国の
各務原市の
エリアの見通し年表
那加 from Park 構想（令和6〜10年度）の4年度目にあたり、各務原市民公園リニューアル整備と那加地区の歩行空間整備が進む時期。各務原市は市民参加の「パークリノベミーティング」「那加デザインミーティング」を重ねて内容を固めている。
那加 from Park 構想の最終年度（令和10年度）。各務原市が国に示した市民公園前駅の年間乗降者数157,505人/年、市民公園東駐車場の年間利用台数249,252台/年という目標の達否が確定する。あわせて各務原市山の前町の新総合体育館・総合運動防災公園が2028年2月から段階的に開業を始める予定。
各務原市の新総合体育館・総合運動防災公園（PFI・BTO方式、体育館延床面積約1万2千m²・公園約6万8千m²）が2029年6月までに全体完成する予定。市内の集客施設の配置が変わる。
那加 from Park 構想の交付期間が終了した翌年度にあたり、各務原市が事後評価を公表する時期。同市はこれまでの都市再生整備計画（新那加駅周辺地区・蘇原駅周辺地区など）でいずれも事後評価を公表してきた。
各務原市総合計画（2025〜2034年）の最終年度。人口減少局面での都市機能の集約方針が、次期計画でどう更新されるかが決まる。
那加 from Park 構想（令和6〜10年度）の4年度目にあたり、各務原市民公園リニューアル整備と那加地区の歩行空間整備が進む時期。各務原市は市民参加の「パークリノベミーティング」「那加デザインミーティング」を重ねて内容を固めている。
那加 from Park 構想の最終年度（令和10年度）。各務原市が国に示した市民公園前駅の年間乗降者数157,505人/年、市民公園東駐車場の年間利用台数249,252台/年という目標の達否が確定する。あわせて各務原市山の前町の新総合体育館・総合運動防災公園が2028年2月から段階的に開業を始める予定。
各務原市の新総合体育館・総合運動防災公園（PFI・BTO方式、体育館延床面積約1万2千m²・公園約6万8千m²）が2029年6月までに全体完成する予定。市内の集客施設の配置が変わる。
那加 from Park 構想の交付期間が終了した翌年度にあたり、各務原市が事後評価を公表する時期。同市はこれまでの都市再生整備計画（新那加駅周辺地区・蘇原駅周辺地区など）でいずれも事後評価を公表してきた。
各務原市総合計画（2025〜2034年）の最終年度。人口減少局面での都市機能の集約方針が、次期計画でどう更新されるかが決まる。
買う理由（8）
国の交付金事業「那加 from Park 構想」の定量的指標に、市民公園前駅の年間乗降者数が名指しで置かれている
各務原市立地適正化計画で那加地域は、居住の誘導と都市機能の集積を進める拠点地域に位置づけられている
徒歩圏に各務原市役所・各務原市立中央図書館・各務原市民公園・学びの森が集まっている
各務原市の社会動態は2022年から転入超過に転じている
市民公園と学びの森の間では、Park-PFI による民間施設が2021年から営業している
名鉄各務原線で名鉄岐阜駅まで直通しており、岐阜市中心部への通勤圏にある
各務原市は航空宇宙産業クラスターの中核で、製造業の雇用基盤がある
各務原市山の前町で159億円規模の新総合体育館・総合運動防災公園がPFIで動いている
買わない理由（7）
市民公園前駅の1日平均乗降人員は2023年度で516人と小さい
各務原市の自然動態は2012年以降減少が続き、2024年は870人の自然減
那加 from Park 構想の全体事業費は542百万円で、市が置く駅利用の目標も6年で+2.4%
各務原市の雇用は航空宇宙・輸送機器という製造業に集中している
各務原市内には6河川の洪水浸水想定があり、内水氾濫による浸水実績も記録されている
岐阜県全体で若年女性の流出という構造課題が指摘されている
各務原市内では鉄道駅が分散し、市内の需要が一つの駅に集まりにくい
人口の未来（市民公園前）
駅中心から半径1km・50メッシュ（250m四方）を合算。全国・都道府県と同一基準で対比。
