周辺の設備投資は続くが、宝殿駅の乗車人員は25年で26%減った

高砂市及び隣接市町を同一需給圏とする圏域で、住宅地の需要者はJR山陽本線・山陽電鉄本線沿線に居住する地元サラリーマン層の一次取得者が中心。土地は概ね500万~2000万円台、新築戸建は2200万~4500万円台が中心価格帯で、宝殿駅・荒井駅の徒歩圏や区画整理済み地区は需要が堅調な一方、山陽電鉄沿線の既成住宅地や市街化調整区域の集落地域は地縁性の強い需要者に限られ弱含み傾向にある。商業地は高砂市を中心とする幹線道路沿い・駅前の路線商業地域で、需要者は地元事業者・法人が主体だが、立地条件によってはチェーン展開型店舗の進出も見られる。取引規模や業種が多様で、需要の中心となる価格帯は見出しにくいとの指摘が複数の鑑定士で共通する。

一般的要因では、高砂市の人口減少・高齢化と、建築コスト上昇や個人消費の伸び悩みへの言及が繰り返される。地域要因では宝殿駅・荒井駅の徒歩圏や国道・県道沿いの幹線商業地は需要堅調で地価上昇(年間0.6~4.1%)とする鑑定が多い一方、山陽電鉄沿線の既成住宅地、市街化調整区域の集落地域、駅から距離のある郊外団地は需要弱含みで地価下落(年間-0.2~-2.0%)とする鑑定が目立つ。個別的要因はほぼ全地点で「変動なし」と評価されており、価格変動は専ら地域要因、なかでも最寄駅からの距離と幹線道路への接近性の優劣によって説明されている。市内商業地は幹線沿いの繁華な地域と衰退する既存近隣商業地とで二極化している点も複数件で指摘される。