阪急・能勢電・
川西能勢口駅は
エリアの見通し年表
川西市が公募した旧文化会館等跡地（丸の内町1-20・8,592㎡）と川西警察署前市有地（火打1丁目・3,552㎡）で、マルアイ店舗保有による食品スーパーと子育て支援施設の整備が進む。阪急川西能勢口駅前の分譲マンション「ジオ阪急川西 The Front」（82戸）も2026年3月竣工予定。
旧市役所分庁舎跡地で、川西市が優先交渉権者に選定した株式会社はーとふるによるファミリーレストラン・地域交流拠点・福祉介護サービスの整備が進む。Bゾーンに分類された旧川西北保育所跡地・旧絹延団地跡地の事業者選定も続く。
川西市の中心市街地で市有地5区画の活用が一巡し、駅前商圏のテナント構成が入れ替わった状態が固まる時期。能勢電鉄沿線の日生ニュータウン（1975年まちびらき）では住宅の更新期と高齢化が重なる。
社人研の2023年推計では川西市の人口が2040年に約13万人まで減少する見込みで、生産年齢人口の縮小が賃貸需要に効いてくる。
社人研の2023年推計では川西市の人口が119,770人（2020年比▲21.4%）、高齢化率は41.2%に達する見込み。駅近と郊外ニュータウンで流動性の差が開きやすい。
川西市が公募した旧文化会館等跡地（丸の内町1-20・8,592㎡）と川西警察署前市有地（火打1丁目・3,552㎡）で、マルアイ店舗保有による食品スーパーと子育て支援施設の整備が進む。阪急川西能勢口駅前の分譲マンション「ジオ阪急川西 The Front」（82戸）も2026年3月竣工予定。
旧市役所分庁舎跡地で、川西市が優先交渉権者に選定した株式会社はーとふるによるファミリーレストラン・地域交流拠点・福祉介護サービスの整備が進む。Bゾーンに分類された旧川西北保育所跡地・旧絹延団地跡地の事業者選定も続く。
川西市の中心市街地で市有地5区画の活用が一巡し、駅前商圏のテナント構成が入れ替わった状態が固まる時期。能勢電鉄沿線の日生ニュータウン（1975年まちびらき）では住宅の更新期と高齢化が重なる。
社人研の2023年推計では川西市の人口が2040年に約13万人まで減少する見込みで、生産年齢人口の縮小が賃貸需要に効いてくる。
社人研の2023年推計では川西市の人口が119,770人（2020年比▲21.4%）、高齢化率は41.2%に達する見込み。駅近と郊外ニュータウンで流動性の差が開きやすい。
買う理由（5）
阪急宝塚本線の急行で大阪梅田まで約21分、JR福知山線にも徒歩で乗り換えられる
阪急電鉄86駅中17位の乗降人員を持つ北摂の交通結節点
川西市が中心市街地の未利用市有地5区画で民間活用を進めている
駅南の中央北地区で22.3haの「キセラ川西」整備が完了し、都市機能が更新された
駅前で新築分譲マンションの供給が続き、実需の買い手層が確認できる
買わない理由（5）
川西市の人口は2009年の158,026人をピークに減少局面にある
社人研の2023年推計では川西市の人口が2050年に2020年比▲21.4%
川西市では転出が転入を上回る年が多い
猪名川・藻川の洪水浸水想定区域が川西市の市街地にかかる
能勢電鉄沿線のニュータウンで高齢化と住宅の更新期が重なる
人口の未来（川西能勢口）
駅中心から半径1km・49メッシュ（250m四方）を合算。全国・都道府県と同一基準で対比。
全国は総人口が2050年に85（2025=100）まで減るのに対し、この範囲は84（減少傾向）。 高齢化率も全国より0.6pt高い。 生産年齢人口（15〜64歳）は17,675人（2025）→12,524人（2050）。賃貸需要の担い手の厚みを測る目安。
世帯構成（川西能勢口）
川西市の一般世帯に占める割合。市区町村単位（駅周辺ではなく行政区全体）。
単身世帯率は27.2%と全国より10.8pt低い。10年の変化は+5.6ptで、全国（+5.6pt）より単身化のペースは緩やか。夫婦と子供世帯は31.4%と全国より6.4pt高い。 なお単身のうち65歳以上は14.2%（全国12.1%）。単身世帯の中身が若年層か高齢層かを見る目安。
土地価格
公示価格は住宅地の調査地点のみ、路線価は住宅地・商業地の区別なく道路ごとに評価した値です。
路線価は道路ごとに異なるため、物件に面した道路の値を国税庁路線価図からPDFでご確認ください。
空き家率・賃貸空室率（川西市）
5年ごとの全国統一調査（住宅・土地統計調査）にもとづく指標。
空き家率11.8%の内訳
空き家率は街全体の余り具合。内訳でその他（相続放置・長期不在）が多いほど相続放置など街の衰退サイン。
賃貸空室率は賃貸だけの埋まり具合。数値が高いほど貸しても埋まりにくい。
鑑定士のまとめ
温度感
- 01— いま —
市場の特徴
誰が、いま、どう買っているのか?
買い手の需要層初めて家を買う人エリア性格郊外のベッドタウンエリア性格駅前の繁華街エリア性格戸建中心の住宅街同一需給圏は阪急宝塚線・能勢電鉄・JR福知山線沿線を中心に川西市及び周辺市(伊丹市・宝塚市・猪名川町)に及ぶ。住宅地の需要者は同一需給圏内居住の一次取得者層が中心で、快適性重視の自用目的取引が支配的である。駅前・幹線道路沿いの商業地は自用・賃貸事業者に加え投資家やマンション開発業者も需要層となり、阪神間有数の希少な駅近立地として堅調な引き合いが続く。一方、大規模住宅団地は値頃感を頼りに実需が下支えする地域と、高台・傾斜地・市街化調整区域など需要が弱い地域とに二極化しつつあり、北部では大型物流施設やマンション開発の進出も見られる。
- 02— なぜ —
地価を動かす要因
何が上げ、何が下げているのか?
強み路線多数強み再開発マクロ感応性安定川西市の人口は微減~減少傾向で高齢化が進展しており、利便性の高い市南部や整備されたニュータウンへの需要が堅調な一方、丘陵地・傾斜地や市街化調整区域では需要が低迷するという二極化が繰り返し指摘される。キセラ川西(区画整理地区)周辺は繁華性・利便性の向上が続き、周辺の住宅地・商業地に好影響が及んでいる。市北部では大型物流施設(DPL兵庫川西等)やマンション開発の進出も見られる。地域要因自体に大きな変動はないとする地点が大半で、年間変動率は概ね+1~+4%台の上昇基調、傾斜地・調整区域の2地点のみ下落となっている。
- 03— どう値付け —
値付けの根拠
比準と収益、どちらを重視したか?
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- 04— これから —
これからの見通し
向こう数年、どこに向かうか?
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