全国は総人口が2050年に85（2025=100）まで減るのに対し、この範囲は82（減少傾向）。 高齢化率も全国より0.7pt高い。 生産年齢人口（15〜64歳）は8,253人（2025）→6,043人（2050）。賃貸需要の担い手の厚みを測る目安。
世帯構成（市民公園前）
各務原市の一般世帯に占める割合。市区町村単位（駅周辺ではなく行政区全体）。
単身世帯率は27.8%と全国より10.2pt低い。10年の変化は+6.3ptで、全国（+5.6pt）より単身化のペースは速い。夫婦と子供世帯は30.7%と全国より5.7pt高い。 なお単身のうち65歳以上は9.9%（全国12.1%）。単身世帯の中身が若年層か高齢層かを見る目安。
土地価格
この街は公示価格の調査地点が14地点と少ないため、乖離率は参考程度にご覧ください。
公示価格は住宅地の調査地点のみ、路線価は住宅地・商業地の区別なく道路ごとに評価した値です。
路線価は道路ごとに異なるため、物件に面した道路の値を国税庁路線価図からPDFでご確認ください。
出典：「地価公示データ」（国土交通省 不動産情報ライブラリ）をもとにRETTO作成
空き家率・賃貸空室率（各務原市）
5年ごとの全国統一調査（住宅・土地統計調査）にもとづく指標。
空き家率11.9%の内訳
空き家を100%とした構成比空き家率は街全体の余り具合。内訳でその他（相続放置・長期不在）が多いほど相続放置など街の衰退サイン。
賃貸空室率は賃貸だけの埋まり具合。数値が高いほど貸しても埋まりにくい。
鑑定士のまとめ
温度感
- 01— いま —
市場の特徴
誰が、いま、どう買っているのか?
買い手の需要層初めて家を買う人エリア性格戸建中心の住宅街エリア性格昔から続く住宅街エリア性格郊外のベッドタウン同一需給圏は那加・蘇原・鵜沼地区の住宅地域を中心に、名鉄犬山線・各務原線やJR高山本線沿線の住宅地域を広く含むとする記載が大半である。主な需要者は各務原市内在住の一次取得者層で、地縁的選好性が強く、岐阜市・名古屋方面への通勤を前提とする居住者が中心とされる。中心価格帯は那加・蘇原・鵜沼で土地1,000万〜1,500万円前後、新築戸建総額は2,400万〜4,000万円程度とする記載が多いが、市街化調整区域や川島地区では土地500万〜1,000万円程度と割安な水準にとどまる。商業地は市役所やイオンタウン各務原など核となる施設周辺に集積し、需要者は地元事業者や全国展開する法人が中心だが、賃貸市場が未成熟で取引事例も少なく、中心価格帯を明確に見出せない地域が多いと繰り返し指摘されている。
- 02— なぜ —
地価を動かす要因
何が上げ、何が下げているのか?
強み利便性高強み大手雇用マクロ感応性景気感応高一般的要因では、各務原市の人口は年0.5〜1%未満の微減で推移し高齢化率は上昇傾向にあるとする記載が多く、建築費上昇・金利上昇・実質賃金低下が住宅市場の重荷とされる一方、個人消費や雇用情勢は緩やかな改善が指摘される。県内最大の工業都市としてテックフォルテ各務原の工業団地分譲が高値で完了し、市新庁舎も全面開業したことが複数地点で触れられている。地域要因は多くの地点で「特段の変動なし」とされるが、那加中心部は新庁舎近接など利便性向上、蘇原はイオンタウン等大型店集積による商業展開、川島地区は各務原大橋完成による交通利便性向上が個別に指摘される一方、需要者の選好性回復は途上にあるとされる。個別的要因はほぼ全地点で変動なしと記載されている。
- 03— どう値付け —
値付けの根拠
比準と収益、どちらを重視したか?
🔒 この章は Waiting List 登録後の招待でご覧いただけます
- 04— これから —
これからの見通し
向こう数年、どこに向かうか?
🔒 この章は Waiting List 登録後の招待でご覧いただけます
— 不動産情報ライブラリ (国土交通省) の公示地価鑑定評価書 24 地点 (2025) を RETTO が要約
このエリアで、さらに見られる分析
物件タイプ別の判定
ファミリー向け・ワンルーム投資それぞれの向き不向き
融資に使える金融機関
エリアをカバーする銀行・信金と積極性
ハザード分析
洪水・土砂・津波リスクと水害経験による地価補正
主要駅までの所要時間・想定賃料
通勤アクセスと賃料シミュレーション
招待制ベータのため、ご登録いただいた方から選考のうえ順次ご招待します