京都・
長岡天神駅西地区では
エリアの見通し年表
長岡天神駅西地区再開発準備組合が事業実施計画の検討に入る。長岡京市は2026年4月に支援事業者としてアール・アイ・エーを選定した。地権者合意の形成に約2年をかける想定。
長岡京市の新庁舎（8階建・免震）が12月中旬にグランドオープンする。JR長岡京駅寄りの開田一丁目に市の行政機能が集約される。
ローレルスクエア長岡京 勝竜寺城公園（470戸・敷地約1.8ha・JR長岡京駅徒歩8分）の第1期が2028年1月に引き渡し予定。長岡京市内でまとまった新築供給が出る。
同マンションの第2期が2029年1月に引き渡し予定。2年連続で新築が市場に入るため、中古・賃貸の価格形成に影響が出うる。
長岡天神駅西地区の市街地再開発事業が都市計画決定・組合設立へ進むかが見えてくる時期。ここで止まれば東地区を含む駅前整備全体の時間軸が後ろにずれる。
阪急長岡天神駅周辺整備基本計画（2019年3月策定）が指針とする約20年の期間の終盤。連続立体交差事業による高架化と踏切除却が実現するかどうかで、駅周辺の資産価値の形が変わる。
長岡天神駅西地区再開発準備組合が事業実施計画の検討に入る。長岡京市は2026年4月に支援事業者としてアール・アイ・エーを選定した。地権者合意の形成に約2年をかける想定。
長岡京市の新庁舎（8階建・免震）が12月中旬にグランドオープンする。JR長岡京駅寄りの開田一丁目に市の行政機能が集約される。
ローレルスクエア長岡京 勝竜寺城公園（470戸・敷地約1.8ha・JR長岡京駅徒歩8分）の第1期が2028年1月に引き渡し予定。長岡京市内でまとまった新築供給が出る。
同マンションの第2期が2029年1月に引き渡し予定。2年連続で新築が市場に入るため、中古・賃貸の価格形成に影響が出うる。
長岡天神駅西地区の市街地再開発事業が都市計画決定・組合設立へ進むかが見えてくる時期。ここで止まれば東地区を含む駅前整備全体の時間軸が後ろにずれる。
阪急長岡天神駅周辺整備基本計画（2019年3月策定）が指針とする約20年の期間の終盤。連続立体交差事業による高架化と踏切除却が実現するかどうかで、駅周辺の資産価値の形が変わる。
買う理由（8）
長岡天神駅西地区の再開発が2025年11月に準備組合設立まで進んだ
西地区は連続立体交差事業の影響が小さく先行できる区分
JR・阪急の2路線3駅を市域に持ち、京都・大阪の双方へ約30分
長岡京市の人口は2026年8月時点で81,870人と横ばいを保っている
村田製作所の本社が立地する企業城下町で昼間人口の基盤がある
京都済生会病院が西山天王山駅直結で2022年に開院した
長岡京市の新庁舎が2026年12月中旬にグランドオープンする
京都縦貫自動車道と名神高速が交わり道路アクセスが良い
買わない理由（8）
JR長岡京駅徒歩8分で470戸の新築マンションが供給される
低い容積率規制のため賃貸住宅が成り立ちにくく賃貸市場が薄い
駅前再開発の本体である連続立体交差事業は構想段階で時間軸が長い
東地区の整備は連立事業に従属し、西地区より後になる
長岡京市は京都府内で地価水準が高く利回りが出にくい
小畑川・犬川の洪水と内水氾濫のリスクがある
長岡天神駅西側は長岡天満宮への配慮から中低層に抑えられる
長岡京市の人口も長期では減少局面に入る
人口の未来（長岡京）
駅中心から半径1km・49メッシュ（250m四方）を合算。全国・都道府県と同一基準で対比。
全国は総人口が2050年に85（2025=100）まで減るのに対し、この範囲は87（減少傾向）。 高齢化率も全国より2.3pt低い（若い）。 生産年齢人口（15〜64歳）は17,712人（2025）→13,554人（2050）。賃貸需要の担い手の厚みを測る目安。
世帯構成（長岡京）
長岡京市の一般世帯に占める割合。市区町村単位（駅周辺ではなく行政区全体）。
単身世帯率は30.5%と全国より7.5pt低い。10年の変化は+4.2ptで、全国（+5.6pt）より単身化のペースは緩やか。夫婦と子供世帯は33.2%と全国より8.2pt高い。 なお単身のうち65歳以上は12.2%（全国12.1%）。単身世帯の中身が若年層か高齢層かを見る目安。
土地価格
公示価格は住宅地の調査地点のみ、路線価は住宅地・商業地の区別なく道路ごとに評価した値です。
路線価は道路ごとに異なるため、物件に面した道路の値を国税庁路線価図からPDFでご確認ください。
空き家率・賃貸空室率（長岡京市）
5年ごとの全国統一調査（住宅・土地統計調査）にもとづく指標。
空き家率8.6%の内訳
空き家率は街全体の余り具合。内訳でその他（相続放置・長期不在）が多いほど相続放置など街の衰退サイン。
賃貸空室率は賃貸だけの埋まり具合。数値が高いほど貸しても埋まりにくい。
鑑定士のまとめ
温度感
- 01— いま —
市場の特徴
誰が、いま、どう買っているのか?
買い手の需要層初めて家を買う人買い手の需要層地元の店主・事業主エリア性格戸建中心の住宅街エリア性格郊外のベッドタウン同一需給圏は長岡京市を中心に向日市など隣接市町を含む、阪急京都線・JR東海道本線沿線の住宅地域とする点で共通する。中心的な需要者は圏域居住者で、一次取得者から京都市・大阪市への通勤者を中心とする二次取得者まで幅広い。取引の中心価格帯は、標準的な戸建住宅地で土地3000万円前後、新築戸建で4000万円台後半~5000万円台。西山天王山駅周辺では新規分譲の供給が活発で、開田エリアなど長岡天神駅近接地は需要が旺盛。商業地(長岡天神駅周辺)は個人事業者・中小企業が中心的需要者で、供給が少なく地価は上昇しているが、画地条件や個別事情の差が大きく市場の中心価格帯は把握しづらいとされる。規模の大きい画地(梅が丘等)は総額が嵩み流動性がやや劣るとの指摘もある。
- 02— なぜ —
地価を動かす要因
何が上げ、何が下げているのか?
強み路線多数強み再開発マクロ感応性安定一般的要因では、長岡京市の人口・世帯数は微増または横ばいで、社会増減は転入超過が続くとの指摘が多い。京都経済は個人消費・観光関連が堅調な一方、資材高騰による住宅投資の低調や、海外景気の下振れへの警戒感を挙げる鑑定士もいる。地域要因は大半の地点で大きな変動はないとされるが、長岡天神駅周辺では市庁舎整備・天神通りの道路拡幅、店舗や医療モールの建築が進捗し利便性向上が続く。西山天王山駅周辺は宅地開発が進む。個別的要因はほぼ全地点で変動なし。年間変動率は+0.7%~+6.1%とばらつき、長岡天神駅前の商業地・住宅地ほど上昇率が高く、駅から離れる郊外の住宅地は緩やかな上昇にとどまる二極化の傾向がみられる。
- 03— どう値付け —
値付けの根拠
比準と収益、どちらを重視したか?
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- 04— これから —
これからの見通し
向こう数年、どこに向かうか?
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