J-REITが群がる東海最大の商業核。外縁部は地価が年間変動率+10%超、コアは高止まり二極化。
栄コア商業地（大津通・久屋大通）の地価上昇は年間変動率+0〜+3.6%と鈍化している一方、千代田・新栄など外縁部では地価の年間変動率+7〜+10%超が記録。需要者の中心はJ-REIT・私募リートで売り急ぎゼロ。ランドマーク名古屋栄の開業（2026年6月）と錦三丁目5番街区の竣工（同11月）が連続するなか、建築費高騰で収益価格と比準価格の乖離が拡大しており新規開発のブレーキとなっている。
エリアの見通し年表
ザ・ランドマーク名古屋栄（41階211m）開業。コンラッド名古屋・HAERA・TOHOシネマズが一斉オープン。
錦三丁目5番街区（13階60m）竣工。久屋大通駅直結のオフィス・商業複合ビル。
栄角地・旧丸栄跡地周辺の再開発計画が具体化。久屋大通公園南エリアの整備進展。
栄再開発の第1波が完了。リニア開業議論が再燃し名古屋全体の注目度が上昇。
リニア中央新幹線開業（早くても2034年以降）。名駅・栄の回遊性が飛躍的に向上。
ザ・ランドマーク名古屋栄（41階211m）開業。コンラッド名古屋・HAERA・TOHOシネマズが一斉オープン。
錦三丁目5番街区（13階60m）竣工。久屋大通駅直結のオフィス・商業複合ビル。
栄角地・旧丸栄跡地周辺の再開発計画が具体化。久屋大通公園南エリアの整備進展。
栄再開発の第1波が完了。リニア開業議論が再燃し名古屋全体の注目度が上昇。
リニア中央新幹線開業（早くても2034年以降）。名駅・栄の回遊性が飛躍的に向上。
買う理由（6）
ザ・ランドマーク名古屋栄が2026年夏開業
10年で地価2倍。名駅との格差是正余地
錦三丁目5番街区が2026年竣工
久屋大通公園リニューアル済みで回遊性向上
リニア開業で東京40分圏に
中区の人口は2035年まで微増維持
買わない理由（4）
再開発ラッシュによるオフィス供給過多リスク
名駅一極集中の構造的リスク
繁華街（錦三）の風俗営業イメージ
直近の地価上昇率が鈍化（+2%）
人口の未来（栄）
駅中心から半径1km・46メッシュ（250m四方）を合算。全国・都道府県と同一基準で対比。
全国は総人口が2050年に85（2025=100）まで減るのに対し、この範囲は95（減少傾向）。 高齢化率も全国より11.1pt低い（若い）。 生産年齢人口（15〜64歳）は17,168人（2025）→13,856人（2050）。賃貸需要の担い手の厚みを測る目安。
世帯構成（栄）
名古屋市中区の一般世帯に占める割合。市区町村単位（駅周辺ではなく行政区全体）。
単身世帯率は72.2%と全国より34.2pt高い。10年の変化は+3.4ptで、全国（+5.6pt）より単身化のペースは緩やか。夫婦と子供世帯は8.3%と全国より16.7pt低い。 なお単身のうち65歳以上は7.4%（全国12.1%）。単身世帯の中身が若年層か高齢層かを見る目安。
土地価格
この街は公示価格の調査地点が8地点と少ないため、乖離率は参考程度にご覧ください。
公示価格は住宅地の調査地点のみ、路線価は住宅地・商業地の区別なく道路ごとに評価した値です。
路線価は道路ごとに異なるため、物件に面した道路の値を国税庁路線価図からPDFでご確認ください。
出典：「地価公示データ」（国土交通省 不動産情報ライブラリ）をもとにRETTO作成
空き家率・賃貸空室率（名古屋市中区）
5年ごとの全国統一調査（住宅・土地統計調査）にもとづく指標。
空き家率17.6%の内訳
空き家を100%とした構成比空き家率は街全体の余り具合。内訳でその他（相続放置・長期不在）が多いほど相続放置など街の衰退サイン。
賃貸空室率は賃貸だけの埋まり具合。数値が高いほど貸しても埋まりにくい。
鑑定士のまとめ
温度感
- 01— いま —
市場の特徴
誰が、いま、どう買っているのか?
買い手の需要層不動産ファンド買い手の需要層マンションデベロッパーエリア性格駅前の繁華街エリア性格成熟した商業エリアエリア性格マンションが建つ予定の土地栄エリアの同一需給圏は名古屋都心部の高度・準高度商業地域全体に広がり、需要者はJ-REIT・私募リートなどの機関投資家、国内外の大企業・大手不動産会社が中心と複数の鑑定士が指摘している。コア商業地 (大津通・久屋大通沿い) では売り手も強気姿勢を維持しており、売り急ぎは見られないとの記述が多数地点で共通する。歓楽街エリア (錦3丁目・栄4丁目背後) では需要者が飲食店事業者・ホテル業者・個人投資家へと変わり、コロナ収束後の景気感応度が高い地域として分類される。外縁部の商住混在地では賃貸マンション用地に転換する投資家・マンションデベロッパーが需要を牽引しており、2億円以下の小規模取引では個人投資家の参入も確認される。どの地区においても取引総額・面積の幅が大きく、中心価格帯の把握が困難である点が一致している。
- 02— なぜ —
地価を動かす要因
何が上げ、何が下げているのか?
強み再開発強み利便性高マクロ感応性金利感応高全地点で共通して言及されるのは建築費の高騰であり、収益価格が比準価格を下回る乖離の主因として記述される。一般的要因では金融緩和継続を背景とした投資需要の底堅さを評価しながらも、今後の金利正常化・物価上昇・国際情勢を不安材料として挙げる記述が30件中大半を占める。地域要因では、中日ビル・アーバンネット名古屋ネクスタビルの竣工を具体的な押し上げ要因として複数地点が記録しており、ザ・ランドマーク名古屋栄・トヨタホーム栄ビル建替計画についても言及がある。栄コア商業地の変動率は年+0〜+3.6%と幅があり、外縁部の商業地 (千代田・新栄・栄1丁目等) では年+7〜+10%超の変動率が記録されている。歓楽街エリアでは客足回復に伴う地価の上昇基調転換が記述され、錦3丁目の一地点では年+6.1%が確認された。個別的要因での変動は全地点でほぼ報告なし。
- 03— どう値付け —
値付けの根拠
比準と収益、どちらを重視したか?
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- 04— これから —
これからの見通し
向こう数年、どこに向かうか?
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— 不動産情報ライブラリ (国土交通省) の公示地価鑑定評価書 30 地点 (2025) を RETTO が要約
このエリアで、さらに見られる分析
物件タイプ別の判定
ファミリー向け・ワンルーム投資それぞれの向き不向き
融資に使える金融機関
エリアをカバーする銀行・信金と積極性
ハザード分析
洪水・土砂・津波リスクと水害経験による地価補正
主要駅までの所要時間・想定賃料
通勤アクセスと賃料シミュレーション
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