1983年構想の
三田駅は
エリアの見通し年表
三田市民病院が2026年4月1日付で兵庫県済生会の指定管理となり「三田市民・済生会病院」へ改称した。三田駅前Cブロック地区第一種市街地再開発事業は2025年度の先行建築工事を終え、住宅棟・商業棟の本体工事が進む。
三田駅前Cブロック地区第一種市街地再開発事業（施行区域約1.9ha）が2027年9月下旬に竣工予定。地上20階・541戸の住宅棟「ジオ三田」と地上5階の商業・公益施設棟、にぎわい広場が完成し、1983年構想のA〜Dブロック再開発が完結する。
三田市民病院と済生会兵庫県病院の統合新病院（425床・延床約41,000㎡・概算整備費521億円）が神戸市北区長尾町宅原に2030年度中の開院予定。現三田市民病院（三田市けやき台）の跡地は回復期医療と外来診療を基本とする。
社人研の2023年推計では三田市の人口減少と高齢化が進み、生産年齢人口の縮小が賃貸需要に効いてくる時期。北摂三田ニュータウンのフラワータウン（1981年入居開始）・ウッディタウン（1987年まちびらき）は住宅の更新期を迎える。
社人研の2023年推計では三田市の人口が約7.6万人（2020年比▲30.0%）まで減少し、平均年齢は57.7歳（2020年比+10.7歳）に達する見込み。駅徒歩圏とニュータウン内陸部で流動性の差が開きやすい。
三田市民病院が2026年4月1日付で兵庫県済生会の指定管理となり「三田市民・済生会病院」へ改称した。三田駅前Cブロック地区第一種市街地再開発事業は2025年度の先行建築工事を終え、住宅棟・商業棟の本体工事が進む。
三田駅前Cブロック地区第一種市街地再開発事業（施行区域約1.9ha）が2027年9月下旬に竣工予定。地上20階・541戸の住宅棟「ジオ三田」と地上5階の商業・公益施設棟、にぎわい広場が完成し、1983年構想のA〜Dブロック再開発が完結する。
三田市民病院と済生会兵庫県病院の統合新病院（425床・延床約41,000㎡・概算整備費521億円）が神戸市北区長尾町宅原に2030年度中の開院予定。現三田市民病院（三田市けやき台）の跡地は回復期医療と外来診療を基本とする。
社人研の2023年推計では三田市の人口減少と高齢化が進み、生産年齢人口の縮小が賃貸需要に効いてくる時期。北摂三田ニュータウンのフラワータウン（1981年入居開始）・ウッディタウン（1987年まちびらき）は住宅の更新期を迎える。
社人研の2023年推計では三田市の人口が約7.6万人（2020年比▲30.0%）まで減少し、平均年齢は57.7歳（2020年比+10.7歳）に達する見込み。駅徒歩圏とニュータウン内陸部で流動性の差が開きやすい。
買う理由（6）
JR宝塚線の区間快速が日中毎時4本走り、三田駅から大阪駅まで乗り換えなしで移動できる
1983年構想の三田駅前再開発が最終Cブロックで完結し、2027年9月に541戸の住宅棟と商業棟が竣工予定
北摂三田テクノパークと第二テクノパークに52社が立地し、5,000人超の雇用がある
三田駅の乗車人員はJR西日本で1日14,787人、神戸電鉄で1日6,868人
関西学院大学神戸三田キャンパスが市内に立地し、学生の賃貸需要がある
三田市がフラワータウン再生ビジョンと地域再生計画でニュータウンの再生に取り組んでいる
買わない理由（6）
三田市の人口は2011年9月末の115,061人をピークに減少している
社人研の2023年推計では三田市の人口が2050年に2020年比▲30.0%、平均年齢は57.7歳
三田市民病院は2026年4月に済生会の指定管理へ移り、2030年度の統合新病院は神戸市北区に立地する
北摂三田ニュータウンは入居開始から40年以上が経過し、フラワータウンの人口は2003年をピークに減少している
三田市が計画していた第三テクノパークは2025年にコスト上昇を理由に事業化が保留された
