下呂温泉の
下呂市は
エリアの見通し年表
下呂市立地適正化計画の公表に伴い、2026年6月1日から届出制度が始まった年。都市計画区域内では、居住誘導区域外での一定規模以上の住宅開発・建築、都市機能誘導区域外での誘導施設の開発・建築、都市機能誘導区域内での誘導施設の休廃止が、着手の30日前までの届出対象となる。下呂市は「多極ネットワーク型コンパクトシティ」を掲げ、医療・福祉・子育て・商業などの都市機能を中心拠点と地域拠点に誘導する方針を示している。
下呂市が令和8年度（2026年度）施政方針で、令和16年度（2034年度）の新下呂駅舎供用開始に向けて、賑わいの創出と移動の利便性向上を目指した基本計画を策定すると表明した年。令和8年度の一般会計当初予算は231億7千万円（前年度比+6億2千万円・+2.7%）で、2004年の合併後6番目の規模にあたる。
下呂市の人口ビジョンが市の人口を約2.6万人と見込む年。2026年5月1日時点の住民基本台帳人口27,954人から約1,900人減る計算にあたる。
下呂市が新下呂駅舎の供用開始を目標に置く令和16年度（2034年度）にあたる年。同じ時期に、JR東海が2024年3月に2027年開業を断念して「2034年以降」とした リニア中央新幹線 品川〜名古屋間の開業時期が重なる。リニアの岐阜県駅（仮称・中津川市）は、下呂市を通る濃飛横断自動車道の中津川工区と交差する位置にある。
下呂市の人口ビジョンが市の人口を約2.1万人と見込む年。2026年5月1日時点の27,954人から約4分の1が減る計算にあたる。2023年住宅・土地統計調査時点で「その他の住宅」（相続放置・長期不在）が2,000戸あり、この層が中古住宅の供給圧力として残る局面にあたる。
下呂市立地適正化計画の公表に伴い、2026年6月1日から届出制度が始まった年。都市計画区域内では、居住誘導区域外での一定規模以上の住宅開発・建築、都市機能誘導区域外での誘導施設の開発・建築、都市機能誘導区域内での誘導施設の休廃止が、着手の30日前までの届出対象となる。下呂市は「多極ネットワーク型コンパクトシティ」を掲げ、医療・福祉・子育て・商業などの都市機能を中心拠点と地域拠点に誘導する方針を示している。
下呂市が令和8年度（2026年度）施政方針で、令和16年度（2034年度）の新下呂駅舎供用開始に向けて、賑わいの創出と移動の利便性向上を目指した基本計画を策定すると表明した年。令和8年度の一般会計当初予算は231億7千万円（前年度比+6億2千万円・+2.7%）で、2004年の合併後6番目の規模にあたる。
下呂市の人口ビジョンが市の人口を約2.6万人と見込む年。2026年5月1日時点の住民基本台帳人口27,954人から約1,900人減る計算にあたる。
下呂市が新下呂駅舎の供用開始を目標に置く令和16年度（2034年度）にあたる年。同じ時期に、JR東海が2024年3月に2027年開業を断念して「2034年以降」とした リニア中央新幹線 品川〜名古屋間の開業時期が重なる。リニアの岐阜県駅（仮称・中津川市）は、下呂市を通る濃飛横断自動車道の中津川工区と交差する位置にある。
下呂市の人口ビジョンが市の人口を約2.1万人と見込む年。2026年5月1日時点の27,954人から約4分の1が減る計算にあたる。2023年住宅・土地統計調査時点で「その他の住宅」（相続放置・長期不在）が2,000戸あり、この層が中古住宅の供給圧力として残る局面にあたる。
買う理由（8）
下呂市は令和8年度（2026年度）施政方針で、令和16年度（2034年度）の新下呂駅舎供用開始に向けた駅周辺の基本計画を策定すると表明している
下呂温泉の宿泊者数は2025年度に1,002,906人（前年度比+0.1%）と100万人台を維持している
下呂市立地適正化計画が2026年6月1日に公表され、公的投資を集中させる誘導区域が線引きされた
下呂市は2025年10月1日に宿泊税を導入し、その税収を下呂温泉街のサイン整備・駐車場整備と宿泊施設の改修支援に充てる方針を示している
濃飛横断自動車道は下呂市内で和良IC〜下呂IC間の約8.1kmが開通済みで、東海北陸自動車道と中央自動車道を結ぶ計画の一部として整備が続いている
下呂市は移住定住支援として、住宅購入費等の助成に加えUターン者向けの「おかえり奨励金」と家賃助成を令和8年度に拡充し、移住体験ツアーを新設する
岐阜県立下呂温泉病院が下呂駅の周辺にあり、下呂市は同院を核に市立金山病院と小坂・中原・馬瀬の各診療所を連携させる方針を令和8年度施政方針で示している
下呂市は企業立地助成制度を設け、データセンターやコールセンターを含む幅広い業種の新規立地に固定資産取得額の10%以下を助成している
買わない理由（8）
下呂市の人口は2026年5月1日時点の住民基本台帳で27,954人にとどまり、市の人口ビジョンは2040年に約2.1万人まで減ると見込んでいる
