JR岐阜駅北の
岐阜駅北中央東地区・岐阜駅北中央西地区の
エリアの見通し年表
旧岐阜高島屋ビルの解体が2027年9月に完了する予定の年。柳ケ瀬側の跡地活用の検討が具体化する。名鉄岐阜駅に隣接する旧商業施設「ect（イクト）」のリニューアルも、名古屋鉄道の2026年度設備投資計画（開発事業109億円）に盛り込まれている。
岐阜市中心市街地活性化基本計画（4期目・令和5年4月〜令和10年3月、区域面積約155ha）の計画期間が満了する年度。岐阜駅北地域・柳ヶ瀬通周辺地域・つかさのまちを核とする区域で、目標が達成できたか、5期目が策定されるかが判明する。
岐阜駅北中央東地区の東棟（積水ハウスが参加組合員、30階程度）の完成予定年度。同じ年の4月には、岐阜市が岐阜薬科大学と岐阜市立女子短期大学を統合した「岐阜市立大学」（仮称、両学部合わせて定員1,200人程度）を開学する方針を示している。
岐阜駅北中央西地区の西棟（野村不動産が参加組合員）の完成予定年度。当初の34階から20階程度への縮小が検討されており、2026年6月時点で西地区は停滞中と報じられている。着工にたどり着けるかがこの年までの焦点になる。
岐阜市立大学（仮称）の新学部キャンパスが、JR岐阜駅近くの香蘭地区にある商業施設オーキッドパークの改修によって開設される予定年度。駅徒歩圏に学生と教職員の日常需要が生まれるかどうかが決まる。
国立社会保障・人口問題研究所の2023年推計で、岐阜市の人口が367,204人になる年。2020年の実績402,557人から約8.8%減る計算で、老年人口（65歳以上）の割合は33.9%に上がる。
旧岐阜高島屋ビルの解体が2027年9月に完了する予定の年。柳ケ瀬側の跡地活用の検討が具体化する。名鉄岐阜駅に隣接する旧商業施設「ect（イクト）」のリニューアルも、名古屋鉄道の2026年度設備投資計画（開発事業109億円）に盛り込まれている。
岐阜市中心市街地活性化基本計画（4期目・令和5年4月〜令和10年3月、区域面積約155ha）の計画期間が満了する年度。岐阜駅北地域・柳ヶ瀬通周辺地域・つかさのまちを核とする区域で、目標が達成できたか、5期目が策定されるかが判明する。
岐阜駅北中央東地区の東棟（積水ハウスが参加組合員、30階程度）の完成予定年度。同じ年の4月には、岐阜市が岐阜薬科大学と岐阜市立女子短期大学を統合した「岐阜市立大学」（仮称、両学部合わせて定員1,200人程度）を開学する方針を示している。
岐阜駅北中央西地区の西棟（野村不動産が参加組合員）の完成予定年度。当初の34階から20階程度への縮小が検討されており、2026年6月時点で西地区は停滞中と報じられている。着工にたどり着けるかがこの年までの焦点になる。
岐阜市立大学（仮称）の新学部キャンパスが、JR岐阜駅近くの香蘭地区にある商業施設オーキッドパークの改修によって開設される予定年度。駅徒歩圏に学生と教職員の日常需要が生まれるかどうかが決まる。
国立社会保障・人口問題研究所の2023年推計で、岐阜市の人口が367,204人になる年。2020年の実績402,557人から約8.8%減る計算で、老年人口（65歳以上）の割合は33.9%に上がる。
買う理由（6）
JR岐阜駅北で東西2棟の第一種市街地再開発事業が動いており、東地区では2026年に解体工事が本格化した
岐阜市が2029年4月に「岐阜市立大学」（仮称）を開学する方針を示し、2033年めどにJR岐阜駅近くの香蘭地区へ新キャンパスを開設する計画を公表した
岐阜駅周辺は岐阜市立地適正化計画の居住誘導区域・都市機能誘導区域であり、中心市街地活性化基本計画（4期目）の区域約155haに含まれる
岐阜市の社会増減は2022年に846人、2023年に1,187人と2年連続でプラスになっている
名古屋鉄道が2026年度設備投資計画に名鉄岐阜駅の旧商業施設「ect（イクト）」のリニューアルを盛り込んだ
旧岐阜高島屋ビルの解体が2026年6月に始まり、跡地に低層の商業施設を建てる検討が進んでいる
買わない理由（6）
岐阜市の人口は2020年の実績402,557人から2050年に325,128人へ、約19%減る推計になっている
JR岐阜駅北の再開発は建材費・人件費の高騰で1〜2年遅れ、西棟は34階から20階程度への縮小が検討され西地区は停滞している