武庫川水系の洪水浸水想定区域と土砂災害警戒区域が三田市内に分布する
人口の未来（三田）
駅中心から半径1km・46メッシュ（250m四方）を合算。全国・都道府県と同一基準で対比。
全国は総人口が2050年に85（2025=100）まで減るのに対し、この範囲は82（減少傾向）。 高齢化率も全国より4.8pt低い（若い）。 生産年齢人口（15〜64歳）は8,295人（2025）→5,493人（2050）。賃貸需要の担い手の厚みを測る目安。
世帯構成（三田）
三田市の一般世帯に占める割合。市区町村単位（駅周辺ではなく行政区全体）。
単身世帯率は24.1%と全国より13.9pt低い。10年の変化は+3.0ptで、全国（+5.6pt）より単身化のペースは緩やか。夫婦と子供世帯は34.3%と全国より9.3pt高い。 なお単身のうち65歳以上は8.6%（全国12.1%）。単身世帯の中身が若年層か高齢層かを見る目安。
土地価格
この街は公示価格の調査地点が12地点と少ないため、乖離率は参考程度にご覧ください。
公示価格は住宅地の調査地点のみ、路線価は住宅地・商業地の区別なく道路ごとに評価した値です。
路線価は道路ごとに異なるため、物件に面した道路の値を国税庁路線価図からPDFでご確認ください。
空き家率・賃貸空室率（三田市）
5年ごとの全国統一調査（住宅・土地統計調査）にもとづく指標。
空き家率9.3%の内訳
空き家率は街全体の余り具合。内訳でその他（相続放置・長期不在）が多いほど相続放置など街の衰退サイン。
賃貸空室率は賃貸だけの埋まり具合。数値が高いほど貸しても埋まりにくい。
鑑定士のまとめ
温度感
- 01— いま —
市場の特徴
誰が、いま、どう買っているのか?
買い手の需要層全国チェーン店エリア性格郊外のベッドタウンエリア性格駅前の繁華街エリア性格マンションが建つ予定の土地同一需給圏はJR福知山線・神戸電鉄三田線及び公園都市線沿線で、三田市を中心に隣接市町を含む。需要者は市内居住者が中心だが、大阪・神戸へ通勤するファミリー層の流入も見られる。駅前・中心市街地の住宅地は利便性の高さから堅調な需要があり、土地1500万〜3000万円台、新築戸建2700万〜4500万円程度が中心価格帯。ウッディタウン(けやき台)等の成熟団地も割安感から需要は根強い。一方、市街化調整区域や郊外団地は高齢化・都心回帰の進行で需要は弱含み、取引件数も少なく価格帯を見出しにくい。商業地は駅前中央町が市内随一の繁華性を持つ一方、旧中町商店街は空き店舗も見られ再開発の波及効果を待つ状況、南が丘の路線商業地は全国チェーンの出店もあり安定している。
- 02— なぜ —
地価を動かす要因
何が上げ、何が下げているのか?
強み再開発強み路線多数マクロ感応性景気感応高一般的要因では「景気は緩やかに回復」「雇用・所得環境の持ち直し」等の記述が多数を占めるが、地域要因では中心市街地・駅前でJR三田駅前市街地再開発事業の進捗が繰り返し挙げられ、年間変動率は+2.1〜+4.0%の上昇として表れている。対して市街化調整区域や郊外の住宅団地(下井沢・大原・長坂・四ツ辻等)は「人口減少」「高齢化」「住宅需要の都心回帰」を背景に-0.3〜-1.8%の下落が続く。西宮市北部の地価上昇が波及しつつあるとの言及も複数あるが、その影響は中心市街地・住宅団地に限定され郊外には及んでいないとされる。個別的要因の変動は各地点とも「なし」で共通している。
- 03— どう値付け —
値付けの根拠
比準と収益、どちらを重視したか?
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- 04— これから —
これからの見通し
向こう数年、どこに向かうか?
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