加古川市は2025年に加古川駅周辺再整備基本方針を公表し、駅南のカピル21ビルとサンライズ加古川ビルを一体建替えする方針を示した。

同一需給圏はJR山陽本線・山陽電鉄本線沿線を中心に加古川市及び隣接市町に及ぶとする地点が大半で、需要者の中心は市内居住者や地縁性を持つ地元事業者であり、圏外からの転入・進出は限定的とされる。住宅地は第一次取得者層や建替え・住み替え需要が中心で、土地は800万〜2000万円程度、新築戸建は2500万〜4000万円程度が需要の中心価格帯として繰り返し挙げられる。商業地は地元事業者に加え全国展開する法人の進出も見られ、駅前ではマンション素地としての需要が地価を下支えする一方、取引自体が少なく規模・事情も様々なため需要の中心価格帯は把握困難とする記述が商業地のほぼ全地点で共通する。

多くの地点で加古川市の人口減少傾向、建築費や物価の高騰による土地の選別化・住宅地地価の二極化が一般的要因として指摘される。地域要因では、駅徒歩圏や住環境良好な既成住宅地では環境要因がプラス評価され地価は底堅い〜上昇で推移する一方、志方町・上荘町など郊外部や市街化調整区域では環境要因がマイナスとなり弱含みが続くとする地点が複数見られる。商業地は国道・幹線道路沿いや駅前で環境要因が大きくプラスに評価され、マンション建設や大規模社宅跡地の再開発といった個別事象が地価を押し上げている。年間変動率は商業地が概ね+1.6〜+5.0%、住宅地は+2.7%〜-0.8%とばらつきが大きい。