瑞浪駅の
瑞浪市は
エリアの見通し年表
中京学院大学が瑞浪キャンパス（岐阜県瑞浪市土岐町2216・看護学部看護学科と短期大学部）と中津川キャンパスを多治見市の旧笠原中学校跡地へ集約する目標年（2025年2月21日に多治見市と基本合意）。学生向け賃貸と駅周辺の飲食需要が同時に抜ける想定を置く必要がある。
瑞浪駅北地区複合公共施設の供用開始予定時期（水野光二市長は令和11年3月と説明）。図書館・多目的ホール・キッズコーナー・イベント研修スペース・カフェを備え、カルチュア・コンビニエンス・クラブとライフ・クリーンサービスの共同企業体および梓設計中部支社が設計・運営を担う。
瑞浪駅南地区第一種市街地再開発事業の供用開始見込み時期（水野光二市長は駅北より約1年半遅れの令和12年夏頃と説明）。約0.9haに商業・住宅・公共機能の3棟が入り、10街区には住宅約110戸が計画されている。
瑞浪市が国道19号バイパス沿いに計画する道の駅の完成見通し（水野光二市長は国土交通省の国道19号バイパス事業に時間を要しており令和13年以降と説明）。用地交渉はほぼ完了している段階。
リニア中央新幹線 品川〜名古屋の開業（JR東海が2024年3月29日に示した2034年以降のシナリオ）。瑞浪市内には日吉トンネルが通るが駅は設置されず、最寄りの岐阜県駅は中津川市に置かれる。瑞浪市への波及は瑞浪恵那道路の全線開通と東濃クロスエリアの企業誘致が実を結ぶかどうかに左右される。
国立社会保障・人口問題研究所の推計で瑞浪市の人口が約25,047人となる年（1990年国勢調査の41,006人から約4割減る想定）。市が2021年4月1日に公表した立地適正化計画も、人口増加を前提としないコンパクトなまちづくりへの再編を掲げている。
中京学院大学が瑞浪キャンパス（岐阜県瑞浪市土岐町2216・看護学部看護学科と短期大学部）と中津川キャンパスを多治見市の旧笠原中学校跡地へ集約する目標年（2025年2月21日に多治見市と基本合意）。学生向け賃貸と駅周辺の飲食需要が同時に抜ける想定を置く必要がある。
瑞浪駅北地区複合公共施設の供用開始予定時期（水野光二市長は令和11年3月と説明）。図書館・多目的ホール・キッズコーナー・イベント研修スペース・カフェを備え、カルチュア・コンビニエンス・クラブとライフ・クリーンサービスの共同企業体および梓設計中部支社が設計・運営を担う。
瑞浪駅南地区第一種市街地再開発事業の供用開始見込み時期（水野光二市長は駅北より約1年半遅れの令和12年夏頃と説明）。約0.9haに商業・住宅・公共機能の3棟が入り、10街区には住宅約110戸が計画されている。
瑞浪市が国道19号バイパス沿いに計画する道の駅の完成見通し（水野光二市長は国土交通省の国道19号バイパス事業に時間を要しており令和13年以降と説明）。用地交渉はほぼ完了している段階。
リニア中央新幹線 品川〜名古屋の開業（JR東海が2024年3月29日に示した2034年以降のシナリオ）。瑞浪市内には日吉トンネルが通るが駅は設置されず、最寄りの岐阜県駅は中津川市に置かれる。瑞浪市への波及は瑞浪恵那道路の全線開通と東濃クロスエリアの企業誘致が実を結ぶかどうかに左右される。
国立社会保障・人口問題研究所の推計で瑞浪市の人口が約25,047人となる年（1990年国勢調査の41,006人から約4割減る想定）。市が2021年4月1日に公表した立地適正化計画も、人口増加を前提としないコンパクトなまちづくりへの再編を掲げている。
買う理由（9）
瑞浪駅北地区に図書館と中央公民館の貸館機能を集約する複合公共施設が整備され、2029年3月の供用開始が見込まれている
瑞浪駅南地区で約0.9haの第一種市街地再開発事業が2025年12月に都市計画決定され、住宅約110戸を含む3棟が計画されている
瑞浪市は2021年4月1日に立地適正化計画を公表し、居住誘導区域・都市機能誘導区域の線引きを明示している
国道19号 瑞浪恵那道路（延長12.5km）が全線事業化され、リニア岐阜県駅の開業に合わせた完成が目標に置かれている
瑞浪市中心市街地地区は都市構造再編集中支援事業の対象で、2023年度から2027年度の都市再生整備計画が動いている
岐阜県が瑞浪市を含む東濃クロスエリア7市町で本社機能移転とデータセンター誘致を進めている
瑞浪駅からJR中央本線で名古屋方面へ直結し、名古屋駅からの営業キロは50.1kmにあたる
瑞浪市は道の駅を国道19号バイパス沿いに計画し、用地交渉がほぼ完了している
瑞浪市は企業立地の奨励金制度と創業・事業チャレンジ向けの補助金を継続して公募している
買わない理由（10）
瑞浪市の賃貸空室率は2023年住宅・土地統計調査で32.9%にのぼり、2013年の23.3%から10年で9.6ポイント悪化している
中京学院大学が瑞浪キャンパス（看護学部・短期大学部）を2027年4月に多治見市へ移転する基本合意を2025年2月21日に締結した
