梅田15分、JR・阪急2路線。駅近マンション用地にデベ需要が逼迫する住宅街
住宅地の28/30鑑定地点が上昇予測で駅近は公示地価が前年比+3〜4%超。一方、商業地は賃料水準が地価に追いつかず収益価格は低位。市南部の農地宅地化と2028年の都市計画道路整備が次の変化点。
エリアの見通し年表
JR伊丹駅直結のイオンモール伊丹が大規模リニューアルしグランドオープン。
地価は緩やかな上昇が継続。阪神間では相対的に割安な価格水準が続いている。
都市計画道路の整備でJR・阪急伊丹駅間の回遊性が向上。中心市街地の賑わいが強化。
人口が緩やかな減少局面へ。大阪・神戸通勤の実需は底堅く推移する。
高齢化進行で需給が緩む可能性。中心部以外は流動性低下に注意。
JR伊丹駅直結のイオンモール伊丹が大規模リニューアルしグランドオープン。
地価は緩やかな上昇が継続。阪神間では相対的に割安な価格水準が続いている。
都市計画道路の整備でJR・阪急伊丹駅間の回遊性が向上。中心市街地の賑わいが強化。
人口が緩やかな減少局面へ。大阪・神戸通勤の実需は底堅く推移する。
高齢化進行で需給が緩む可能性。中心部以外は流動性低下に注意。
買う理由（4）
大阪・神戸双方への通勤利便で実需が底堅い
阪神間では参入コストが割安な部類
空き家率が県内でも低水準
駅前商業の更新が進む
買わない理由（4）
人口が緩やかな減少局面に入る
大阪国際空港（伊丹空港）の騒音エリアが一部に存在
金利上昇局面では投資採算が圧迫される
突出した上昇材料に乏しい
人口の未来（伊丹）
駅中心から半径1km・45メッシュ（250m四方）を合算。全国・都道府県と同一基準で対比。
全国は総人口が2050年に85（2025=100）まで減るのに対し、この範囲は91（減少傾向）。 高齢化率も全国より4.6pt低い（若い）。 生産年齢人口（15〜64歳）は22,581人（2025）→16,772人（2050）。賃貸需要の担い手の厚みを測る目安。
世帯構成（伊丹）
伊丹市の一般世帯に占める割合。市区町村単位（駅周辺ではなく行政区全体）。
単身世帯率は30.2%と全国より7.8pt低い。10年の変化は+4.1ptで、全国（+5.6pt）より単身化のペースは緩やか。夫婦と子供世帯は32.7%と全国より7.7pt高い。 なお単身のうち65歳以上は12.8%（全国12.1%）。単身世帯の中身が若年層か高齢層かを見る目安。
土地価格
公示価格は住宅地の調査地点のみ、路線価は住宅地・商業地の区別なく道路ごとに評価した値です。
路線価は道路ごとに異なるため、物件に面した道路の値を国税庁路線価図からPDFでご確認ください。
出典：「地価公示データ」（国土交通省 不動産情報ライブラリ）をもとにRETTO作成
空き家率・賃貸空室率（伊丹市）
5年ごとの全国統一調査（住宅・土地統計調査）にもとづく指標。
空き家率9.5%の内訳
空き家を100%とした構成比空き家率は街全体の余り具合。内訳でその他（相続放置・長期不在）が多いほど相続放置など街の衰退サイン。
賃貸空室率は賃貸だけの埋まり具合。数値が高いほど貸しても埋まりにくい。
鑑定士のまとめ
温度感
- 01— いま —
市場の特徴
誰が、いま、どう買っているのか?
買い手の需要層初めて家を買う人買い手の需要層マンションデベロッパーエリア性格昔から続く住宅街エリア性格駅前の繁華街同一需給圏は阪急伊丹線・JR福知山線沿線の概ね伊丹市内を圏域とし、川西市南部・宝塚市南部・尼崎市北部の一部が加わる。住宅地の需要者は市内居住者・地縁者が中心で、外部からの流入はやや限定的。駅徒歩圏では実需エンドユーザーと建売分譲業者が競合し、とりわけ駅近のまとまった画地ではマンションデベロッパーの需要も旺盛。バス圏においても市内は概ね平坦で日常利便施設が充実しており、一次取得者層を中心に底堅い需要が確認される。商業地の需要者は地場事業者・不動産会社・飲食業者・マンションデベロッパーが主体で、阪急伊丹駅前は取引件数が少なく希少性が高い。商業地全体で取引は個別性が強く、中心価格帯の把握が困難と複数の鑑定士が指摘している。
- 02— なぜ —
地価を動かす要因
何が上げ、何が下げているのか?
強み路線多数強み住環境良好マクロ感応性金利感応高30件の鑑定書を通じて最も多く言及された地域固有要因は伊丹市の人口微減傾向であり、20件超で共通して記載されている。一方で市内は平坦な地形でバス圏でも生活利便性が高いことから、人口減が直ちに住宅需要の後退につながるとは評価されていない。住宅地の年間変動率は+1.7〜+4.4%で、駅近・マンション適地ほど高く、バス圏の外縁部では低めの傾向。商業地は+2.5〜+4.8%で、阪急伊丹駅前の商業地7が最も高い。マクロ面では日銀ゼロ金利政策解除に伴う金利先高観が複数地点（住宅地6・11・13・商業地9など）で明示的に注視事項として挙げられており、円安・物価上昇を含めた不動産市況への波及への警戒感が記されている。市南部の農地が順次宅地化されており、昆陽南・東野・中野東エリアでは住宅地域としてさらに成熟していくとの見通しも複数件で言及。
- 03— どう値付け —
値付けの根拠
比準と収益、どちらを重視したか?
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- 04— これから —
これからの見通し
向こう数年、どこに向かうか?
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— 不動産情報ライブラリ (国土交通省) の公示地価鑑定評価書 30 地点 (2025) を RETTO が要約
このエリアで、さらに見られる分析
物件タイプ別の判定
ファミリー向け・ワンルーム投資それぞれの向き不向き
融資に使える金融機関
エリアをカバーする銀行・信金と積極性
ハザード分析
洪水・土砂・津波リスクと水害経験による地価補正
主要駅までの所要時間・想定賃料
通勤アクセスと賃料シミュレーション
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