村単位（駅周辺ではなく行政区全体）。
単身世帯率は37.8%と全国より0.2pt低い。10年の変化は+7.8ptで、全国（+5.6pt）より単身化のペースは速い。夫婦と子供世帯は24.5%と全国より0.5pt低い。 なお単身のうち65歳以上は12.2%（全国12.1%）。単身世帯の中身が若年層か高齢層かを見る目安。
土地価格
公示価格は住宅地の調査地点のみ、路線価は住宅地・商業地の区別なく道路ごとに評価した値です。
路線価は道路ごとに異なるため、物件に面した道路の値を国税庁路線価図からPDFでご確認ください。
空き家率・賃貸空室率（名古屋市港区）
5年ごとの全国統一調査（住宅・土地統計調査）にもとづく指標。
空き家率12.7%の内訳
空き家率は街全体の余り具合。内訳でその他（相続放置・長期不在）が多いほど相続放置など街の衰退サイン。
賃貸空室率は賃貸だけの埋まり具合。数値が高いほど貸しても埋まりにくい。
鑑定士のまとめ
温度感
- 01— いま —
市場の特徴
誰が、いま、どう買っているのか?
買い手の需要層初めて家を買う人エリア性格郊外のベッドタウンエリア性格国道沿いの大型店ゾーン同一需給圏は港区・熱田区・中川区・南区にまたがる地下鉄名港線・あおなみ線・名城線沿線や幹線道路沿いの住宅地域・商業地域として設定されるケースが多い。住宅地の需要者は地縁性を有する一次取得者や賃貸からの住み替え層が中心で、周辺市町からの転入も一部見られる。取引価格帯は土地1500万円台から3500万円程度、新築戸建は3500万円台から6500万円程度まで地域差が大きい。商業地は生活物販・飲食業等の法人・個人事業者が主な需要者だが、画地規模が纏まればマンション事業者・デベロッパー需要も想定される。大型商業施設への近接性が利便性を高め地価を支えている一方、商業地では画地規模や用途によって取引価格の幅が大きく、中心価格帯の把握が困難との指摘が多数の鑑定士に共通する。
- 02— なぜ —
地価を動かす要因
何が上げ、何が下げているのか?
強み利便性高強み路線多数強み再開発マクロ感応性安定一般的要因では円安下の物価上昇、建築費や金利の上昇への懸念が繰り返し指摘される一方、低金利環境下では土地需要は堅調で景気も緩やかな回復基調にあるとされる。人口動向は熱田区で微増、港区・中川区・南区では微減だが世帯数は増加傾向。地域要因は大半の地点で「特段の変動なし」とされるが、ららぽーと名古屋みなとアクルス内の新施設開業予定、名古屋競馬場跡地の整備進捗、事業所減少による住宅地への純化、地下鉄駅近接による利便性向上などが地価を押し上げる個別要因として挙げられる。年間変動率はおおむね+0.9%から+10.3%の範囲でほぼ全地点がプラスとなっている。
- 03— どう値付け —
値付けの根拠
比準と収益、どちらを重視したか?
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- 04— これから —
これからの見通し
向こう数年、どこに向かうか?
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