下呂市の空き家率は2023年住宅・土地統計調査で19.7%にのぼり、うち相続放置や長期不在にあたる「その他の住宅」が2,000戸を占める
下呂市の借家は2,130戸と市場規模が小さく、2023年住宅・土地統計調査による賃貸空室率は14.5%
リニア中央新幹線 品川〜名古屋間の開業は2027年から「2034年以降」へ延期されており、下呂へのアクセス短縮効果が見込める時期も後ろ倒しになっている
令和2年7月豪雨で飛騨川が萩原町中呂で氾濫し、下呂市内で床上浸水・半壊・全壊の住宅被害と土砂災害が発生した
新下呂駅舎の供用開始目標は令和16年度（2034年度）と遠く、2026年度時点では基本計画の策定段階にとどまる
下呂温泉の宿泊者数は2025年度に前年度比+0.1%と横ばいで、街の経済が観光の一本足に寄っている
下呂市は公共交通をデマンドバスへの転換で維持する段階にあり、路線バスの定時運行を前提にした生活動線が細っている
人口の未来（下呂）
駅中心から半径1km・37メッシュ（250m四方）を合算。全国・都道府県と同一基準で対比。
全国は総人口が2050年に85（2025=100）まで減るのに対し、この範囲は63（減少傾向）。 高齢化率も全国より8.4pt高い。 生産年齢人口（15〜64歳）は1,804人（2025）→945人（2050）。賃貸需要の担い手の厚みを測る目安。
世帯構成（下呂）
下呂市の一般世帯に占める割合。市区町村単位（駅周辺ではなく行政区全体）。
単身世帯率は29.7%と全国より8.3pt低い。10年の変化は+4.8ptで、全国（+5.6pt）より単身化のペースは緩やか。夫婦と子供世帯は17.1%と全国より7.9pt低い。 なお単身のうち65歳以上は14.6%（全国12.1%）。単身世帯の中身が若年層か高齢層かを見る目安。
土地価格
この街は公示価格の調査地点が2地点と少ないため、乖離率は参考程度にご覧ください。
公示価格は住宅地の調査地点のみ、路線価は住宅地・商業地の区別なく道路ごとに評価した値です。
路線価は道路ごとに異なるため、物件に面した道路の値を国税庁路線価図からPDFでご確認ください。
空き家率・賃貸空室率（下呂市）
5年ごとの全国統一調査（住宅・土地統計調査）にもとづく指標。
空き家率19.7%の内訳
空き家率は街全体の余り具合。内訳でその他（相続放置・長期不在）が多いほど相続放置など街の衰退サイン。
賃貸空室率は賃貸だけの埋まり具合。数値が高いほど貸しても埋まりにくい。
鑑定士のまとめ
温度感
- 01— いま —
市場の特徴
誰が、いま、どう買っているのか?
買い手の需要層地元の店主・事業主買い手の需要層初めて家を買う人エリア性格観光客が集まる街エリア性格昔から続く住宅街市場を捉える圏域は用途により異なる。商業地は旧下呂町中心部の温泉街を本来的な同一需給圏とし、需要者は宿泊施設事業者や観光関連の小売・飲食業者が中心。取引の個別性が強く中心価格帯の把握は難しいとされる。住宅地は下呂市中心部近接の既成住宅地域が中心で、需要者は市内・周辺市町村の地縁ある個人や地元事業所勤務の一次取得者層が主体。地縁的選好性の強さから郡上市八幡町・萩原町など近隣地域からも取引事例を補完している点が複数件で共通する。近年は自然災害への警戒感から、土砂災害警戒区域が広い旧下呂町を避けて旧萩原町で住宅を求める動きが指摘された。住宅地の中心価格帯は立地により土地400万~600万円前後、新築戸建2300万~2500万円前後とばらつきがあり、いずれも需要は弱含みで地価下落傾向にあるとされる。
- 02— なぜ —
地価を動かす要因
何が上げ、何が下げているのか?
強み観光集客マクロ感応性観光景気感応要因の変動は用途で明確に分かれる。商業地では、インバウンド依存比率の低い観光地でも円安を背景に国内観光需要が高まっているとされ、令和5年度の宿泊客数は前年比6割増の96万人まで回復、令和6年度はコロナ前の100万人台への回復が見込まれるとの言及があり、年間変動率は+2.0~+2.2%と強含みで推移した。住宅地では、実質GDPが3四半期連続で増加するなど景気の底堅さを示す指摘がある一方、景気がやや停滞気味であることを住宅地下落の背景とする評価もあり、変動率は-0.7~-1.4%とマイナスで推移している。両住宅地の鑑定書では共通して、高山市・下呂市が令和7年10月より宿泊税導入の条例案を可決したことが地域要因として言及されており、観光振興策の動向が住宅地の評価にも波及し始めている点が特徴的だ。
- 03— どう値付け —
値付けの根拠
比準と収益、どちらを重視したか?
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- 04— これから —
これからの見通し
向こう数年、どこに向かうか?
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