RETTO
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中立芦屋市

六麓荘に1億超の実需。JR駅南では東急不動産が11階複合棟を建設中。

住宅地の地価は前年比+1〜7%の上昇基調だが、鑑定23件のうち17件超で収益還元法が非適用となるほど賃料が地価に追いついていない。2029年のJR芦屋駅南再開発完成が駅前商業地の次の評価軸。高齢化率30.6%は人口ピーク後の構造変化を先読みさせる。

エリアの見通し年表

2026
開発動向確認注目

JR芦屋駅南地区の第二種市街地再開発が着工（特定建築者: 東急不動産）。

2027
価格水準確認継続

地価は緩やかな上昇が継続。高値圏での取得は採算ラインとの乖離が広がりやすい。

2029
相場再評価を確認継続

JR芦屋駅南の再開発ビル（地上11階・駅直結・住宅+商業）が完成。駅前の資産価値が再評価される。

2035
保有継続継続

人口がピークアウトし減少基調へ。富裕層の実需は底堅いが総量は縮小に向かう。

2040
出口シナリオ検討警戒

高齢化率が一段と上昇し総人口は9万人割れ。高額帯の流動性低下に注意。

買う理由（4）

県内最高水準のブランド住宅地で地価が下がりにくい

JR芦屋駅南で駅直結の再開発が始動

景観条例・高さ規制で供給が構造的に絞られる

阪神間の富裕層需要が底堅い

買わない理由（4）

県内2位の高値で参入コストが極めて高い

人口がピークアウトし減少・高齢化が進む

高額物件は出口で買い手が限定される

金利上昇局面では高額物件ほど価格感応度が高い

人口の未来（芦屋）

出典: 国土数値情報 将来推計人口250mメッシュ／IPSS 令和5年推計（2020年国勢調査ベース）

駅中心から半径1km・46メッシュ（250m四方）を合算。全国・都道府県と同一基準で対比。

総人口
26,987人（2025）
2050年 88 （2025=100）
指数（2025年＝100）
2020年 1011012025年 1001002030年 98982035年 96962040年 94942045年 91912050年 88882055年 85852060年 82822065年 78782070年 7575全国 71203040506070
高齢化率
32.2%
全国比 +2.6pt
＝ 65歳以上 ÷ 総人口
2025年 32.2%32.22030年 35.2%35.22035年 39.3%39.32040年 42.8%42.82045年 43.6%43.62050年 43.5%43.52055年 42.1%42.12060年 40.9%40.92065年 40.6%40.62070年 40.1%40.1全国 38.7%3040506070
芦屋（半径1km）全国

全国は総人口が2050年に85（2025=100）まで減るのに対し、この範囲は88（減少傾向）。 高齢化率も全国より2.6pt高い。 生産年齢人口（15〜64歳）は15,487人（2025）→11,024人（2050）。賃貸需要の担い手の厚みを測る目安。

世帯構成（芦屋）

出典: 国勢調査（2010・2015・2020）をもとにRETTO算出

芦屋市の一般世帯に占める割合。市区町村単位（駅周辺ではなく行政区全体）。

単身世帯率
34.6%（2020）
全国比 -3.4pt10年で +5.4pt
＝ 単独世帯 ÷ 一般世帯総数
全国 38.0%2010年 芦屋 29.2%29.22015年 芦屋 32.4%32.42020年 芦屋 34.6%34.6101520
夫婦と子供世帯率
27.8%（2020）
全国比 +2.8pt10年で -3.4pt
＝ 夫婦と子供から成る世帯 ÷ 一般世帯総数
全国 25.0%2010年 芦屋 31.2%31.22015年 芦屋 30.1%30.12020年 芦屋 27.8%27.8101520
芦屋（芦屋市）全国

単身世帯率は34.6%と全国より3.4pt低い。10年の変化は+5.4ptで、全国（+5.6pt）より単身化のペースは緩やか。夫婦と子供世帯は27.8%と全国より2.8pt高い。 なお単身のうち65歳以上は15.5%（全国12.1%）。単身世帯の中身が若年層か高齢層かを見る目安。

住宅地の地価推移（万円/m²）

📎 [公的統計（地価）] 国土交通省 不動産情報ライブラリ 地価公示（住宅地・2015〜2025年）(2025)