岐阜市の20〜29歳は対全国で2023年に924人の転出超過、名古屋市に対しても220人の転出超過になっている
岐阜市の自然増減は2023年に約2,600人のマイナスで、社会増だけでは総人口の減少を止められていない
岐阜市の高齢化率は2020年の29.6%から2050年に39.0%へ上がり、生産年齢人口の割合は58.7%から51.3%へ下がる推計になっている
柳ケ瀬では2024年に岐阜県内唯一の百貨店だった岐阜高島屋が閉店し、跡地の用途はまだ確定していない
人口の未来（岐阜）
駅中心から半径1km・48メッシュ（250m四方）を合算。全国・都道府県と同一基準で対比。
全国は総人口が2050年に85（2025=100）まで減るのに対し、この範囲は74（減少傾向）。 高齢化率も全国より6.8pt高い。 生産年齢人口（15〜64歳）は11,797人（2025）→7,656人（2050）。賃貸需要の担い手の厚みを測る目安。
世帯構成（岐阜）
岐阜市の一般世帯に占める割合。市区町村単位（駅周辺ではなく行政区全体）。
単身世帯率は36.5%と全国より1.5pt低い。10年の変化は+6.1ptで、全国（+5.6pt）より単身化のペースは速い。夫婦と子供世帯は25.0%と全国より0.0pt高い。 なお単身のうち65歳以上は11.9%（全国12.1%）。単身世帯の中身が若年層か高齢層かを見る目安。
土地価格
公示価格は住宅地の調査地点のみ、路線価は住宅地・商業地の区別なく道路ごとに評価した値です。
路線価は道路ごとに異なるため、物件に面した道路の値を国税庁路線価図からPDFでご確認ください。
空き家率・賃貸空室率（岐阜市）
5年ごとの全国統一調査（住宅・土地統計調査）にもとづく指標。
空き家率18.3%の内訳
空き家率は街全体の余り具合。内訳でその他（相続放置・長期不在）が多いほど相続放置など街の衰退サイン。
賃貸空室率は賃貸だけの埋まり具合。数値が高いほど貸しても埋まりにくい。
鑑定士のまとめ
温度感
- 01— いま —
市場の特徴
誰が、いま、どう買っているのか?
買い手の需要層初めて家を買う人エリア性格駅前の繁華街エリア性格マンションが建つ予定の土地エリア性格戸建中心の住宅街同一需給圏は岐阜市中心市街地(JR岐阜駅・名鉄岐阜駅周辺)を範囲とする地点が大半で、駅からの距離により商業地・住宅地に細分される。商業地では自用の店舗・事務所を求める地元中小法人・個人事業者が主たる需要者で、駅前は投資家やマンション開発業者の需要も見られる。柳ケ瀬地区は令和6年の高島屋撤退で繁華性が低下する一方、玉宮地区は飲食店の集積で賑わいを維持している。住宅地は加納地区・華陽校区を中心に、駅徒歩圏の希少性と居住環境の良さから一次取得者層・高所得層の需要が堅調。ただし商業地・住宅地とも取引事例が少なく、画地規模や属性のばらつきから中心価格帯の把握が困難とする地点が多数を占める。
- 02— なぜ —
地価を動かす要因
何が上げ、何が下げているのか?
強み再開発強み希少性マクロ感応性景気感応高一般的要因では、金利上昇や建築資材高騰による先行き不透明感が繰り返し指摘される一方、雇用・所得環境の改善を背景に景気は緩やかな回復基調にあるとする記述が多い。地域要因としては、JR岐阜駅北口における複数の再開発事業(ツインタワー等)の進行、名鉄岐阜駅の高架化・駅移転計画、岐阜市役所旧本庁舎跡地への複合ビル建設予定など、駅周辺の開発計画が地価の押し上げ要因として繰り返し挙げられる。一方、令和6年7月の柳ケ瀬地区・岐阜高島屋の撤退は、周辺商業地の需要や地価に影響を及ぼす懸念材料として複数地点で言及されている。個別的要因については、大半の地点で「変動はない」とされ、地価変動は主に一般的・地域的要因によって説明されている。
- 03— どう値付け —
値付けの根拠
比準と収益、どちらを重視したか?
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- 04— これから —
これからの見通し
向こう数年、どこに向かうか?
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