イビデンの
イビデンは
エリアの見通し年表
イビデンが河間事業場の工場棟（Cell6）を中心とする第1フェーズ約2,200億円の設備を順次稼働させ、量産を開始する計画年度。大垣市内で最大規模の設備投資が実物の稼働に変わる。
大垣駅南前地区第一種市街地再開発事業の建築工事着工予定年度（大垣駅南前地区市街地再開発準備組合の資料では令和10年度）。既存建築物の解体は令和8年度から先行する。
イビデンの3カ年（2026〜2028年度）総額約5,000億円の設備投資計画が完了する翌年度。投資が一巡した後に大垣市の雇用と賃貸需要がどこで落ち着くかが見える。
大垣駅南前地区第一種市街地再開発事業の事業期間（令和7〜13年度）の満了年度。第1街区の店舗・住宅、第2街区の駐車場、第3街区の公益施設が完成予定。
大垣市中心市街地活性化基本計画（第4期・令和8年4月〜令和13年3月）の目標年度である令和12年度の実績が判明する時期。社会増減数の平均＋80人という目標の達否が確認できる。
イビデンが河間事業場の工場棟（Cell6）を中心とする第1フェーズ約2,200億円の設備を順次稼働させ、量産を開始する計画年度。大垣市内で最大規模の設備投資が実物の稼働に変わる。
大垣駅南前地区第一種市街地再開発事業の建築工事着工予定年度（大垣駅南前地区市街地再開発準備組合の資料では令和10年度）。既存建築物の解体は令和8年度から先行する。
イビデンの3カ年（2026〜2028年度）総額約5,000億円の設備投資計画が完了する翌年度。投資が一巡した後に大垣市の雇用と賃貸需要がどこで落ち着くかが見える。
大垣駅南前地区第一種市街地再開発事業の事業期間（令和7〜13年度）の満了年度。第1街区の店舗・住宅、第2街区の駐車場、第3街区の公益施設が完成予定。
大垣市中心市街地活性化基本計画（第4期・令和8年4月〜令和13年3月）の目標年度である令和12年度の実績が判明する時期。社会増減数の平均＋80人という目標の達否が確認できる。
買う理由（7）
イビデンが2026〜2028年度の3カ年で総額約5,000億円を投資し、第1フェーズ約2,200億円は大垣市の河間事業場が中心
大垣駅南口から約200mで大垣駅南前地区第一種市街地再開発事業の組合が2026年1月27日に設立された
大垣駅からJR東海道本線の新快速で名古屋駅まで約30分
大垣市中心市街地活性化基本計画（第4期）が2026年3月17日に内閣総理大臣の認定を受けた
大垣市中心部は市全体と異なり、社会増減が転入超過で推移している
ソフトピアジャパンを核にIT関連企業と大学院が集積している
自動車部品・化学の設備投資も大垣市内で継続している
買わない理由（7）
大垣市の人口は2026年6月30日現在155,700人で、減少が続いている
雇用の柱がイビデンの生成AI関連需要に集中している
大垣市は複数河川の浸水想定が重なる低平地にある
郭町東西街区の再開発は準備組合が解散し、計画が白紙に戻った
大垣駅南前地区の完成は令和13年度で、効果が出るまで保有期間が長い
中心市街地の空き店舗解消目標は12店舗から11店舗と、改善幅が小さい
大垣市立地適正化計画の誘導区域が改定され、区域の内外で扱いが分かれる
人口の未来（大垣）
駅中心から半径1km・47メッシュ（250m四方）を合算。全国・都道府県と同一基準で対比。
全国は総人口が2050年に85（2025=100）まで減るのに対し、この範囲は77（減少傾向）。 高齢化率も全国より4.1pt高い。 生産年齢人口（15〜64歳）は8,428人（2025）→5,747人（2050）。賃貸需要の担い手の厚みを測る目安。
世帯構成（大垣）
大垣市の一般世帯に占める割合。市区町村単位（駅周辺ではなく行政区全体）。
単身世帯率は29.6%と全国より8.4pt低い。10年の変化は+3.7ptで、全国（+5.6pt）より単身化のペースは緩やか。夫婦と子供世帯は28.6%と全国より3.6pt高い。 なお単身のうち65歳以上は10.3%（全国12.1%）。単身世帯の中身が若年層か高齢層かを見る目安。
土地価格
公示価格は住宅地の調査地点のみ、路線価は住宅地・商業地の区別なく道路ごとに評価した値です。
路線価は道路ごとに異なるため、物件に面した道路の値を国税庁路線価図からPDFでご確認ください。
出典：「地価公示データ」（国土交通省 不動産情報ライブラリ）をもとにRETTO作成
空き家率・賃貸空室率（大垣市）
5年ごとの全国統一調査（住宅・土地統計調査）にもとづく指標。
空き家率16.6%の内訳
空き家を100%とした構成比空き家率は街全体の余り具合。内訳でその他（相続放置・長期不在）が多いほど相続放置など街の衰退サイン。
賃貸空室率は賃貸だけの埋まり具合。数値が高いほど貸しても埋まりにくい。
鑑定士のまとめ
温度感
- 01— いま —
市場の特徴
誰が、いま、どう買っているのか?
買い手の需要層初めて家を買う人エリア性格駅前の繁華街エリア性格国道沿いの大型店ゾーンエリア性格戸建中心の住宅街同一需給圏は大垣市内の住宅地域・商業地域が中心で、需要者の主体は市内在住・通勤の一次取得者層であり、周辺市町からの転入も一部見られる。住宅地では大垣駅徒歩圏や興文小学校区など交通利便性・居住環境に優れる地域の人気が高く、土地1300万~2000万円、新築戸建3000万~5000万円程度が中心価格帯となる一方、郊外部は土地600万~1500万円、新築戸建2400万~3200万円程度とやや低い水準にとどまる。商業地は大垣駅北口がアクアウォーク等大型商業施設の集客力で南口を上回り、需要者は地元事業者・法人からチェーン展開する沿道サービス業者まで幅広い。幹線道路沿いの路線商業地では事業用定期借地による出店が主流で土地取引自体が少なく、中心価格帯の把握が困難な地点が多い。
- 02— なぜ —
地価を動かす要因
何が上げ、何が下げているのか?
強み再開発マクロ感応性景気感応高大垣市の人口は微減傾向にあるが、減少率は岐阜県全体より低く、高齢化率も県平均を下回るものの上昇傾向にある。土地取引件数や新設着工戸数はおおむね横ばいで推移していると多くの地点で共通して言及される。地域要因は大半の地点で「特段の変動なし」とされ静態的だが、高屋町周辺では大垣駅南前地区再開発(2024年度組合設立、2026年度建築着手、2029年度完成予定)や老舗百貨店跡地の再開発事業が明確な変動要因として挙げられ、地価を押し上げている。一方、郊外の路線商業地や南部の住宅地では消費の郊外・ネット通販への流出や環境面の劣位が指摘され、個別的要因はほぼ全地点で変動なしと評価されている。
- 03— どう値付け —
値付けの根拠
比準と収益、どちらを重視したか?
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- 04— これから —
これからの見通し
向こう数年、どこに向かうか?
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— 不動産情報ライブラリ (国土交通省) の公示地価鑑定評価書 30 地点 (2025) を RETTO が要約
このエリアで、さらに見られる分析
物件タイプ別の判定
ファミリー向け・ワンルーム投資それぞれの向き不向き
融資に使える金融機関
エリアをカバーする銀行・信金と積極性
ハザード分析
洪水・土砂・津波リスクと水害経験による地価補正
主要駅までの所要時間・想定賃料
通勤アクセスと賃料シミュレーション
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