駅前で
旧松本パルコの
エリアの見通し年表
松本シェーナが2027年3月に約40店舗でグランドオープンする予定。同時期に松本市の「松本駅周辺交通ターミナル機能強化構想」も策定期限を迎える。
マリオット系「モクシー松本」（旧井上百貨店本店・全222室）が2027年度中の開業を予定する。同じ2028年1月には松本駅徒歩5分の分譲マンション「ザ・レジデンス松本深志」273戸が竣工予定で、駅前に宿泊と分譲の2棟が同時期に立ち上がる。
駅前2施設の稼働から1年以上が経過し、中心市街地の空き店舗率が10.3%から下がったかどうかで再生効果の有無が判定できる時期。
松本市総合計画「基本構想2030」の目標年次。第12次基本計画（2026〜2030年度）が終了し、次期構想へ切り替わる。
社人研の将来推計では松本市の人口が207,208人まで減少する。
松本シェーナが2027年3月に約40店舗でグランドオープンする予定。同時期に松本市の「松本駅周辺交通ターミナル機能強化構想」も策定期限を迎える。
マリオット系「モクシー松本」（旧井上百貨店本店・全222室）が2027年度中の開業を予定する。同じ2028年1月には松本駅徒歩5分の分譲マンション「ザ・レジデンス松本深志」273戸が竣工予定で、駅前に宿泊と分譲の2棟が同時期に立ち上がる。
駅前2施設の稼働から1年以上が経過し、中心市街地の空き店舗率が10.3%から下がったかどうかで再生効果の有無が判定できる時期。
松本市総合計画「基本構想2030」の目標年次。第12次基本計画（2026〜2030年度）が終了し、次期構想へ切り替わる。
社人研の将来推計では松本市の人口が207,208人まで減少する。
買う理由（7）
旧松本パルコの建屋を再生した商業施設「松本シェーナ」が2026年6月30日に開業した
マリオット系ホテル「モクシー松本」が旧井上百貨店本店を全222室に改装して2027年度に開業を予定している
松本市の公示地価は2017年以降上昇が続き、直近10年で+10%となった
松本駅徒歩5分で長野県最大戸数の分譲マンション「ザ・レジデンス松本深志」273戸が建設中
松本市が「松本駅周辺交通ターミナル機能強化構想」を2027年3月までに策定する
松本市の県外からの転入超過は2025年に179人で、4年連続のプラスとなった
松本市は立地適正化計画を2026年3月に改定し、防災指針を新たに加えた
買わない理由（6）
松本市と松本商工会議所の2026年2月調査で、中心市街地の空き店舗率は前年度調査比0.5ポイント増の10.3%へ悪化した
松本市の人口は2026年1月1日時点で232,370人と前年比1,741人減り、自然減1,717人は過去最大となった
松本市の空き家率は2023年時点で13.9%、賃貸用住宅の空室率は18.8%
松本市の人口は社人研の将来推計で2050年に207,208人まで減る見通し
松本市の住宅地では地主によるアパート経営が多く、賃料が土地価格に見合わないと鑑定評価で繰り返し指摘されている
松本市の2025年の社会増減は外国人354人増に支えられ、日本人は378人減った
人口の未来（松本）
駅中心から半径1km・48メッシュ（250m四方）を合算。全国・都道府県と同一基準で対比。
全国は総人口が2050年に85（2025=100）まで減るのに対し、この範囲は83（減少傾向）。 高齢化率も全国より2.1pt高い。 生産年齢人口（15〜64歳）は8,142人（2025）→5,706人（2050）。賃貸需要の担い手の厚みを測る目安。
世帯構成（松本）
松本市の一般世帯に占める割合。市区町村単位（駅周辺ではなく行政区全体）。
単身世帯率は37.9%と全国より0.1pt低い。10年の変化は+4.8ptで、全国（+5.6pt）より単身化のペースは緩やか。夫婦と子供世帯は24.1%と全国より0.9pt低い。 なお単身のうち65歳以上は10.5%（全国12.1%）。単身世帯の中身が若年層か高齢層かを見る目安。
土地価格
公示価格は住宅地の調査地点のみ、路線価は住宅地・商業地の区別なく道路ごとに評価した値です。
路線価は道路ごとに異なるため、物件に面した道路の値を国税庁路線価図からPDFでご確認ください。
出典：「地価公示データ」（国土交通省 不動産情報ライブラリ）をもとにRETTO作成
空き家率・賃貸空室率（松本市）
5年ごとの全国統一調査（住宅・土地統計調査）にもとづく指標。
空き家率13.9%の内訳
空き家を100%とした構成比空き家率は街全体の余り具合。内訳でその他（相続放置・長期不在）が多いほど相続放置など街の衰退サイン。
賃貸空室率は賃貸だけの埋まり具合。数値が高いほど貸しても埋まりにくい。
鑑定士のまとめ
温度感
- 01— いま —
市場の特徴
誰が、いま、どう買っているのか?
買い手の需要層資産家・富裕層エリア性格駅前の繁華街エリア性格戸建中心の住宅街エリア性格国道沿いの大型店ゾーン住宅地の同一需給圏は松本市中心市街地及びその近郊で、需要者は市内・周辺市町村の一次・二次取得者に加え富裕層も含まれる。中心部は品等が高く稀少性から供給が限られる一方、需要は底堅く、土地価格は1000万~2200万円程度である。信州大学や浅間温泉に近い郊外エリアでも一次取得者中心の需要があり、区画整理等により供給が確保される地域も見られる。商業地の同一需給圏は松本駅前・中心市街地及び国道19号・158号等の幹線道路沿いで、需要者は地元事業者や県内法人、テナントビル・ホテル建設事業者、マンション開発業者等多様である。コロナ禍からの回復により観光客・飲食客が増加し繁華性が戻る一方、オフィス需要は支店統廃合等で弱含み傾向。ロードサイド商業地は供給僅少で需要が堅調な状況が共通して指摘されている。
- 02— なぜ —
地価を動かす要因
何が上げ、何が下げているのか?
強み観光集客強み希少性マクロ感応性観光景気感応一般的要因としては、松本市の人口・世帯数はほぼ横ばいから微減で推移し、高齢化率は県平均より低い水準にあるとの記載が住宅地・商業地を問わず頻出する。住宅地では低金利や住宅ローン減税等の政策効果もあって需要は堅調に底堅く推移しているとされる一方、商業地ではコロナ禍からの回復とインバウンド需要の増加により観光・飲食関連の商況が改善している点が繰り返し言及される。地域要因では、市道・国道の拡幅整備や区画整理事業の進捗、大規模商業施設(イオンモール等)周辺の繁華性向上に加え、パルコや井上百貨店、イトーヨーカドー南松本店等の大型店の閉店予定、地方支店の統廃合によるオフィス需要の減退といった変化が個別に挙げられている。個別的要因についてはほとんどの地点で「変動はない」とされる。
- 03— どう値付け —
値付けの根拠
比準と収益、どちらを重視したか?
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- 04— これから —
これからの見通し
向こう数年、どこに向かうか?
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— 不動産情報ライブラリ (国土交通省) の公示地価鑑定評価書 30 地点 (2025) を RETTO が要約
このエリアで、さらに見られる分析
物件タイプ別の判定
ファミリー向け・ワンルーム投資それぞれの向き不向き
融資に使える金融機関
エリアをカバーする銀行・信金と積極性
ハザード分析
洪水・土砂・津波リスクと水害経験による地価補正
主要駅までの所要時間・想定賃料
通勤アクセスと賃料シミュレーション
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