高山市の
高山市観光課の
エリアの見通し年表
高山市が高山駅西地区複合・多機能施設整備事業の事業者選定を続ける年。高山市は令和7年9月8日に公募型プロポーザルを公告したが、令和8年3月2日に「参加を表明した応募者より応募辞退届が提出され、応募者が不在となったため」中止すると公表し、同年4月13日に第3回事業者選定委員会を開催している。同施設は令和6年3月26日認定の第2期高山市中心市街地活性化基本計画で、老朽化した駅西地区の市の公共施設を複合化・多機能化する中核事業と位置づけられている。
第2期高山市中心市街地活性化基本計画（令和6年4月〜令和11年3月）の計画期間が3月に満了する年。同計画は中心市街地面積約177haを対象に、歩行者通行量を2022年の10,192人/日から2028年に11,958人/日、中心市街地への転入・転居者数を2022年の353人/年から2028年に284人/年、中心商店街の営業店舗数を2022年の350店から2028年に353店とする目標を掲げている。計画満了時に目標の達成状況と次期計画の有無が明らかになる。
高山市空家等対策計画（令和7年3月改定、計画期間は令和7〜11年度）の計画期間が令和11年度末で終わり、次期計画に移る年度。同計画によれば高山市の空き家数は2013年5,460戸、2018年6,110戸、2023年8,220戸と増え、空き家率は14.8%→16.1%→21.0%と上昇している。市の実態調査では市内の空家等と思われる建築物は2,395戸で、うち高山地域が1,972戸（82.3%）。
高山市の資料で、高山市の人口が約68,000人（2025年の78,262人比で13.1%減）となる見込みの年。高山市によれば人口減少の約44%は転出超過によるもので、転出の中心は20〜24歳。飛騨地域には高校卒業後に進学する大学がほとんどなく、令和4年3月時点で飛騨地域外への進学率は約7割。
高山市の資料で、高山市の人口が約54,000人（2025年の78,262人比で31.2%減）となる見込みの年。高山市は同年の目標人口を58,000人と置き、生産年齢人口の社会増減を段階的に改善して2050年に転出超過を解消する方針を示している。
高山市が高山駅西地区複合・多機能施設整備事業の事業者選定を続ける年。高山市は令和7年9月8日に公募型プロポーザルを公告したが、令和8年3月2日に「参加を表明した応募者より応募辞退届が提出され、応募者が不在となったため」中止すると公表し、同年4月13日に第3回事業者選定委員会を開催している。同施設は令和6年3月26日認定の第2期高山市中心市街地活性化基本計画で、老朽化した駅西地区の市の公共施設を複合化・多機能化する中核事業と位置づけられている。
第2期高山市中心市街地活性化基本計画（令和6年4月〜令和11年3月）の計画期間が3月に満了する年。同計画は中心市街地面積約177haを対象に、歩行者通行量を2022年の10,192人/日から2028年に11,958人/日、中心市街地への転入・転居者数を2022年の353人/年から2028年に284人/年、中心商店街の営業店舗数を2022年の350店から2028年に353店とする目標を掲げている。計画満了時に目標の達成状況と次期計画の有無が明らかになる。
高山市空家等対策計画（令和7年3月改定、計画期間は令和7〜11年度）の計画期間が令和11年度末で終わり、次期計画に移る年度。同計画によれば高山市の空き家数は2013年5,460戸、2018年6,110戸、2023年8,220戸と増え、空き家率は14.8%→16.1%→21.0%と上昇している。市の実態調査では市内の空家等と思われる建築物は2,395戸で、うち高山地域が1,972戸（82.3%）。
高山市の資料で、高山市の人口が約68,000人（2025年の78,262人比で13.1%減）となる見込みの年。高山市によれば人口減少の約44%は転出超過によるもので、転出の中心は20〜24歳。飛騨地域には高校卒業後に進学する大学がほとんどなく、令和4年3月時点で飛騨地域外への進学率は約7割。
高山市の資料で、高山市の人口が約54,000人（2025年の78,262人比で31.2%減）となる見込みの年。高山市は同年の目標人口を58,000人と置き、生産年齢人口の社会増減を段階的に改善して2050年に転出超過を解消する方針を示している。
買う理由（5）
高山市の2025年の外国人宿泊者数は978,312人で市の統計上の最高となり、前年比27.10%増えた
高山市の2025年の観光入込客数は479万5千人で過去最高となり、宿泊客数232万4千人・日帰り客数247万1千人もともに過去最高だった
国税庁の2026年分路線価で、高山市上三之町の上昇率は前年比23.5%と全国6位だった
