RETTO
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追い風尼崎市 JR尼崎駅周辺

阪神タイガース2軍本拠地が2025年に開業し、パナソニック跡地に関西最大級の物流。工場の街が新たな集客軸を得た。

尼崎市の公示地価は2025年に市平均で前年比+4.4%、商業地は+7.7%と上昇が続く。小田南公園では阪神タイガースのファーム施設『ゼロカーボンベースボールパーク』が2025年3月に開業し、パナソニック工場跡地ではGLPの物流施設約37万㎡が2025年10月に竣工した。一方で市域の広い低地は高潮・内水氾濫の浸水想定区域に含まれ、賃貸空室率も18.5%と高い。

エリアの見通し年表

2026
賃料と地価の乖離を確認する局面様子見

金利上昇局面で、賃料が地価の上昇に追随するかを注視する段階

2027
駅前の回遊性・都市機能が高まる局面進行中

阪神電鉄と尼崎市の官民連携による阪神尼崎駅周辺のまちづくりが駅前機能の集積を進める見込み

2028
臨海部の雇用と賃貸需要が広がる局面進行中

臨海部の大型物流施設群(GLP ALFALINK尼崎等)の稼働が本格化し従業者・単身賃貸の需要拡大が見込まれる

2030
人口減・高齢化の進行を織り込む局面警戒

尼崎市の人口が本格的な減少局面に入り、ファミリー・単身の実需縮小に注意が必要になる

買う理由（5）

JR尼崎駅は3路線が交わり大阪駅まで最短約8分

阪神タイガースのファーム本拠地が2025年3月に開業

パナソニック跡地に関西最大級の物流施設が集積

尼崎市の公示地価は2025年に市平均で前年比+4.4%

緑遊新都心の都市再生が定着し生活利便が高い

買わない理由（4）

尼崎市の賃貸空室率は18.5%と高水準

市域に工業地域が広く住宅転換に制約

人口は2050年に2020年比-14.3%へ縮小見込み

低地の高潮・内水氾濫リスク

人口の未来（尼崎）

出典: 国土数値情報 将来推計人口250mメッシュ／IPSS 令和5年推計（2020年国勢調査ベース）

駅中心から半径1km・47メッシュ（250m四方）を合算。全国・都道府県と同一基準で対比。

総人口
37,190人（2025）
2050年 81 （2025=100）
指数（2025年＝100）
2020年 1021022025年 1001002030年 97972035年 93932040年 89892045年 85852050年 81812055年 78782060年 74742065年 71712070年 6767全国 71203040506070
高齢化率
33.7%
全国比 +4.1pt
＝ 65歳以上 ÷ 総人口
2025年 33.7%33.72030年 34.3%34.32035年 35.9%35.92040年 38.7%38.72045年 39.7%39.72050年 39.3%39.32055年 38.9%38.92060年 39.6%39.62065年 41.3%41.32070年 42.5%42.5全国 38.7%3040506070
尼崎（半径1km）全国

全国は総人口が2050年に85（2025=100）まで減るのに対し、この範囲は81（減少傾向）。 高齢化率も全国より4.1pt高い。 生産年齢人口（15〜64歳）は21,656人（2025）→15,794人（2050）。賃貸需要の担い手の厚みを測る目安。

世帯構成（尼崎）

出典: 国勢調査（2010・2015・2020）をもとにRETTO算出

尼崎市の一般世帯に占める割合。市区町村単位（駅周辺ではなく行政区全体）。

単身世帯率
43.3%（2020）
全国比 +5.3pt10年で +2.9pt
＝ 単独世帯 ÷ 一般世帯総数
全国 38.0%2010年 尼崎 40.4%40.42015年 尼崎 41.2%41.22020年 尼崎 43.3%43.3101520
夫婦と子供世帯率
22.0%（2020）
全国比 -3.0pt10年で -3.3pt
＝ 夫婦と子供から成る世帯 ÷ 一般世帯総数
全国 25.0%2010年 尼崎 25.3%25.32015年 尼崎 24.2%24.22020年 尼崎 22.0%22.0101520
尼崎（尼崎市）全国

単身世帯率は43.3%と全国より5.3pt高い。10年の変化は+2.9ptで、全国（+5.6pt）より単身化のペースは緩やか。夫婦と子供世帯は22.0%と全国より3.0pt低い。 なお単身のうち65歳以上は12.8%（全国12.1%）。単身世帯の中身が若年層か高齢層かを見る目安。

住宅地の地価推移（万円/m²）

📎 [公的統計（地価）] 国土交通省 不動産情報ライブラリ 地価公示（住宅地・2015〜2025年）(2025)