※ 地価推移はエリア内の住宅地公示地点の中央値です。

土地価格

実勢価格
Coming Soon
実際の取引価格
公示価格（基準）
40.4万円/m²
（22.8〜52.7万円/m²）
2025年 / 26地点
路線価
27.5万円/m²
（21.5〜37万円/m²）
令和6年 / 621地点
乖離率（公示価格を100%とした場合）
実勢 110%
公示 100%
路線価 68%

公示価格は住宅地の調査地点のみ、路線価は住宅地・商業地の区別なく道路ごとに評価した値です。

路線価は道路ごとに異なるため、物件に面した道路の値を国税庁路線価図からPDFでご確認ください。

出典：「地価公示データ」（国土交通省 不動産情報ライブラリ）をもとにRETTO作成

空き家率・賃貸空室率（芦屋市）

出典: 総務省 住宅・土地統計調査（2023年）

5年ごとの全国統一調査（住宅・土地統計調査）にもとづく指標。

空き家率
14.2%
全国比 +0.4pt前回比 +2.7pt
＝ 空き家 ÷ 全住宅
全国 13.8%2008年 10.2%10.22013年 11.9%11.92018年 11.5%11.52023年 14.2%14.208131823
賃貸空室率
21.5%
全国比 +2.9pt前回比 +1.8pt
＝ 賃貸の空き ÷ 賃貸全体
全国 18.6%2013年 15.5%15.52018年 19.7%19.72023年 21.5%21.508131823
芦屋市全国

空き家率14.2%の内訳

空き家を100%とした構成比
47%
41%
賃貸用47%その他（相続放置・長期不在）41%売却用・別荘等12%

空き家率は街全体の余り具合。内訳でその他（相続放置・長期不在）が多いほど相続放置など街の衰退サイン。

賃貸空室率は賃貸だけの埋まり具合。数値が高いほど貸しても埋まりにくい。

鑑定士のまとめ

温度感

弱含み横ばい上昇強上昇
  1. 01
    — いま —

    市場の特徴

    誰が、いま、どう買っているのか?

    買い手の需要層資産家・富裕層買い手の需要層マンションデベロッパーエリア性格昔から続く住宅街エリア性格駅前の繁華街

    同一需給圏はJR東海道本線・阪急神戸本線・阪神本線沿線の芦屋市及び周辺の住宅地域・商業地域。住宅地の主たる需要者は阪神間を中心とした富裕層・高額所得者層で、市外・県外からの転入も複数の地点で指摘されている。住宅地としての名声とブランド力が選好性を形成しており、稀少性を背景に需要は底堅い。土地は対象規模で1億円前後から1億円台前半が中心的な水準として複数の鑑定書で言及されている。商業地については、JR芦屋駅周辺の商業地を同一需給圏とし、不動産会社や事業法人・投資家が需要者の中心。取引件数が少なく高い稀少性を持つため、相場を超えた高値取引が散見されるとの記述が複数地点で共通して現れている。マンション用地は中堅以上のデベロッパーが主な需要者で、阪神間における採算性のとれる開発用地の供給が少ないと指摘されている。

  2. 02
    — なぜ —

    地価を動かす要因

    何が上げ、何が下げているのか?

    強みブランド強み希少性強み再開発マクロ感応性金利感応高

    一般的要因として、低金利による融資環境の安定が継続する一方、2025年問題による労働力不足、国内外の政策金利動向、建設コスト上昇が市況への影響として注視すべき点として複数の鑑定書で挙げられている。住宅金利の上昇傾向は認識されているが、現時点では住宅需要への悪影響は限定的と判断されている。地域要因については大半の地点で特段の変動は見られないとされ、JR芦屋駅南地区再開発事業の進捗が商業地1地点で年間+12%超の強い変動率として表れている。住宅地の変動率は地区によりプラス1%台から7%台と幅があり、ブランド力の高い中心部ほど上昇率が高い傾向が読み取れる。臨海部や山手の傾斜地については相対的に需要が弱く上昇率が低めという言及が複数地点で確認できる。

  3. 03
    — どう値付け —

    値付けの根拠

    比準と収益、どちらを重視したか?

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  4. 04
    — これから —

    これからの見通し

    向こう数年、どこに向かうか?

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— 不動産情報ライブラリ (国土交通省) の公示地価鑑定評価書 23 地点 (2025) を RETTO が要約

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