高山市は2025年10月に宿泊税を導入し、観光を財源に結びつける仕組みを整えた
中部縦貫自動車道 高山清見道路の高山IC〜丹生川IC（仮称）9.5kmが工事中で、用地取得率は100%・事業進捗率は約62%
買わない理由（5）
高山市の人口は2000年の97,023人をピークに減り続け、市の資料では2050年に約54,000人と2025年の78,262人から31.2%減る見込み
高山市の空き家率は2023年に21.0%で、全国13.8%・岐阜県16.1%を上回りおよそ5戸に1戸が空き家
高山市の中心市街地の人口は2013年の10,648人から2023年に8,649人へ減り、高齢化率は39.1%から44.1%に上がった
高山駅西地区複合・多機能施設整備事業の公募型プロポーザルは2026年3月に応募者辞退で中止された
飛騨地域には高校卒業後に進学する大学がほとんどなく、飛騨地域外への進学率は令和4年3月時点で約7割
人口の未来（高山）
駅中心から半径1km・46メッシュ（250m四方）を合算。全国・都道府県と同一基準で対比。
全国は総人口が2050年に85（2025=100）まで減るのに対し、この範囲は63（減少傾向）。 高齢化率も全国より10.7pt高い。 生産年齢人口（15〜64歳）は5,424人（2025）→2,929人（2050）。賃貸需要の担い手の厚みを測る目安。
世帯構成（高山）
高山市の一般世帯に占める割合。市区町村単位（駅周辺ではなく行政区全体）。
単身世帯率は29.8%と全国より8.2pt低い。10年の変化は+5.0ptで、全国（+5.6pt）より単身化のペースは緩やか。夫婦と子供世帯は22.3%と全国より2.7pt低い。 なお単身のうち65歳以上は12.5%（全国12.1%）。単身世帯の中身が若年層か高齢層かを見る目安。
土地価格
この街は公示価格の調査地点が11地点と少ないため、乖離率は参考程度にご覧ください。
公示価格は住宅地の調査地点のみ、路線価は住宅地・商業地の区別なく道路ごとに評価した値です。
路線価は道路ごとに異なるため、物件に面した道路の値を国税庁路線価図からPDFでご確認ください。
空き家率・賃貸空室率（高山市）
5年ごとの全国統一調査（住宅・土地統計調査）にもとづく指標。
空き家率21.0%の内訳
空き家率は街全体の余り具合。内訳でその他（相続放置・長期不在）が多いほど相続放置など街の衰退サイン。
賃貸空室率は賃貸だけの埋まり具合。数値が高いほど貸しても埋まりにくい。
鑑定士のまとめ
温度感
- 01— いま —
市場の特徴
誰が、いま、どう買っているのか?
買い手の需要層全国チェーン店エリア性格観光客が集まる街エリア性格戸建中心の住宅街エリア性格国道沿いの大型店ゾーン同一需給圏は用途・立地により大きく異なる。駅前・古い町並み周辺の商業地は、インバウンドを含む観光客の増加を背景に、地元法人に加え県外投資家や全国チェーンの資本流入が指摘され、購入目的や画地規模のばらつきから適正な地価水準の把握は困難とされる。郊外ロードサイド商業地(三福寺町)は事業用定期借地による出店が中心で、需要者は地元・県外事業者双方に見られるが価格帯の特定は難しい。住宅地は「地縁的選好性が強い」との指摘が複数見られ、需要者は市内在住・在勤の個人が中心。市中心部近郊は土地の値頃感から需要がやや弱含みである一方、区画整理された郊外住宅団地(中山町)は管理職クラスの給与所得者を中心に需給が安定してきているとされる。
- 02— なぜ —
地価を動かす要因
何が上げ、何が下げているのか?
強み観光集客強みブランドマクロ感応性観光景気感応一般的要因としては、円安基調・物価高騰や建築資材高騰、金融政策見直しに伴う金利先高感への言及が共通して見られる。地域要因では、駅前や古い町並み一帯の商業地はインバウンドを含む観光客増加が地価を押し上げ、年間変動率は駅前(花里町)で+14.5〜15.2%、上三之町で+28.2〜29.4%と大幅な上昇が記録された。一方、郊外ロードサイド商業地(三福寺町)は変動率0%で地域要因に変化なしとされる。住宅地は総じて変動率が小さく、市中心部近郊(森下町-0.8%、桐生町-0.2〜-0.3%)はやや下落、郊外の新宮町は-1.4%、中山町・岡本町はほぼ横ばい(0.0〜+1.0%)で、個別的要因の変動はいずれも「なし」と記載されている。
- 03— どう値付け —
値付けの根拠
比準と収益、どちらを重視したか?
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- 04— これから —
これからの見通し
向こう数年、どこに向かうか?
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