※ 地価推移はエリア内の住宅地公示地点の中央値です。

土地価格

実勢価格
Coming Soon
実際の取引価格
公示価格（基準）
19.2万円/m²
（16.2〜28.9万円/m²）
2025年 / 51地点
路線価
15.5万円/m²
（11〜25万円/m²）
令和6年 / 676地点
乖離率（公示価格を100%とした場合）
実勢 110%
公示 100%
路線価 81%

公示価格は住宅地の調査地点のみ、路線価は住宅地・商業地の区別なく道路ごとに評価した値です。

路線価は道路ごとに異なるため、物件に面した道路の値を国税庁路線価図からPDFでご確認ください。

出典：「地価公示データ」（国土交通省 不動産情報ライブラリ）をもとにRETTO作成

空き家率・賃貸空室率（尼崎市）

出典: 総務省 住宅・土地統計調査（2023年）

5年ごとの全国統一調査（住宅・土地統計調査）にもとづく指標。

空き家率
14.5%
全国比 +0.7pt前回比 -0.5pt
＝ 空き家 ÷ 全住宅
全国 13.8%2008年 15.9%15.92013年 15.0%15.02018年 15.0%15.02023年 14.5%14.508131823
賃貸空室率
18.5%
全国比 -0.1pt前回比 -1.5pt
＝ 賃貸の空き ÷ 賃貸全体
全国 18.6%2013年 20.7%20.72018年 20.0%20.02023年 18.5%18.508131823
尼崎市全国

空き家率14.5%の内訳

空き家を100%とした構成比
60%
33%
賃貸用60%その他（相続放置・長期不在）33%売却用・別荘等8%

空き家率は街全体の余り具合。内訳でその他（相続放置・長期不在）が多いほど相続放置など街の衰退サイン。

賃貸空室率は賃貸だけの埋まり具合。数値が高いほど貸しても埋まりにくい。

鑑定士のまとめ

温度感

弱含み横ばい上昇強上昇
  1. 01
    — いま —

    市場の特徴

    誰が、いま、どう買っているのか?

    買い手の需要層初めて家を買う人エリア性格昔から続く住宅街エリア性格駅前の繁華街エリア性格国道沿いの大型店ゾーン

    同一需給圏は阪神本線・JR東海道本線・阪急神戸線などが並走する尼崎市内の各地域に細分化され、住宅地の需要者は市内に地縁を持つ一次・二次取得者層が中心で、他市からの流入は少ないと多数の鑑定士が指摘する。取引価格帯は住宅地で1,000万円台後半~2,500万円程度、新築建売は3,000万円台後半~4,000万円台後半が中心と20件超で共通する。商業地は阪神尼崎駅前・潮江・御園町など主要駅前で機関投資家やホテル事業者等の需要が強く高価格帯が形成される一方、駅から離れた路線・近隣商業地では地元事業者による自用需要が中心で、繁華性の低下が一部で言及される。

  2. 02
    — なぜ —

    地価を動かす要因

    何が上げ、何が下げているのか?

    強み再開発マクロ感応性安定

    一般的要因では、尼崎市の人口が微減傾向にある一方、住宅市場は堅調に推移しているとの記載が多数を占め、金利・建築費・物価動向への留意が繰り返し言及される。地域要因では、阪神尼崎駅前の中央公園リニューアルやJR立花駅前のコープ立花建替えなど、駅周辺の再開発・整備の進捗が地価上昇の要因として複数地点で挙げられる。住宅地では武庫之荘・塚口地域の人気の高さと、南部エリアとの需要の二極化が指摘される一方、大庄地域では国道沿いの大型店出店による利便性向上が地価をやや押し上げているとの記載がみられる。個別的要因の変動はほぼ全地点で「なし」とされている。

  3. 03
    — どう値付け —

    値付けの根拠

    比準と収益、どちらを重視したか?

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  4. 04
    — これから —

    これからの見通し

    向こう数年、どこに向かうか?

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— 不動産情報ライブラリ (国土交通省) の公示地価鑑定評価書 30 地点 (2025) を RETTO が要約

このエリアで、さらに見られる分析

  • 物件タイプ別の判定

    ファミリー向け・ワンルーム投資それぞれの向き不向き

  • 融資に使える金融機関

    エリアをカバーする銀行・信金と積極性

  • ハザード分析

    洪水・土砂・津波リスクと水害経験による地価補正

  • 主要駅までの所要時間・想定賃料

    通勤アクセスと賃料シミュレーション

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