瑞浪市の人口は2010年9月1日の41,998人をピークに2026年8月1日時点で34,529人まで減っている
国立社会保障・人口問題研究所の推計では瑞浪市の人口は2050年に約25,047人となり、1990年国勢調査の41,006人から約4割減る
瑞浪市の空き家率は2023年住宅・土地統計調査で17.6%、うち「その他の住宅」が1,160戸を占める
瑞浪市は2002年以降ほぼ一貫して転出超過が続き、2024年は転入1,339人に対し転出1,423人で84人の転出超過だった
瑞浪駅南地区の再開発は2025年春ごろに施工業者が撤退し、事業協力者の再募集が行われた
リニア中央新幹線 日吉トンネルの掘削で大湫町の水源が枯渇し、今後10年で最大20cm程度の地盤沈下が進む可能性が示されている
瑞浪駅の1日平均乗車人員は2006年度の4,881人から2018年度の4,726人へ横ばい圏で推移し、増加に転じていない
瑞浪市の中心市街地は駅南に位置する一方、市役所や商業施設は小里川・土岐川の南側に広く分散している
人口の未来（瑞浪）
駅中心から半径1km・42メッシュ（250m四方）を合算。全国・都道府県と同一基準で対比。
全国は総人口が2050年に85（2025=100）まで減るのに対し、この範囲は72（減少傾向）。 高齢化率も全国より2.8pt高い。 生産年齢人口（15〜64歳）は3,762人（2025）→2,365人（2050）。賃貸需要の担い手の厚みを測る目安。
世帯構成（瑞浪）
瑞浪市の一般世帯に占める割合。市区町村単位（駅周辺ではなく行政区全体）。
単身世帯率は30.2%と全国より7.8pt低い。10年の変化は+8.5ptで、全国（+5.6pt）より単身化のペースは速い。夫婦と子供世帯は26.5%と全国より1.5pt高い。 なお単身のうち65歳以上は11.7%（全国12.1%）。単身世帯の中身が若年層か高齢層かを見る目安。
土地価格
この街は公示価格の調査地点が6地点と少ないため、乖離率は参考程度にご覧ください。
公示価格は住宅地の調査地点のみ、路線価は住宅地・商業地の区別なく道路ごとに評価した値です。
路線価は道路ごとに異なるため、物件に面した道路の値を国税庁路線価図からPDFでご確認ください。
空き家率・賃貸空室率（瑞浪市）
5年ごとの全国統一調査（住宅・土地統計調査）にもとづく指標。
空き家率17.6%の内訳
空き家率は街全体の余り具合。内訳でその他（相続放置・長期不在）が多いほど相続放置など街の衰退サイン。
賃貸空室率は賃貸だけの埋まり具合。数値が高いほど貸しても埋まりにくい。
鑑定士のまとめ
温度感
- 01— いま —
市場の特徴
誰が、いま、どう買っているのか?
買い手の需要層初めて家を買う人買い手の需要層地元の店主・事業主エリア性格戸建中心の住宅街エリア性格駅前の繁華街瑞浪市内の需給圏は商業地・住宅地とも狭域的で、広域的にはJR中央線沿線の周辺市を含む。商業地の需要者は地元個人事業主・法人が中心だが、歩行者向け店舗の需要は乏しく、駐車場を備えた益見地区・国道１９号沿いの大中規模店に顧客を奪われ、旧来の駅前商圏の競争力低下が続く。一方、住宅地の需要者は市内在住者・出身者や周辺市町からの通勤者、子育て世代の一次取得者層が中心。瑞浪小学校周辺（一色町）は地元業者の小規模分譲が好調で中心価格帯800万〜1200万円。JR瑞浪駅北側（土岐町）は集落的色彩を残す既成住宅地で需要は減退傾向にあるが、南側の価格に比べた割安感から需要が徐々に増加。西小田町は名古屋・春日井方面への通勤圏外延部にあたり、区画整理済みで供給余力を残す中、需給は均衡的に推移している。
- 02— なぜ —
地価を動かす要因
何が上げ、何が下げているのか?
強み住環境良好マクロ感応性安定瑞浪市全体で人口は前年比約1.3%減少し、人口減少は郊外部で強く高齢化率も上昇。取引価格は中心部が横ばい、郊外部は緩やかな下落傾向にある。駅前商業地(寺河戸町)では令和3年に市街地再開発の準備組合が設立され準備が進むが、閉鎖店舗の多いアーケード街の衰退傾向には歯止めがかかっていない。近隣商業地(土岐町)は南側背後の病院移転計画を除き大きな変化はなく静態的に推移。住宅地では、瑞浪小学校周辺(一色町)で子育て世代向け需要が引き続き強く環境要因が上方修正された一方、土岐町駅北側の既成住宅地では需要者の選好性低下が続く。西小田町は未利用地の宅地化が緩やかに進行している。
- 03— どう値付け —
値付けの根拠
比準と収益、どちらを重視したか?
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- 04— これから —
これからの見通し
向こう数年、どこに向かうか?
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